Актуальність правовстановлюючого документа після реконструкції житлового будинку

Вітаю, Денисе!

Вам необхідно зберігати як старе Свідоцтво про право на спадщину (2017 р.), так і новий Витяг з ДРРП (2026 р.), а також документи від ДІАМ. Вони працюють виключно в комплексі.

Свідоцтво про право на спадщину (2017 р.) залишається вашим основним правовстановлюючим документом. Саме воно підтверджує підставу, на якій Ви стали власником цього майна. Скасувати чи замінити його неможливо, адже це першоджерело Вашого права власності.

Витяг з Державного реєстру речових прав - це інформаційний документ, який підтверджує, що держава зареєструвала Ваші права на об'єкт вже з його новими технічними характеристиками (збільшеною площею після реконструкції).

Різниця в площах між старим Свідоцтвом та новим Витягом юридично обґрунтовується документом про введення в експлуатацію від ДІАМ (Декларацією). Саме цей документ був підставою для державного реєстратора оновити дані в реєстрі.

Отже, для будь-яких майбутніх юридичних дій (продаж, дарування та ін.) нотаріус вимагатиме від Вас весь пакет: старе Свідоцтво + документ від ДІАМ про готовність об'єкта + актуальний Витяг з ДРРП.

На сьогодні для будь-яких офіційних процедур цілком достатньо електронного технічного паспорта 2026 року.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Денисе!

З наведеного Вами потрібно розділити три різні види документів:

• свідоцтво про право на спадщину 2017 року — документ, на підставі якого було набуто право власності;
• документ про прийняття реконструйованого будинку в експлуатацію та технічний паспорт — документи, які підтверджують законність реконструкції і нові технічні характеристики;
• запис у Державному реєстрі речових прав та витяг із нього — підтвердження актуального зареєстрованого права власності на будинок уже після реконструкції.

1. Чи достатньо витягу з ДРРП, чи до нього потрібно додавати старе свідоцтво про право на спадщину?

Юридично визначальним зараз є не сам паперовий витяг, а чинний запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою набуття, зміни або припинення речового права шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав. Витяг лише відтворює відомості, наявні у Реєстрі на момент його формування.

Тому, витяг із ДРРП із новою площею є належним підтвердженням того, що зараз за Вами зареєстровано право власності саме на реконструйований будинок із зазначеними у витягу характеристиками. Однак, свідоцтво про право на спадщину 2017 року не втратило чинності та не підлягає знищенню або заміні.

Свідоцтво 2017 року надалі підтверджує, звідки виникло Ваше право власності. Зазначена в ньому стара площа не робить його недійсним, оскільки площа будинку змінилася вже після набуття спадщини — внаслідок реконструкції, прийняття об’єкта в експлуатацію та внесення нових характеристик до ДРРП.

Пункт 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, прямо передбачає державну реєстрацію права власності на закінчений будівництвом об’єкт після реконструкції. Реєстратор при цьому використовує відомості про технічну інвентаризацію і прийняття об’єкта в експлуатацію, отримані з ЄДЕССБ, та враховує право власності, яке існувало до реконструкції.

Отже, документи виконують різні функції:

свідоцтво про право на спадщину 2017 року — підстава набуття права власності;

документ про прийняття в експлуатацію — підтвердження законності завершеної реконструкції;

витяг із ДРРП 2026 року — підтвердження актуального зареєстрованого права та нової площі будинку.

Фізично «додавати» або підшивати свідоцтво до витягу не потрібно. Під час звичайної перевірки права власності достатньо актуальних відомостей із ДРРП. Під час продажу, дарування, передачі в іпотеку, оформлення спадщини або виникнення спору нотаріус чи інша установа може додатково попросити свідоцтво 2017 року та документи щодо реконструкції. Тому оригінал свідоцтва потрібно обов’язково зберігати.

Видавати нове свідоцтво про право на спадщину із збільшеною площею не потрібно. Нотаріус не переоформлює спадщину через реконструкцію, проведену вже після її прийняття.

Окреме свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку також залишається чинним, якщо площа, межі, кадастровий номер і право на землю не змінювалися.

2. Чи залишається чинним паперовий технічний паспорт 2018 року?

Технічний паспорт не є документом про право власності. Він лише фіксує склад, площу, планування та інші технічні характеристики об’єкта на дату проведення технічної інвентаризації.

Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року № 488, передбачає оформлення результатів технічної інвентаризації через Реєстр будівельної діяльності ЄДЕССБ. За бажанням замовника технічний паспорт може додатково виготовлятися у паперовій формі. Отже, електронна форма є повноцінною офіційною формою технічного паспорта, а паперовий примірник не є обов’язковим для подальших реєстраційних дій.

Паперовий технічний паспорт 2018 року не стає автоматично недійсним через внесення його відомостей до ЄДЕССБ. Він залишається документом, який підтверджує результати технічної інвентаризації станом на 2018 рік, і його також необхідно зберігати.

При цьому можливі два варіанти.

Перший варіант — у 2026 році відомості з паспорта 2018 року лише перенесли до ЄДЕССБ.

У такому разі електронний запис не є новою технічною інвентаризацією, а є електронним відображенням раніше виготовленого паперового паспорта. Паперовий паспорт 2018 року залишається первинним документом, а електронний запис робить його відомості доступними для ДІАМ, державного реєстратора і нотаріуса.

Постанова Кабінету Міністрів України № 488 дозволяє вносити до ЄДЕССБ інвентаризаційні справи та матеріали технічної інвентаризації, створені до запровадження електронної системи, суб’єктами, які мають право проводити технічну інвентаризацію. Тому сама по собі та обставина, що внесення здійснювало інше приватне БТІ, а не БТІ, яке виготовило паспорт у 2018 році, не робить електронний документ недійсним.

Другий варіант — у 2026 році фактично провели нову, повторну технічну інвентаризацію.

Тоді електронний технічний паспорт 2026 року є актуальним технічним документом, а паперовий паспорт 2018 року залишається лише попереднім, архівним документом.

Важливо, що справжня нова технічна інвентаризація повинна включати обстеження об’єкта та проведення вимірювальних робіт. Якщо інженер у 2026 році не виїжджав на об’єкт і не проводив вимірювань, то правильніше говорити не про нову інвентаризацію 2026 року, а про внесення до ЄДЕССБ матеріалів технічної інвентаризації 2018 року.

Що необхідно перевірити

У реєстрі ЄДЕССБ за номером технічної інвентаризації формату TI01:… слід перевірити:

• статус документа — «Діючий»;
• адресу та ідентифікатор об’єкта;
• загальну та житлову площу;
• дату фактичного проведення технічної інвентаризації;
• номер і дату технічного паспорта;
• чи зазначена інвентаризація як первинна або повторна.

Також площа і характеристики будинку мають збігатися у трьох джерелах: в електронному технічному паспорті, документі про прийняття об’єкта в експлуатацію та витягу з ДРРП.

ВИСНОВОК:

За Вашим описом оформлення завершено: реконструкцію прийнято в експлуатацію, технічні відомості внесено до ЄДЕССБ, а право власності на будинок із новою площею зареєстровано в ДРРП.

Для поточного підтвердження права власності достатньо актуального витягу з ДРРП або безпосередньої перевірки відомостей у Реєстрі. Свідоцтво про право на спадщину 2017 року потрібно зберігати як документ про походження права власності.

Для поточного використання достатньо чинного електронного технічного паспорта в ЄДЕССБ. Паперовий паспорт 2018 року також потрібно зберігати, але після оформлення електронного документа та реєстрації нової площі він виконує переважно архівну і доказову функцію.

З повагою, адвокат Айвазян.