Начните консультацию с юристом онлайн
Хочу купить квартиру. Оформлен предварительный договор купли продажи.
В ходе проверки выяснилось что владелец по документам один. Владеет квартирой с 2006 года. Имеет свидетельство. Женат с 1992 года Но не прописан там и никогда не был прописан по этому адресу. Зарегистрированы по этому адресу его жена и дочь (1995 года рождения) В 2016 году умирает жена и мать этой дочери. Наследственное дело не открывалось.
Вопрос. Имеет ли дочь после того как я сейчас куплю у владельца квартиру в позднем периоде претендовать на наследство и отсудить у меня какую то часть квартиры? Является ли это риском при покупке и отменой сделки.?
Убирает ли проблему нотариально заверенное заявление от дочери об отказе на эту квартиру сейчас и в дальнейшем?
Похожие вопросы
Кодексы Україна
Кодекс України з процедур банкрутства Кодекс цивільного захисту України Кримінальний процесуальний кодекс України Митний кодекс України Повітряний кодекс України Податковий кодекс України Кодекс адміністративного судочинства України Цивільний процесуальний кодекс України Кримінально-виконавчий кодекс України Господарський кодекс України Цивільний кодекс України Сімейний кодекс України Земельний кодекс України Кримінальний кодекс України Водний кодекс України Кодекс торговельного мореплавства України Про надра Лісовий кодекс України Господарський процесуальний кодекс України Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 213 - 330) Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 1 - 212-21) Житловий Кодекс Української РСР Європейський кодекс соціального забезпечення Бюджетний кодекс УкраїниНовое в блогах Юристи.UA
Ответы юристов (13)
Юрист, г. Умань, 16 лет опыта
Добрий вечір. Якщо квартира офіційно є його власністю, то після кого він має приймати спадщину. Дочку потрібно виписати і всі хто прописані в квартирі на час договору. Ще треба дізнатись чи спільно із дружиною вони купували квартиру. І взагалі перед договором ви повині взяти розписку про те що після договору небуде ніяких питань
Адвокат, г. Киев, 25 лет опыта
Общаться в чате1. Все имущество приобретенное в браке является совместной собственностью супругов и принадлежат им в равных долях.
2. Так как на момент смерти матери дочь была прописана вместе с ней, то она вступила в наследство автоматически. Раз ее отец в наследство не вступал, то 1/2 квартиры перешла по наследству дочери (если на момент смерти наследодателя у него были живы родители и были пенсионерами, то они тоже автоматически вступили в наследство).
Не оформление Свидетельства о наследстве не лишает наследников права собственности.
3. Наследникам необходимо получить Свидетельство о наследстве, оформить право собственности на свою долю в квартире на себя, а затем уже продавать.
ДРУГОГО ПУТИ НЕТ! ВСЕ ОСТАЛЬНОЕ НЕЗАКОННО И ВЕДЕТ К ПРИЗНАНИЮ СДЕЛКИ НИЧТОЖНОЙ!
Юрист, г. Сумы, 5 лет опыта
Доброго дня!
Повідомляю наступне:
Дочка має право на спадок матері та може заявити про це у 6- ти місячний термін з дня смерті спадкодавця. Якщо вона не подала заяву то може зробити це після поновлення строку позовноіі давності з поважних причин у суді
Якщо це станеться угода з продажу - купівлі квартири буде визнана не дійсною.
Необхідно аби дочка відмовилась нотаріально від спадку на користь батька,котрий прийме спадок отримає свідоцтво на спадщину ,стане власником згідно реєстру речових прав на нерухоме майно та ііх обтяжень ,і лише після цього продає Вам майно з нотаріальним посвідченням правочину.
Спадкування ввдбувається за ст.1222 ЦК Украіни.
