Документы на квартиру находились некоторое время в чужих руках

Доброго дня!

Якщо ви хвилюєтесь, що рієлтор може щось зробити з вашим правом власності на квартиру - то НІ, хвилюватися не варто, так як наявність документів не дає право рієлтору розпоряджатися вашою нерухомістю.

Але просити документи рієлтори на тривалий період, зазвичай, можуть у тому випадку, якщо у ріелтора є мета «затримати» Вас, як клієнта. Так відбувається, коли хочуть здобути неправомірну вигоду. Адже в такому разі ви не зможете достроково розірвати договір та сплатите ріелтору штраф за вигадані ним порушення, якщо таки штраф прописаний в угоді з вашим рієлтором.

Доброго дня.

Сам факт знаходження документів у третіх осіб не несе за собою якихось негативних наслідків, ні переоформити квартиру, ні здійснити будь які юридично значимі дії з квартирою, без надання Вами довіреності, ріелтери не можуть.

Якщо Ви бажаєте отримання повної консультації та надання алгоритму всіх можливих дій в Вашій ситуації, Ви можете звернутися до мене персонально, натиснувши кнопку "Звернутись" вгорі.

Добрый день Михаил.

Без вашего присутствия риелтор не сможет оформить сделку, так же как и выписать доверенность от вашего имени.

Сделки с недвижимым имуществом, согласно законодательства, заключаются в нотариальной форме. Иные сделки являются ничтожными и не влекут юридических последствий. Это означает что нотариус прежде чем удостоверить сделку обязан установить вашу личность как хозяина квартиры, то что Вы действуете по своей воле и без принуждения подписывая договор об отчуждении квартиры.

Все остальное это криминал в котором участвуют как "черные риелторы" так и "черные нотариусы", подделывают документы, подписи и т.д.

Добрый день, Михаил. Можете не переживать. Во первых информацию о праве собственности можно получить в реестре вещественных прав на недвижимое имущество, а во вторых, все сделки по недвижимости только у нотариуса с личным присутствием владельца недвижимости.

Здравстуйте. Вам не стоит переживать. Если,конечно, Вы не давали доверенность на распоряжение имуществом.

ВІтаю, вам нічого не загрожує.

Хочеться відразу відзначити, що продати квартиру без згоди власника не можливо. Людина обов'язково повинна дати свій дозвіл на це.

Продати квартиру без власника можна тільки за допомогою генеральної довіреності, і ніяк інакше. Даний документ є найважливішим при здійсненні операцій з нерухомістю. Відповідно до чинного законодавства, такий документ повинен бути завірений нотаріусом.

У разі, коли продається житло від двох власників, обов'язково потрібно участь обох. Якщо вони не можуть бути присутніми, необхідно оформлення двох довіреностей. Без згоди другого власника продати повністю квартиру не можна, в цьому випадку можливий тільки частковий продаж.

Генеральна довіреність на проведення операцій з нерухомістю апріорі дійсна один календарний рік. За бажанням власника, можна скласти документ строком до 3 років - більш тривалий строк не передбачається законодавством.

Для оформлення довіреності необхідна присутність як довірителя, так і довіреної особи. У разі, коли довіритель лежить у лікарні або не може з якоїсь причини вийти з дому, нотаріуса можна викликати.

Продати частку квартири можна в тому випадку, якщо другий власник відмовляється від її купівлі. Першочергове право купівлі завжди за «сусідом», тобто, за другим власником.

Для оформлення довіреності потрібно два документа - паспорта довірителя та довіреної особи. Власник нерухомості за допомогою нотаріуса ставить чітке формулювання щодо виду довіреності та допустимих з її допомогою дій. Особистий підпис довірителя закріплює документ, далі відбувається нотаріальне завірення.

Генеральна довіреність дозволяє скористатися правом купівлі-продажу нерухомості. Кошти від продажу квартири, відповідно до законодавства, передаються власнику (надсилаються на розрахунковий рахунок), а не довіреній особі.

За дорученням продати квартиру може кожен громадянин України, який досяг 18 років, якщо того побажає власник. Операція відбувається так само, як у випадку з власником, а всі необхідні побажання довіритель вказує в попередньому договорі купівлі-продажу.

Існує ряд обмежень, через які генеральна довіреність може бути визнана недійсною:

• Недієздатність довірителя.
• Видача довіреності неповнолітній особі.
• Примус до оформлення довіреності.
• Стан афекту довірителя, помутніння свідомості.
• Закінчення терміну дії генеральної довіреності (вказується при оформленні документа).

Продаж квартири без згоди прописаних у ній осіб є можливим навіть у разі оформлення угоди за допомогою довіреності. Ускладнення можуть бути в тому випадку, якщо дані особи є пайовими власниками. Без відома власників продати квартиру не вийде, а спроби такої діяльності можуть розцінюватися як шахрайство.

Доброго дня, Михайло!

