Ситуація з реєстрами та викуп частки

Доброго дня, Ксенія!

Станом на зараз всі реєстри відновили свою роботу. Ви можете зробити витяг з реєстру за адресою нерухомості та перевірити чи є в останньому інформація про право власності на частку Вашого дядька.

Чому він немає документів? Як само дядько отримав частку у Вашій квартирі?

З повагою, адвокат Айвазян.

ДОБРОГО ВЕЧОРА, КСЕНІЯ! На жаль викладена Вами інформація з невідомих джерел скоріше може бути охарактеризована як "Чули дзвін, але не знають де він". Вона уривчаста та неточна. На жаль все не зовсім так, як здається.

Ви не маєте права примусити співвласника 1/12 квартири продати її Вам. І гроші в казначейство вносяться лише у разі, коли подаєте до суду і в судовому порядку примусово вилучаєте НЕЗНАЧНУ долю у власності, яка заважає основному власнику вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном.

Усі права власності, отримані за часів незалежності та які реєструвалися в Бюро технічної інвентаризації або пізніше у ЦНАПах чи нотаріусами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тобто в реєстрі вони мають бути незалежно від того чи є у людинина руках документ про право власності, чи ні.

Мало того, незважаючи на те, що Ви можете бути власником 11/12 часток, всеодно Ви маєте, при бажанні продати свою долю у спільній частковій власності, отримати - дозвіл (відмову від права переважного придбання) інших співвласників такого майна. Оскільки у них є право переважного придбання. Інші співвласники так само мають отримати аналогічну згоду (відмову від права на переважне придбання) від Вас.

Спільна власність на квартиру, як і на інше майно, майже завжди викликає значну кількість проблем. Причина тому – досить складно досягати згоди з іншими співвласниками. У випадку квартири це ускладнюється тим, що поділити її в натурі на відміну від приватного будинку або землі - досить складно.

Перш за все потрібно розуміти, що право власності захищається як міжнародними конвенціями, так і національним законодавством України, в тому числі Конституцією. Позбавлення права власності можливе лише у виключних випадках через суд на підставах і в порядку, чітко визначеному законодавством.

Одним з таких випадків є можливість примусового викупу незначної частки у майні (зокрема, квартирі) на вимогу інших співвласників, що передбачено статтею 365 Цивільного кодексу України.

Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі;

2) річ є неподільною;

3) спільне володіння і користування майном є неможливим;

4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.

Цей механізм можна реалізувати далеко не завжди, та і реалізація його має відбуватися лише в судовому порядку.

Є ряд умов, за яких можна розраховувати на позитивний результат.

По-перше, частка, яку потрібно викупити, є незначною і її неможливо виділити в натурі. В даному випадку потрібно оцінювати все по ситуації. Наприклад, 1/4 частка в однокімнатній квартирі може вважатися незначною. А от в чотирикімнатній квартирі або будинку вона такою вже не буде.

Це все оцінює суд за своїм внутрішнім переконанням. Внутрішнє переконання у кожного судді навіть в рамках одного суду - своє.

Також даний механізм можна реалізовувати, якщо майно є неподільним або ж спільне користування майном є неможливим. До прикладу, це ситуація із власністю декількох людей на автомобіль. Найчастіше це трапляється при поділі спільного сумісного майна подружжя.

Однак найголовнішою умовою є те, що такий викуп та припинення власності не повинен завдати суттєвої шкоди інтересам співвласника і його сім’ї. Цей момент вирішується в кожній ситуації окремо. Якщо взяти до прикладу викуп частки у квартирі, то можна вважати, що істотної шкоди не буде завдано, якщо у такого співвласника є на праві власності (співвласності) інше житло. Коли ж частка, яку планується викупити, є єдиним житлом особи, то розраховувати на позитивний результат в суді складніше. Також потрібно враховувати інші моменти.

Ну і останньою, але не менш важливою умовою, є попередня оплата вартості частки на депозит суду. Тобто перед подачею позову необхідно сплатити повну вартість частки, викуп якої плануєте вимагати, на відповідний рахунок суду. У випадку задоволення позову, ці кошти будуть перераховані відповідачу. Якщо ж у позові буде відмовлено, ви зможете отримати гроші назад. Пам’ятайте, навіть якщо ваша позиція буде виграшна, але гроші ви попередньо не оплатили, у позові буде відмовлено.

Подібні справи досить складні та багатогранні. При їх підготовці потрібно попередньо зібрати багато інформації та документів.

Мало того - суди вимагають надання у вигляді доказів в тому числі судових експертиз, які доводять, що житло є неподільним, хоч триста разів це видно із здорового глузду. У суді здоровий глузд не працює. Лише бомажки з круглими печатками як докази.

Право власності співвласника на частку в спільному майні може бути припинено за наявності будь-якої з передбачених пунктами 1-3 частини першої статті 365 ЦК України підстав, які є самостійними, але за умови, що таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.

Визначальною обставиною при припиненні права власності співвласника на частку у спільному майні за вимогою іншого співвласника є відсутність істотної шкоди для нього та членів його сім'’ї (ВСУ від 23 листопада 2016р. у справі № 6-1943цс16)

Тому незважаючи ні на що домовитись - в інтересах власників таких незначних часток, бо усі ці витрати в подальшому можна покласти на відповідача. Адекватні потенційні відповідачі у таких справах це розуміють, або їм пояснюють це адвокати і не доводять до суду, вирішуючи питання полюбовно у нотаріуса.