Відмова від спадку дочкою, це Ваша гарантія від подальших проблем
З повагою
Костянтин Гончаренко
Юрист, г. Харьков, 32 года опыта
Добрый вечер. Право собственности и право проживания - разные вещи, поэтому продавец квартиры может быть и не прописан в ней. Если он единственный собственник квартиры, то а дочь отказалась от принятия наследства, то все в порядке. Для принятия наследства предусмотрен 6-ти месячный срок, в который надо обратиться с заявлением к нотариусу. 4 года слишком много времени прошло, сложно найти объективные обстоятельства, по которым дочь не обратилась за принятием наследства. Для вас рисков нет, претендовать на квартиру дочь не сможет. Единственное, она сможет предъявить претензии к отцу на сумму денег, полученных от продажи квартиры, но это к вашей сделке отношения не имеет.
Адвокат, г. Винница, 10 лет опыта
Доброго дня!У Вашому випадку дочка власника квартири має право на 1/2 частку квартири лише в разі, якщо отримає свідоцтво про право на спадщину.
На даний час, якщо вона не подавала заяву нотаріусу про прийняття спадщини у 6 місячний термін з дня смерті спадкодавця, строк є пропущеним і може бути поновлений лише в разі наявності відповідного судового рішення.
Як показує практика поновити строк для прийняття спадщини через декілька років майже нереально, хоча інколи трапляються виключення.
Тому, в певній мірі угода для Вас несе ризик. Рекомендую перед укладенням договору уточнити у нотаріуса, чи не відкривалася спадкова справа після смерті спадкодавця.
Юрист, г. Чернигов, 10 лет опыта
Доброго вечора, Сергію!
Якщо квартира була придбана у шлюбі, то вона належала подружжю на праві спільної сумісної власності, тобто кожному по 1/2 частини квартири. Після смерті дружини її частина квартира підлягала спадкуванню за законом. Відповідно до ст. 1261 Цивільного кодексу України до першої черги спадкоємців за законом належать діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки.
Часом відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. Якщо батько протягом 6 місяці з дня смерті дружини не звертався до нотаріуса з заявою про прийняття спадщини, то він вважається таким, що не прийняв її.
При цьому, якщо донька на момент смерті матері була зареєстрована в цій квартирі та проживала разом з матір'ю, то вона вважається такою, що прийняла спадщину. Тобто, доньці належить 1/2 частина квартири.
Відповідно, батько з донькою є співвласниками, і для продажі всієї квартири потрібна їхня спільна згода.
В 2016 году умирает жена и мать этой дочери. Наследственное дело не открывалось - якщо донька на момент смерті матері була зареєстрована в цій квартирі та проживала разом з матір'ю, то вона вважається такою, що прийняла спадщину. Тобто, доньці належить 1/2 частина квартири.
Имеет ли дочь после того как я сейчас куплю у владельца квартиру в позднем периоде претендовать на наследство и отсудить у меня какую то часть квартиры?- батьку належить лише 1/2 частина квартири. Саме стільки він має право продати. Якщо хочете купити всю квартиру, то потрібна також згода доньки продати свою 1/2 частину квартири. Тоді, можна буде оформити один договір купівлі-продажу, по якому продавцями вже виступатимуть дві особи: батько та донька..
Является ли это риском при покупке и отменой сделки.? - нотаріус не має права оформлювати договір купівлі-продажу всієї квартири, так як батьку належить лише 1/2 частина квартири. Якщо нотаріус це зробить, така угода буде нікчемною (недійсною).
Убирает ли проблему нотариально заверенное заявление от дочери об отказе на эту квартиру сейчас и в дальнейшем? - ні, так як така відмова подається протягом 6 місяців з дня відкриття спадщини (смерті спадкодавця). А мати померла в 2016 році.
Якщо хочете купити всю квартиру, то потрібна також згода доньки продати свою 1/2 частину квартири. Тоді, можна буде оформити один договір купівлі-продажу, по якому продавцями вже виступатимуть дві особи: батько та донька.
Сімейний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14):
Стаття 60. Підстави набуття права спільної сумісної власності подружжя
1. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу).
Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):
Стаття 1220. Відкриття спадщини
1. Спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою.
2. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу).
Стаття 1226. Спадкування частки у праві спільної сумісної власності
1. Частка у праві спільної сумісної власності спадкується на загальних підставах.
