Продаж нерухомості дружиною власної квартири з генеральною довіреністю від чоловіка

Доброго дня.

У цій ситуації, на мою думку, вимога нотаріуса не є безумовно обґрунтованою, якщо квартира дійсно є особистою приватною власністю дружини, отриманою у спадщину, і відсутні інші обставини (наприклад, істотне збільшення вартості квартири за рахунок спільних коштів подружжя).

Це прямо передбачено пунктом 2 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України:

Особистою приватною власністю дружини, чоловіка є майно, набуте нею (ним) за час шлюбу на підставі договору дарування або в порядку спадкування.

Тобто така квартира не є об'єктом спільної сумісної власності подружжя.

Відповідно до частини третьої статті 65 Сімейного кодексу України:

Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення та (або) державної реєстрації, щодо цінного майна, яке є об'єктом права спільної сумісної власності, згода другого з подружжя має бути подана письмово.

Отже, стаття 65 СК України поширюється лише на спільне майно.

Якщо квартира є особистою власністю дружини за ст. 57 СК України, вимога про згоду чоловіка не випливає із цієї статті.

Відповідно до статті 319 ЦК України:

Власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Також згідно зі статтею 321 ЦК України:

Право власності є непорушним.

Тобто власник спадкової квартири має право самостійно її відчужувати.

Якщо чоловік видав дружині генеральну довіреність, вона:

• підтверджує його повноваження діяти від його імені щодо його майна;
• але взагалі не повинна бути необхідною для продажу квартири, яка належить дружині особисто.

Іншими словами, якщо згода чоловіка законом не потрібна, то й генеральна довіреність не має правового значення для цього правочину.

На практиці нотаріуси іноді просять:

• заяву про те, що майно є особистою приватною власністю;
• заяву другого з подружжя про відсутність заперечень.

Робиться це з метою мінімізації ризику можливих спорів, якщо згодом один із подружжя стверджуватиме, що:

• квартира була істотно поліпшена за рахунок спільних коштів;
• відповідно до статті 62 СК України особисте майно стало об'єктом спільної сумісної власності.

Однак це питання оцінюється індивідуально і саме по собі не означає, що нотаріус завжди має право вимагати окрему згоду.

Якщо:

• право власності виникло на підставі свідоцтва про право на спадщину;
• у Державному реєстрі речових прав власником зазначена лише дружина;
• відсутні відомості про спільну власність;

то норма закону, яка б прямо зобов'язувала подавати нотаріально посвідчену згоду чоловіка, відсутня.

Якщо нотаріус вважає, що така згода необхідна, він повинен мотивувати це посиланням на конкретну норму закону, а не лише посиланням на власну практику.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що майно, набуте одним із подружжя у порядку спадкування, є його особистою приватною власністю, і режим спільної сумісної власності на нього не поширюється, якщо не доведено підстав, передбачених ст. 62 СК України.

За описаних вами обставин:

• квартира є особистою приватною власністю дружини (п. 2 ч. 1 ст. 57 СК України);
• вимоги ч. 3 ст. 65 СК України щодо письмової згоди другого з подружжя не застосовуються, оскільки вони стосуються лише спільного майна;
• статті 319 і 321 ЦК України гарантують власнику право самостійно розпоряджатися своїм майном.

Тому, якщо нотаріус наполягає на окремій заяві чоловіка, доцільно попросити його письмово вказати конкретну норму закону, яка, на його думку, встановлює таку вимогу саме щодо відчуження спадкового майна. Якщо нотаріус відмовить у посвідченні договору, він зобов'язаний винести письмову мотивовану постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії із зазначенням правових підстав. Саме таку постанову можна оскаржити до суду або до Міністерства юстиції України.

З повагою, адвокат С.Гіммельфарб

Доброго дня, Данііле!

Так, безперечно дружина має право продати квартиру буз згоди чоловіка, оскільки нерухомість отримана нею у спадщину, вважається особистою власністю дружини.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України від 10.01.2002 № 2947-III, майно, набуте одним із подружжя під час шлюбу в порядку спадкування, є його особистою приватною власністю, а не спільною сумісною власністю подружжя.

Нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, передбачена частиною третьою статті 65 Сімейного кодексу України, потрібна лише при відчуженні майна, що належить подружжю на праві спільної сумісної власності. На успадковану дружиною квартиру ця норма не поширюється.

Крім того, є пряма спеціальна норма — підпункт 4.4 пункту 4 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5. Вона передбачає, що правочин може бути посвідчений без згоди другого з подружжя, якщо з документа про право власності видно, що майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, зокрема набуте в порядку спадкування. Нотаріус лише робить у матеріалах нотаріальної справи відмітку про перевірку відповідних документів.