За моїм переконанням спільна часткова власність не кажучи вже про спільну сумісну - це завжди погано. Особливо, коли у спільній власності знаходиться нерухомість. Як правило серед співвласників є «проблемний кадр», який заважає іншим використовувати свою власність якнайкраще. В житті розповсюджені випадки, коли такий співвласник не працює та не збирається працювати, має борги, не сплачує комунальні послуги і умисно своїми діями шкодить будь-яким діям іншого співвласника. Причому частка такого "шкідника" у спільній власності може бути не 50%, а наприклад 5%, проте при арешті та стягненні третьою особою ця частка паралізує розпорядження добросовісному співвласнику своєю часткою. Домовитись про добровільний викуп одним співвласником частки іншого у такій ситуації надзвичайно тяжко, бо у потенційного «продавця» завжди непомірні апетити, а після начебто домовленості він у будь-який момент може передумати.

За таких обставин у ЦК України встановлений спосіб припинення спільної часткової власності через суд на підставі ст. 365 ЦК України – «припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників». Ця стаття має декілька варіантів застосування, які треба доводи у суді. Верховний суд України розглядавши такі справи встановлював наступне: ст. 365 ЦК України передбачає, що для припинення права особи у спільному майні є три самостійні умови: «частка є незначною і не може бути виділена в натурі, річ є неподільною, спільне володіння і користування майном є неможливим». Разом з цим при окремому виконанні кожної з цих умов повинно дотримуватись правило, що «таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та члена його сім’ї». ВСУ підкреслив, що ця обставина є визначальною для суду при вирішенні спорів про припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників.

Таке тлумачення ст. 365 ЦК України є доволі дискусійним, але іншого тлумачення наразі від нового Верховного Суду чи від Конституційного Суду - не маємо.

А тепер уявимо, як складно це довести у суді, і наскільки кожна ситуація буде індивідуальною.

Що саме зобов’язані встановити суди у випадку рішення про присудження співвласнику грошової компенсації за частку і спільному майні ( ВСУ у справі № 6 – 2925 цс 15 від 13 січня 2016р.)

Правова позиція Верховного Суду України по справі № 6 – 2925 цс 15: Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 13 січня 2016 року розглянув справу № 6 – 2925 цс 15, предметом якої був спір про присудження співвласнику грошової компенсації за частку у спільному майні. При розгляді цієї справи Верховний Суд України зробив правовий висновок, відповідно до якого положення статті 365 ЦК України регулюють випадки, коли позивач – співвласник майна, домагається позбавлення права власності на частку майна інших співвласників – відповідачів по справі.

Випадки, коли співвласник майна бажає позбутися належної йому частки в спільному майні шляхом отримання від інших співвласників компенсації вартості належної йому частки та визнання за останніми права власності на все майно регулюються ст. 364 ЦК України.

З врахуванням закріплених в п. 6 ст. 3 ЦК України засад справедливості, добросовісності та розумності, що спонукають суд до врахування при вирішенні спору інтересів обох сторін, при розгляді справ, у яких заявляються вимоги одного зі співвласників про припинення його права на частку у спільному майні шляхом отримання від інших співвласників грошової компенсації вартості його частки, виділ якої є неможливим, суди мають встановити наступне:

• чи дійсно є неможливим виділ належної позивачу частки в натурі або чи не допускається такий виділ згідно із законом;
• чи користуються спільним майном інші співвласники – відповідачі по справі;
• чи сплачується іншими співвласниками, які володіють та користуються майном, матеріальна компенсація позивачу за таке володіння та користування відповідно до частини третьої статті 358 ЦК України;
• чи спроможні інші співвласники виплатити позивачу компенсацію в рахунок визнання за ними права власності на спільне майно та чи не становитиме це для них надмірний тягар.

ОТЖЕ, це питання можна вирішити тільки через суд. З практики - такі справи у зв"язку з ухиленням відповідача власника мізерної долі, а також внаслідок неналежної організації судами своєї роботи, недоукомплектованості судів суддями та працівниками, які обслуговують судовий процес - може тривати більше ніж рік.

Тобто швидко Ви питання в судовому порядку не вирішите. В будь-якому разі все залежатиме від позиції судді. Частково на це може повпливати якісна робота фахівця у галузі права, який буде супроводжувати таку справу і підготує відповідні матеріали як докази по справі.

В той же час, якщо людина не утримує майно і не приймає участь в утриманні - Ви маєте право звернутися до суду щодо стягнення його частки у відповдіних комунальних послугах, якщо є докази того, що повний тягар утримання усіх 100 % квартири понесли Ви.

Згідно з ч. 1 ст. 544 ЦК України, Боржник, який виконав солідарний обов'язок, має право на зворотну вимогу (регрес) до кожного з решти солідарних боржників у рівній частці, якщо інше не встановлено договором або законом, за вирахуванням частки, яка припадає на нього.

Звісно це Вам не передасть квартиру, але у разі коли борги будуть перед Вами - Ви можете звернути судове стягнення на усі доходи боржника, в тому числі на цю долю у квартирі через виконавчу службу. Виконавча може виставити цю долю на публічні торги і на цих торгах можна придбати таку долю у Вашу власність. Це набагато дешевше ніж через суд в порядку ст. 365 ЦК України.

Простіше не буває. Часткова власність в Україні на жаль далека від європейських стандартів. Це якесь пекло часто-густо.

Шасти Вам!