Стаття 1268. Прийняття спадщини
1. Спадкоємець за заповітом чи за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її.
3. Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї.
Стаття 1269. Подання заяви про прийняття спадщини
1. Спадкоємець, який бажає прийняти спадщину, але на час відкриття спадщини не проживав постійно із спадкодавцем, має подати нотаріусу або в сільських населених пунктах - уповноваженій на це посадовій особі відповідного органу місцевого самоврядування заяву про прийняття спадщини.
Стаття 1270. Строки для прийняття спадщини
1. Для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини.
Стаття 1272. Наслідки пропущення строку для прийняття спадщини
1. Якщо спадкоємець протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, не подав заяву про прийняття спадщини, він вважається таким, що не прийняв її.
Стаття 1273. Право на відмову від прийняття спадщини
1. Спадкоємець за заповітом або за законом може відмовитися від прийняття спадщини протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу.
Стаття 1296. Право спадкоємця на одержання свідоцтва про право на спадщину
1. Спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину.
2. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається кожному з них із визначенням імені та часток у спадщині інших спадкоємців.
3. Відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину.
Стаття 215. Недійсність правочину
1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
2. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Стаття 216. Правові наслідки недійсності правочину
1. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Всього доброго!
Успіхів Вам!
Юрист, г. Мирноград, 13 лет опыта
Общаться в чатеЗдравствуйте, Сергей. Прописка роли не играет. НО, абсолютно точно, что дочь считается фактически принявшей Наследство после матери.
Но если квартира на отце, а он жив, соответственно дочь после продажи претендовать не сможет.
Имущество же уже будет не отца.
Единственно, что перед сделкой дочь лучше выписать, чтобы потом не возникло проблем с выпиской ребенка (если ей нет 18 лет) через суд.
Адвокат, г. Киев, 31 год опыта
Здравствуйте, Сергей!
Данная квартира является общей совместной собственностью отца и его умершей супруги.
Чтобы её продать ему необходимо вступить в наследство на часть супруги, а дочери необходимо отказаться от этой части, тогда он как один полноправный собственник может её продать по договору купли-продажи удостоверенноиу нотариально, до этого пусть все будут сняты с регистрации, тогда проблем у Вас с её приобретением не будет.
Всего доброго!
Удачи Вам!
Адвокат, 18 лет опыта
Добрый день, Сергей!
Ситуация интересная. И Ваши опасения не напрасны.
Приобретенная супругами в 2006 г. квартира является их общей совместной собственностью.
В силу ч. 3 ст. 1268 Гражданского кодекса Украины дочь фактически приняла наследство после смерти матери, т.к. они проживали и были зарегистрированы по одному адресу. В наследственную массу вошла 1/2 квартиры без выделения ее в натуре. По вопросу выдачи свидетельства о праве на наследство дочь может обратиться в нотариальную контору в любой момент, законодатель не ограничивает ее в сроках. Другой вопрос, что процедура оформления наследства будет не простой, в судебном порядке, но тем не менее.
Это однозначно рисковая сделка, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным. Нотариально заверенное заявление - документ сомнительного характера, отказ от прав на имущество осуществляется в другом порядке, а у нее пока нет документа, подтверждающего право собственности.
Как вариант - рассмотрите возможность заключения договора займа дочерью у Вас денежных средств в сумме стоимости ее доли квартиры, в долларах США. Если такой вариант будет для нее приемлем.
В идеале - дождаться оформления прав на наследство и приобретения квартиры уже у обоих собственников, но это займет не менее 6 месяцев ( по самым скромным подсчетам).
Удачи Вам!