Отже, свідоцтво про право на спадщину, на підставі якого квартира зареєстрована за дружиною, саме по собі підтверджує особистий характер її власності.

Генеральна довіреність від чоловіка в цій ситуації юридичного значення не має: вона дозволяє дружині представляти чоловіка та розпоряджатися його майном у межах наданих повноважень, але квартира належить особисто дружині, тому вона продає її від власного імені.

Варто уточнити у нотаріуса, яку саме заяву він вимагає:

• якщо це згода чоловіка на продаж — законних підстав для її вимагання немає;
• якщо це заява чоловіка про те, що він не претендує на квартиру або що вона є особистою власністю дружини, — така заява також не передбачена як обов’язкова, якщо походження квартири зі спадщини підтверджене документами.

Якщо нотаріус відмовляється посвідчувати договір без цієї заяви, дружина має право вимагати постанову про відмову. За частиною четвертою статті 49 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII нотаріус повинен викласти причини відмови письмово та протягом трьох робочих днів винести відповідну постанову. Відмову можна оскаржити до суду відповідно до статті 50 цього Закону або звернутися до іншого нотаріуса.

Отже, якщо квартира справді одержана дружиною у спадщину і це підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, окрема згода чи заява чоловіка для її продажу законом не вимагається.

З повагою, адвокакт Айвазян.

Вітаю Вас, Данііл!

Чи може дружина продати свою квартиру яку отримала у спадок перебуваючи у шлюбі, без окремої письмової згоди від чоловіка? Чоловік надав дружині генеральну довіреність на розпорядження своїм майном. Всі документи у дружини але нотаріус просить ще одну заяву від чоловіка. Якою нормою закону регулюється це питання?

На мою думку, у цій ситуації окрема письмова згода чоловіка не є обов'язковою. Відповідно до статті 57 Сімейного кодексу України, майно, набуте одним із подружжя в порядку спадкування, є особистою приватною власністю цього з подружжя. Тобто квартира, яку дружина отримала у спадщину, не є спільною сумісною власністю подружжя, а належить виключно їй. Саме тому вона має право самостійно розпоряджатися таким майном, у тому числі продавати його, без отримання згоди чоловіка.

Разом із тим, на практиці окремі нотаріуси займають більш обережну позицію та просять надати додаткову заяву другого з подружжя, навіть якщо закон прямо цього не вимагає. Найчастіше це пов'язано не з вимогами законодавства, а з бажанням мінімізувати можливі ризики майбутніх спорів. Тому переконати конкретного нотаріуса посиланнями на норми закону вдається не завжди. У такій ситуації, як правило, є три практичні варіанти: або надати таку заяву, якщо це можливо, або звернутися до іншого нотаріуса, який застосовує норми законодавства саме в такому розумінні, або спробувати додатково обговорити це питання з чинним нотаріусом.

Правове регулювання цього питання міститься насамперед у статті 57 Сімейного кодексу України, яка визначає, що майно, набуте одним із подружжя в порядку спадкування, є його особистою приватною власністю. Водночас стаття 65 Сімейного кодексу України, яка передбачає необхідність згоди другого з подружжя на відчуження майна, стосується саме спільної сумісної власності, а не особистого майна одного з подружжя.

Тому, якщо квартира дійсно була отримана дружиною саме у спадщину, незалежно від того, що це відбулося під час шлюбу, правових підстав вимагати окрему згоду чоловіка, на мою думку, немає. Проте остаточне рішення про посвідчення договору приймає конкретний нотаріус, тому інколи простіше звернутися до іншого нотаріуса, ніж намагатися змінити його позицію.

З повагою! Щасти Вам!

Вітаю Вас, Данііл!

Чи може дружина продати свою квартиру яку отримала у спадок перебуваючи у шлюбі, без окремої письмової згоди від чоловіка? - Так, звичасйно може, адже окрема письмова згода чоловіка на продаж квартири, отриманої дружиною у спадок, за законом не потрібна! Ця квартира є особистою приватною власністю дружини і вона має право розпоряджатися нею самостійно.

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 57 Сімейного кодексу України (СКУ), майно, набуте дружиною або чоловіком за час шлюбу в порядку спадкування, є особистою приватною власністю дружини або чоловіка.

Відповідно до частини 1 статті 59 СКУ, той із подружжя, хто є власником майна, визначає режим володіння та користування ним з урахуванням інтересів сім'ї. Власник має право розпоряджатися своїм майном (продавати, дарувати тощо) на власний розсуд, без згоди іншого з подружжя.

Генеральна довіреність від чоловіка уповноважує дружину розпоряджатися його майном або майном, яке є спільною сумісною власністю. Оскільки успадкована квартира НЕ НАЛЕЖИТЬ ні до того, ні до іншого, довіреність у цій конкретній угоді взагалі не застосовується! Дружина діє виключно як єдиний і повноправний власник.