ЯКЩО ВИ НЕ НАДАЛИ ДОВІРЕНІСТЬ (ГЕНЕРАЛЬНУ ДОВІРЕНІСТЬ) НА ІМ'Я РІЄЛТОРА ЩОДО ПРАВО РОЗПОРЯДЖЕННЯ КВАРТИРОЮ, ВІДЧУЖЕННЯ КВАРТИРИ ТОЩО, ТО НАЯВНІСТЬ У РІЄЛТОРА ОРИГІНАЛІВ ДОКУМЕНТІВ НА ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ НЕ ПОВИННА ВАМ СТВОРИТИ ПРОБЛЕМИ, ВІДСУТНІ ПРИЧИНИ ДЛЯ НЕБЕЗПЕКИ.

При наявності запитань звертайтеся через кнопку зеленого кольору "ЗВЕРНУТИСЯ".

Всього доброго!

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Ні, без вашого відома ніхто нічого зробити не міг.

Проте перевірити Ви можете на:

— Наявність виконавчих проваджень та будь-яких записів у реєстрі обтяжень,

— Судових справ, наприклад, із кредиторами або комунальними службами,

— Податкових боргів та інших ризиків та окремо сам обʼєкт нерухомості на:

— Наявність арештів та обтяжень,

— Наявність інших власників,

— Відповідність фактичних даних та даних у виписці з Реєстру речових прав на нерухоме майно

Обʼєкт нерухомості потрібно перевірити на наявність арештів, іпотеки та інших обтяжень, що ви можете зробити через https://opendatabot.ua/ та оформити витяг з реєстру.

Успіхів

Дякую всім юристам, хто дав відповідь на питання.

Доброго дня!

Якщо Ви не видавали рієлтору довіреність на розпорядження майном. То без Вашої волі та присутності переоформити Ваше майно ніхто не зможе.

Питання набуття права власності на нерухоме майно регулюється цивільним законодавством.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

В області цивільного права, що регулює різноманітні та динамічні відносини економічного обороту, цивільні права й обов’язки найчастіше виникають у результаті цілеспрямованих і правомірних дій фізичних та юридичних осіб.

Цивільним кодексом України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Поняття правочину визначено Цивільним кодексом України.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Діюче цивільне законодавство в залежності від того, чи випливає дія, спрямована на набуття, зміну чи припинення цивільних правовідносин, від одного, двох чи більш осіб, підрозділяє правочини на односторонні, двосторонні чи багатосторонні (договори).

Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Одностороннім є правочин, для здійснення якого досить волі і дії тільки однієї сторони. Такий правочин може створювати обов’язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов’язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Прикладом одностороннього правочину є договір дарування.

Двостороннім або багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. Двосторонні договори - це найбільш розповсюджений вид правочинів. Прикладом двосторонніх договорів є договори купівлі-продажу, довічного утримання тощо. Для цих договорів характерне взаємоузгодження волі двох сторін.

Воля учасників правочинів, що відображає намір здійснити правочин, повинна одержати визначене закріплення. Це необхідно для того, щоб зміст правочину став відомий її учасникам, умови правочину були чітко зафіксовані і можна було без ускладнень вирішувати спори сторін, якщо такі виникнуть у майбутньому.

Форма договору – це спосіб, за допомогою якого виражається воля сторін при здійсненні договору.

Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Аналізуючи положення Цивільного кодексу України можна дійти висновку, що правочини щодо відчуження об’єктів нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) чинне законодавство відносить земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Особливість режиму нерухомого майна визначається тим, що права на нього та правочини щодо нього підлягають державній реєстрації.

При цьому, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Державна реєстрація правочинів проводиться нотаріусами відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Важливість визначення моменту переходу права власності на нерухомі речі, пояснюється тим, що саме з цим моментом пов’язаний перехід до набувача відповідного об’єкта правомочностей, що складають зміст суб’єктивного права власності, – права володіння, права користування та права розпорядження.

У зв’язку з цим, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення теж підлягають державній реєстрації.

Реєстрація об’єктів нерухомості здійснюється бюро технічної інвентаризації відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.02.2004 за № 157/6445 (із змінами та доповненнями).

Як вже зазначалося, власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому нерухомим майном, тобто власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, серед іншого, укладати договори відчуження цього майна, а саме, договори купівлі-продажу, міни, дарування, пожертви, ренти, довічного утримання (догляду) тощо.

Чинне законодавство передбачає наступні загальні вимоги до порядку укладення договорів відчуження нерухомого майна.

По перше, договори відчуження нерухомого майна посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується, так звані правовстановлювальні документи.

По друге, посвідчення договорів відчуження нерухомого майна провадиться за місцем розташування цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

Слід зазначити, що право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких правовстановлювальних документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, лізингу; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом.

Право власності на земельну частку (пай) фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене трудовою книжкою члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим витягом з неї при наявності в ній відповідного запису.

Крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає документи витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Враховуючи наведене та аналізуючи положення статей 657 (договір купівлі-продажу), 715 (договір міни), 719, 722 (договір дарування), 729 (договір пожертви), 732 (договір ренти), 748 (договір довічного утримання) Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно за договорами дарування та пожертви виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення цих договорів та отримання дарунка чи пожертви. Право власності на нерухоме майно за договорами купівлі-продажу, міни, ренти та довічного утримання виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цих договорів. При цьому не слід забувати, як вже вище зазначалось, про необхідність державної реєстрації права власності на нерухому річ (за винятком земельної ділянки) в бюро технічної інвентаризації.

З повагою,

Костянтин Гончаренко