Продаж нерухомостi з-за кордону

Доброго дня, Миколо!

Так, така схема цілком законна і реально застосовується. Для продажу квартири можна оформити спеціальну довіреність виключно на продаж конкретної квартири. Довіреність має бути нотаріально посвідчена, оскільки сам договір відчуження нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Представник діятиме від Вашого імені, а укладений ним договір створюватиме права та обов’язки безпосередньо для Вас.

У довіреності варто чітко зазначити:

• повні характеристики квартири: адреса, площа, реєстраційний номер об’єкта;
• право підписати договір купівлі-продажу та документи для державної реєстрації;
• мінімальну допустиму ціну продажу або конкретну ціну;
• строк дії довіреності;
• «без права передоручення»;
• що розрахунок здійснюється виключно шляхом безготівкового переказу безпосередньо на Ваш рахунок;
• що представник не має права отримувати готівку, приймати кошти на власний рахунок, змінювати банківські реквізити або розписуватися за Вас про отримання коштів, крім підтвердження факту надходження грошей за банківськими документами.

Наприклад, обмеження можна сформулювати так:

Кошти за відчуження квартири мають бути перераховані покупцем виключно в безготівковій формі на поточний рахунок довірителя IBAN ___, відкритий у ___. Представник не уповноважений отримувати кошти від продажу готівкою, на власні банківські рахунки або визначати інший рахунок для проведення розрахунків.

При цьому аналогічна умова обов’язково повинна бути включена безпосередньо до договору купівлі-продажу. Саме договір визначатиме обов’язок покупця, суму, строк і спосіб платежу. Платежі між фізичними особами за нотаріальними договорами купівлі-продажу на суму понад 50 000 грн мають здійснюватися через надавачів платіжних послуг — переказом із рахунку на рахунок або внесенням коштів для подальшого переказу на рахунок.

Найбезпечніший варіант — передбачити, що договір підписується після зарахування повної суми на Ваш рахунок або одночасно з проведенням банківського переказу. Не рекомендую включати стандартні широкі формулювання на кшталт «одержувати належні мені кошти», «проводити розрахунки на власний розсуд» чи «визначати будь-які умови договору».

Оформити довіреність на юриста або адвоката можна. Родинні відносини між власником і представником не потрібні. Довіреність краще оформлювати на конкретну фізичну особу — із зазначенням її ПІБ, паспортних даних та РНОКПП, а не просто на назву юридичної компанії. Нотаріус під час угоди перевірятиме особу представника, дійсність довіреності та точний обсяг його повноважень.

Юрист при цьому не повинен бути покупцем квартири та не повинен одночасно представляти покупця, оскільки представник не може вчиняти правочин у власних інтересах або одночасно в інтересах іншої сторони.

Якщо довіреність посвідчується українським консулом, вона складається українською мовою і не потребує апостиля та перекладу. Якщо її посвідчує іноземний нотаріус, за загальним правилом знадобляться апостиль або консульська легалізація та нотаріально засвідчений переклад, якщо міжнародний договір із відповідною країною не передбачає спрощення.

Перед підписанням довіреності за кордоном слід надіслати її проєкт українському нотаріусу, який посвідчуватиме продаж. Це важливо, оскільки саме він перевірятиме, чи достатньо повноважень для конкретної угоди. Найбезпечніша конструкція: спеціальна довіреність на конкретну квартиру, мінімальна ціна, без передоручення, гроші виключно на рахунок власника та пряма заборона представнику отримувати кошти.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

На обидва Ваші питання відповідь - ТАК

Ви маєте повне право оформити довіреність на будь-яку повнолітню дієздатну особу. Законодавство України не вимагає, щоб представником був саме родич. Для оформлення документа Вам знадобляться лише паспортні дані юриста, адреса його реєстрації та індивідуальний податковий номер (копії/фото), щоб консул або іноземний нотаріус коректно ідентифікував представника.

Щодо практики видачі довіреності виключно на продаж конкретної нерухомості з чітко прописаним алгоритмом розрахунку, то це працює чудово і є стандартом безпечного дистанційного продажу.

У тексті довіреності Ви вказуєте точну адресу квартири і прописуєте, що Ваш представник має право підписати Договір купівлі-продажу (ДКП), але розрахунок здійснюється виключно у безготівковій формі шляхом переказу коштів на Ваш особистий рахунок, і відразу вписуєте ваш поточний IBAN в українському банку.

Під час угоди нотаріус перенесе цю умову в ДКП. Покупець перекаже гроші безпосередньо вам. Угода вважатиметься виконаною (а покупець отримає право власності) лише після того, як нотаріусу буде надано банківське підтвердження про зарахування коштів на ваш рахунок. Ваш представник фізично не матиме доступу до грошей.

Важливі практичні нюанси

1. За українським законодавством, усі безготівкові розрахунки на території України здійснюються виключно в національній валюті. У Договорі сума буде зафіксована у гривні, і на ваш рахунок надійдуть саме гривні.

2. Оскільки ви перебуваєте за кордоном, врахуйте, що переказ коштів з українського рахунку на іноземний зараз суттєво обмежений постановами Нацбанку через воєнний стан. Використовувати ці гроші за кордоном найпростіше через розрахунки самою українською карткою або знімаючи готівку в банкоматах (наразі ліміт становить еквівалент 100 000 грн на місяць).

3. Якщо квартира, яку Ви продаєте, була придбана вами в період шлюбу, для її відчуження обов'язково знадобиться нотаріально засвідчена згода Вашої дружини. Цю згоду можна оформити одночасно з Вашою довіреністю (у консульстві або в іноземного нотаріуса з наступним апостилюванням).

З повагою, юрист Дерій В.О.!