Юрист, г. Харьков, 33 года опыта
В данном случае нужно проверить каким образом квартира стала собственностью мужчины, отца. Если он в 2006 году, состоявши в браке с матерью своей дочери купил её по договору купли продажи, то тогда квартира является общей обственностью супругов и умершая мать дочери, является собственником 1/2 части этой квартиры. Дочь проживающая вместе с матерью принимает наследство автоматически. Ей можно оформлять наследство и по истечении шести месячного срока, установленного законом. В этом случае она потенциально претендует на часть квартиры. И тогда сначала нужно оформить её отказ от наследства, и только потом оформлять вашу сделку. Если же квартира получена собственником в 2006 году по наследству или в дар, то тогда его жена, мать его дочери не является сособственницей, а дочь соответственно наследницей. В вашем случае все зависит от оснований приобретения в собственность этой квартиры в 2006 году. Проверяйте основания приобретия квартиры. Тем более в 2006 году еще не было реестра прав на недвижимость и вся регистрация осуществлялись горБТИ, а там такие сюрпризы выскакивают.
Отец и мать приобретали квартиру как инвесторы будучи в браке. В конце 2015 года дочь прописывается на этой жилплощади. В 2016 г. мать умирает (по онкологии). В агенстве недвижимости говорят что жена на момент смерти не была там прописана. На вопрос, а где тогда на тот момент была ее регистрация они не знают. Муж говорит что тоже не помнит. Но мой знакомый нотариус говорит что жена точно на момент смерти была там зарегистрирована. Доказать обратное агенство и сам продавец не могут. На просьбу дать "Полный вытяг про смерть" из загса получаю отказ. Как можно официально доказать где на момент смерти был зарегистрирован человек ( в данном случае жена продавца)?
Адвокат, 18 лет опыта
Справки о месте регистрации умершего на день смерти выдают по запросу нотариуса либо по заявлению собственника жилья - это данные о всех зарегистрированных лицах на определенную дату. Ваш продавец может получить такую справку в ЦНАПе по месту расположения квартиры.
Юрист, г. Днепр, 31 год опыта
Семейный кодекс Украины (СК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14):
"Стаття 57. Майно, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка
1. Особистою приватною власністю дружини, чоловіка є:
1) майно, набуте нею, ним до шлюбу;
2) майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування;
3) майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але за кошти, які належали їй, йому особисто;
4) житло, набуте нею, ним за час шлюбу внаслідок його приватизації відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду";...
Стаття 59. Здійснення дружиною, чоловіком права особистої приватної власності
1. Той із подружжя, хто є власником майна, визначає режим володіння та користування ним з урахуванням інтересів сім'ї, насамперед дітей.
2. При розпорядженні своїм майном дружина, чоловік зобов'язані враховувати інтереси дитини, інших членів сім'ї, які відповідно до закону мають право користування ним.".
Во-первых, как изложено в вопросе: "Имеет свидетельство." - как я считаю, вся соль в этом свидетельстве, его содержании, природе, основаниях приобретения квартиры; если имеет место свидетельство, то купля-продажа отпадает (право собственности в этом случае вытекает из договора купли-продажи). Если в свидетельстве указан муж/отец единолично, то квартира де-юре является его частной собственностью с таким же правом распоряжения. Во-вторых, касательно предусмотренной ч.2 ст.59 СК обязанности учитывать при распоряжении частной собственнностьью интересы детей (дочь совершеннолетняя) и других членов семьи: во-первых, данная обязанность.является декларативной - не предусмотрены меры этой обязанности; во-вторых, такая обязанность противоречит ст.317 Гражданского кодекса Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):
"Стаття 317. Зміст права власності
1. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
2. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.";
в-третьих, еще вопрос, что отец с дочерью проживают одной семье; СК Украины:
"Стаття 3. Сім'я...
2. Сім'ю складають особи, які спільно проживають, пов'язані спільним побутом, мають взаємні права та обов'язки...";
в-четвертых, отец/продавец квартиры несет, как я считаю, моральную ответственность перед дочерью.
Подлежит вниманию и применению пост. ВССУ по гражданским и уголовным делам "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-14), в частности:
"5. Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК)...
25. Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з'ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника...
Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача." -
обратитесь к государственному регистратору о выдаче извлечения ("витягу") из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество - кто указан собственником квартиры.
С ответом я опоздал - вопрос уже рассмотрен и оплачен; изложенные мной сведения заслуживают внимания; ответ не удаляю (работа все равно проделана) и рассчитываю на дополнительную, отдельную оплату.