купівля дому з прописаними в ньому неповнолітніми

Доброго дня.

Надання нотаріусу дозволу органу опіки та піклування є обов’язковим у разі вчинення батьками (усиновлювачами), опікунами малолітніх дітей та/або опікунами недієздатних осіб таких дій/правочинів:

відмови від прав на майно малолітніх дітей та/або недієздатних осіб, у тому числі речових прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації;

видачі письмових зобов’язань від імені малолітніх дітей та/або недієздатних осіб;

вчинення правочинів щодо: об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, власником або користувачем яких є малолітні діти та/або недієздатні особи; відчуження (у тому числі шляхом міни або внесення (передачі) до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є малолітні діти та/або недієздатні особи.

Дозвіл органу опіки та піклування надається у формі рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад, витягу з такого рішення або копії такого рішення, виданих відповідно до законодавства.

Дозвіл органу опіки та піклування не є обов’язковим у разі вчинення правочинів, за якими малолітні діти, недієздатні особи набувають у власність майно, у тому числі нерухоме майно, користувачами якого вони є, крім випадків набуття такого майна у власність за рахунок коштів (іншого майна) таких дітей / осіб.

У разі вчинення правочинів / дій, неповнолітніми дітьми, а також особами, цивільна дієздатність яких обмежена, нотаріус вчиняє відповідну нотаріальну дію за наявності дозволу органу опіки та піклування, а також згоди батьків (усиновлювачів), піклувальників неповнолітніх дітей та/або піклувальників осіб, цивільна дієздатність яких обмежена, справжність підпису на якій засвідчена нотаріально.

Дозвіл органу опіки та піклування не є обов’язковим у разі вчинення правочинів, за якими неповнолітні діти, особи, цивільна дієздатність яких обмежена, набувають у власність майно, у тому числі нерухоме майно, користувачами якого вони є, крім випадків набуття такого майна у власність за рахунок коштів (іншого майна) таких дітей / осіб.

Згідно із законодавством України, малолітні діти - це діти віком до 14 років. Неповнолітні - це діти віком від 14 до 18 років. Дитина, в цілому, - це особа віком до 18 років, якщо вона не набула прав повнолітньої раніше за законом.

Доброго дня!

Відповідно до законодавства нотаріус може вимагати заяву про відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном.

Згідно підпункту 1.8 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

при посвідченні правочину щодо відчуження нерухомого майна відчужувач цього майна подає заяву про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном нотаріус має право додатково витребовувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення такого правочину.

Згідно підпункту 1.9 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

у разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Згідно статті 18 ЗУ "Про охорону дитинства"

Діти - члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

Органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла.

ВИСНОВОК

Якщо це діти власників нерухомості, то нотаріус може вимагати дозвіл органу опіки та піклування на продаж нерухомості.

Як варіант можна змінити місце реєстрації проживання дітей через ДІЮ https://diia.gov.ua/services/zmina-miscya-prozhiva...

Або Ви можете знайти нотаріуса, який посвідчить даний договір без зняття дітей з місця реєстрації проживання. А вже новий власник випише їх через ЦНАП.

Згідно п.2 ч.1 ст. 18. ЗУ «Про реалізацію публічних електронних послуг з реєстрації та декларування місця проживання в Україні» Зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) у разі звернення до органу реєстрації або через центр надання адміністративних послуг за місцем задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності. У разі подання власником житла заяви про зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) батьків або інших законних представників дитини чи одного з них така дитина підлягає зняттю із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Світлана!

Ви є покупцем чи продавцем? Якщо продавцем чи зареєстровані Ви також у будинку?

чи можливо оформити договір куплі-продажу, якщо в будинку прописані неповнолітні. Співвласниками не є. на теперішній час знаходяться за кордоном. Приїхати виписатись немає можливості. Дім продається за генеральним дорученням. дякую.

Незважаючи на те, що неповнолітні діти не є співвласниками нерухомості, вони мають право користування останнью. Тож, Ви можете зіткнутись зі складнощами при продажі або ж купівлі будинку.

Одним із пріоритетних напрямів діяльності держави є захист та охорона законних прав та інтересів дітей. Окрему увагу в цьому напрямі потрібно приділити захисту прав дітей під час здійснення купівлі та продажу квартири, в якій зареєстровані неповнолітні. Адже право на житло та належні умови проживання – одне із основних прав дітей, гарантоване державою.

На законодавчому рівні виокремлено дві категорії осіб віком до 18 років:

• малолітні – у віці до 14 років (особи із частковою дієздатністю);
• неповнолітні – у віці з 14 до 18 років (володіють неповною дієздатністю).

Тому під час проведення операцій з нерухомості за участю малолітніх чи неповнолітніх у ці відносини також вступають інші суб’єкти. Зокрема, йдеться про:

• органи опіки та піклування;
• законних представників: батьків, опікунів або усиновителів.

Дозвіл органу опіки та піклування є обов’язковим у всіх випадках, коли йдеться про здійснення операцій з нерухомістю та учасниками цього процесу є особи віком до 18 років. Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом 10 днів.