Хоча за законом згода чоловіка на відчуження особистого майна не потрібна, на практиці нотаріуси часто перестраховуються. Це пов'язано зі статтею 62 Сімейного кодексу України.

Ця стаття передбачає, що якщо за час шлюбу майно істотно збільшилося у своїй вартості внаслідок спільних трудових чи грошових затрат (наприклад, у квартирі був зроблений дорогий капітальний ремонт за спільні кошти або кошти чоловіка), таке майно може бути визнане спільною сумісною власністю у судовому порядку.

Щоб уникнути ризику того, що чоловік у майбутньому подасть до суду і спробує оскаржити договір купівлі-продажу на підставі ст. 62 СКУ, нотаріус просить не «згоду на продаж», а заяву від чоловіка про те, що він не має майнових претензій до цієї квартири, і що спільні кошти в її ремонт/реконструкцію не вкладалися.

Нормативне обґрунтування дій нотаріуса Згідно з п. 4.5 Глави 2 Розділу ІІ «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», якщо майно є особистою власністю, нотаріус вимагає документ, який це підтверджує (у вашому випадку це Свідоцтво про право на спадщину). Однак, для мінімізації ризиків (через можливі приховані претензії) нотаріус діє на власний розсуд, керуючись принципом безспірності нотаріального провадження.

Рекомендації до дії:

1. Запитайте нотаріуса, який саме документ він вимагає. Скоріше за все, це не «згода», а «заява про відсутність претензій та підтвердження факту відсутності спільних вкладень».

2. Запропонуйте нотаріусу, що Ви, як продавець, особисто напишете нотаріальну заяву про те, що квартира є вашою особистою приватною власністю, спільні кошти в неї не вкладалися, і треті особи (включно з чоловіком) не мають на неї прав. Багатьом нотаріусам такої заяви від продавця достатньо.

3. Якщо нотаріус категорично відмовляється посвідчувати угоду без заяви чоловіка (а чоловік, наприклад, перебуває далеко або за кордоном), Ви маєте повне право звернутися до іншого нотаріуса. Вимоги законодавства ви дотримуєтеся повністю, і наявність лише вашого свідоцтва про право на спадщину є достатньою правовою підставою для продажу.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня.

Ваша ситуацію — це досить типова нотаріальна перестраховка, з якою часто доводиться стикатися на практиці. Відповідаючи прямо: ні, окрема згода чоловіка на продаж успадкованої квартири за законом не потрібна, і дружина має повне право розпоряджатися цим майном самостійно.

Закон у цьому питанні абсолютно на боці дружини. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 57 Сімейного кодексу України, майно, набуте дружиною або чоловіком за час шлюбу в порядку спадкування, є її або його особистою приватною власністю. Згідно зі статтею 59 цього ж кодексу, власник самостійно розпоряджається належним йому майном, а стаття 65 вимагає згоду другого з подружжя лише при відчуженні майна, що є об'єктом спільної сумісної власності. Оскільки квартира успадкована, вона не належить до спільного майна.

Причина, чому нотаріус вимагає документ, "мабуть" полягає в намаганні звести до нуля ризики оскарження угоди. Нотаріуси побоюються застосування статті 62 Сімейного кодексу України, яка передбачає, що майно може бути визнане спільною сумісною власністю через суд, якщо за час шлюбу його вартість істотно збільшилася внаслідок спільних грошових чи трудових затрат, наприклад, через капітальний ремонт. Тому нотаріус просить не стільки згоду на продаж, скільки нотаріальну заяву від чоловіка про те, що він підтверджує факт особистої власності дружини та не має майнових претензій.

Генеральна довіреність у цій ситуації не допомагає через приписи частини 3 статті 238 Цивільного кодексу України. Ця норма забороняє представнику вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у власних інтересах. Тобто дружина не може за довіреністю від чоловіка підписати заяву про відсутність претензій самій собі, оскільки це вважається прямим конфліктом інтересів.

Вирішити це питання можна кількома шляхами. Найпростіший варіант — звернутися до іншого нотаріуса, адже чимало фахівців без додаткових вимог посвідчують такі угоди лише на підставі свідоцтва про право на спадщину та заяви самої дружини. Також можна попросити поточного нотаріуса надати письмову постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, що часто змушує переглянути вимоги через відсутність законних підстав для відмови. Якщо ж змінювати нотаріуса незручно, чоловікові доведеться особисто оформити таку заяву у будь-якого нотаріуса або в консульській установі, якщо він перебуває за кордоном.

Доброго дня! Так, дружина має право продати квартиру, одержану нею у спадщину під час шлюбу, без окремої письмової або нотаріально посвідченої згоди чоловіка. Така квартира є особистою приватною власністю дружини, а не спільною сумісною власністю подружжя.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України, особистою приватною власністю дружини або чоловіка є майно, набуте ними за час шлюбу на підставі договору дарування або в порядку спадкування. Отже, вирішальним є не те, що квартира була оформлена під час шлюбу, а правова підстава її набуття — спадкування.

Згідно зі статтею 59 Сімейного кодексу України, той із подружжя, хто є власником особистого майна, самостійно визначає порядок володіння та користування ним. Під час розпорядження таким майном власник повинен враховувати законні права членів сім’ї, однак ця норма не встановлює обов’язку отримувати згоду другого з подружжя на продаж успадкованої квартири.

Крім того, відповідно до статей 317 і 319 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, а власник розпоряджається ним на власний розсуд. Тому дружина як одноосібний власник квартири може самостійно укласти договір купівлі-продажу.

Письмова нотаріально засвідчена згода чоловіка, передбачена частиною третьою статті 65 Сімейного кодексу України, вимагається лише тоді, коли продається майно, яке є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. До квартири, отриманої одним із подружжя у спадщину, стаття 65 не застосовується.

Це питання безпосередньо врегульоване також підпунктом 4.4 пункту 4 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. У ньому прямо зазначено, що правочин щодо розпорядження майном може бути посвідчений нотаріусом без згоди другого з подружжя, якщо з документів випливає, що майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, зокрема набуте в порядку спадкування.

Тому для продажу дружині достатньо надати нотаріусу документи, які підтверджують спадкове походження квартири:

свідоцтво про право на спадщину;

витяг або інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

документи, що дозволяють чітко встановити, що право власності виникло саме в порядку спадкування.

Нотаріус повинен перевірити ці обставини та зробити відповідну відмітку в примірнику договору, який залишається в нотаріальній справі. Окремо отримувати згоду чоловіка Порядок не вимагає.

Надана чоловіком «генеральна довіреність» не впливає на правовий режим квартири. Така довіреність лише визначає повноваження дружини представляти чоловіка у зазначених у ній питаннях. Вона не робить чоловіка співвласником успадкованої квартири і не створює необхідності одержувати від нього згоду на її продаж.

Крім того, довіреність на розпорядження майном чоловіка не є тотожною заяві чоловіка про згоду на відчуження спільного майна. Однак у цьому випадку така згода взагалі не потрібна, оскільки відчужується не майно чоловіка і не спільне майно подружжя, а особиста приватна власність дружини.

Виняток теоретично можливий, якщо за час шлюбу квартира істотно збільшилася у своїй вартості внаслідок спільних трудових або грошових затрат подружжя. Відповідно до статті 62 Сімейного кодексу України, у разі спору таке майно може бути визнане спільною сумісною власністю подружжя, але лише за рішенням суду. Сам по собі ремонт, оплата комунальних послуг або проживання чоловіка у квартирі автоматично не змінюють її правового режиму.

Дружині доцільно письмово звернутися до нотаріуса та зазначити, що квартира набута нею у спадщину, а тому є її особистою приватною власністю на підставі пункту 2 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України. Також слід послатися на підпункт 4.4 пункту 4 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій, який прямо дозволяє посвідчення договору без згоди другого з подружжя.

Одночасно варто попросити нотаріуса уточнити, яку саме заяву він вимагає:

заяву про згоду чоловіка на продаж квартири;

заяву про відсутність у чоловіка майнових претензій;

заяву про те, що квартира не є спільною сумісною власністю;

інший документ.

Якщо нотаріус наполягає саме на нотаріальній згоді чоловіка та відмовляється посвідчити договір без неї, необхідно вимагати письмову постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії із зазначенням конкретної норми закону. За статтею 49 Закону України «Про нотаріат», нотаріус на вимогу особи повинен письмово викласти причини відмови та протягом трьох робочих днів винести відповідну постанову. Відповідно до статті 50 цього Закону, така відмова може бути оскаржена до суду.

Практично простішим варіантом може бути звернення до іншого нотаріуса, який має право посвідчувати відповідний договір та правильно застосує положення статті 57 Сімейного кодексу і підпункту 4.4 Порядку вчинення нотаріальних дій.

Враховуючи вищенаведене, дружина може самостійно продати успадковану квартиру без письмової згоди чоловіка, оскільки це її особиста приватна власність. «Генеральна довіреність» від чоловіка для продажу цієї квартири не потрібна і не має вирішального юридичного значення. Якщо зі свідоцтва про право на спадщину та Державного реєстру речових прав чітко випливає спадкове походження квартири, вимога нотаріуса надати окрему згоду чоловіка не відповідає підпункту 4.4 пункту 4 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій.

Юрист в кишені Корнійчук Євген — правова допомога у зрозумілому форматі