• дозвіл органу опіки та піклування - обов’язковий, якщо дитина є власником (співвласником) або зареєстрована у житлі, що відчужується;
• забезпечення альтернативного житла - дитина не може залишитися без зареєстрованого місця проживання;
• процедура зняття з реєстрації - можлива лише після надання іншого місця реєстрації.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

Системний аналіз статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» дає підстави для висновку про те, що попередній дозвіл органу опіки та піклування при відчуженні нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким, в разі використання його як житла, має дитина, надається лише в разі, коли власниками відчужуваного майна є батьки або особи, які їх замінюють, а також коли останні укладають угоди від імені неповнолітніх.

Чинним законодавством не передбачено обмежень при реалізації права власника на розпорядження майном в залежності від того чи мають право на користування ним інші особи, зокрема, малолітні, якщо власник не є їх батьком (матір'ю) або ж особою, яка замінює останніх.

ОТЖЕ, ДОЗВІЛ ОРГАНУ ОПІКИ ПОТРІБЕН, ЯКЩО ВЛАСНИКИ ЖИТЛА БАТЬКИ ДІТЕЙ.

З ЦЬОГО ПРИВОДУ Є РІШЕННЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ УКРАЇНИ:

справа № 607/8145/18 провадження № 61-6249св20

ДОБРОГО ДНЯ, пані СВІТЛАНО! Зареєстровані в житлі особи вже кілька років як можуть бути зняті з реєстрації новим власником. А перешкодою в укладенні договору купівлі-продажу вони не були ніколи.

На жаль по дорученню зняти з реєстрацію особа, яка буде продавати житло - не може. Це не передбачено законом. А от новий власник - без проблем. Для цього лише слід подати заяву за відповідною формою.

В той же час, якщо неповнолітня дитина до 14 років прописана в житлі одна, а без хоча б одного з батьків - це грубе порушення законодавства. Реєстратор не мав права таке допускати. Дитина має бути знята з реєстрації разом з батьками.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло; придбати його у власність або взяти в оренду. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Частиною 1 статті 316 Цивільного кодексу України, встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно із частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України, право власності на нерухоме майно набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За приписами частини першої статті 319 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1статті 321 Цивільного кодексу України).

Згідно з пунктом 12 статті 2 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" від 05 листопада 2021 року № 1871-IX реєстрація місця проживання (перебування) особи - це внесення за заявою про реєстрацію місця проживання (перебування), поданою особою в паперовій формі, до реєстру територіальної громади інформації про місце проживання (перебування) особи.

Реєстрація місця проживання є фактом, що підтверджує місцезнаходження особи і не впливає на володіння нерухомістю, право на яке документально підтверджено в установленому законом порядку.

Хоча це є дискусійним, адже у квартирах наприклад на усіх зареєстрованих нахабно ЖКХ-мафія нараховує комунальні платежі. Але таку думку висловлюють судді, що реєстрація не впливає. Їм незрозумілий вплив, бо у них усіх особняки за містом, а не квартири.

Пунктом 7 частини 1 статті 2 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" передбачено, що орган реєстрації - це виконавчий орган сільської, селищної або міської ради, який на території територіальної громади, на яку поширюються повноваження відповідної ради, забезпечує формування та ведення реєстру територіальної громади, облік задекларованого місця проживання/зміну місця проживання особи.

Відповідно до підпунктів 11, 12 частини 1 статті 2 вказаного Закону:

• реєстраційна дія - це внесення органом реєстрації до реєстру територіальної громади відомостей про зареєстроване місце проживання (перебування), зняте з реєстрації місце проживання, задеклароване місце проживання/виключення з реєстру територіальної громади інформації про задеклароване місце проживання, скасування реєстрації місця проживання/зняття з реєстрації місця проживання (перебування)/задекларованого місця проживання/зміненого місця проживання (перебування) з подальшою передачею таких відомостей до відомчої інформаційної системи. Реєстраційна дія є завершеною після отримання органом реєстрації підтвердження про внесення відповідної інформації до відомчої інформаційної системи;
• реєстрація місця проживання (перебування) особи - це внесення за заявою про реєстрацію місця проживання (перебування), поданою особою в паперовій формі, до реєстру територіальної громади інформації про місце проживання (перебування) особи.

Частиною 1статті 28 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" передбачено, що орган реєстрації здійснює: формування та ведення реєстру територіальної громади; реєстраційні дії та внесення інформації за результатами їх вчинення до відповідного реєстру територіальної громади; передачу інформації про реєстраційну дію до відомчої інформаційної системи з подальшим внесенням інформації до Єдиного державного демографічного реєстру.

Відповідно до частини 2 статті 2 цього Закону, на вказані відносини поширює свою дію також Закон України "Про адміністративні послуги".

Пунктом 1 статті 1 Закону України "Про адміністративні послуги" від 06 вересня 2012 року № 5203-VI, передбачено, що адміністративна послуга - це результат здійснення владних повноважень суб`єктом надання адміністративних послуг за заявою фізичної або юридичної особи, спрямований на набуття, зміну чи припинення прав та/або здійснення обов`язків такої особи відповідно до закону.

Таким чином, відповідно до пункту 7 частини 1статті 2 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" підрозділ органу місцевого самоврядування відповідальний за реєстрацію місця проживання особи та за ведення Реєстру територіальної громади (Центр надання адміністративних послуг ради) є органом реєстрації, на який згідно зістаттею 28 вказаного Закону покладено повноваження щодо здійснення відповідних реєстраційних дій.

Згідно підпункту 2 пункту 1статті 18 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) у разі звернення до органу реєстрації або через центр надання адміністративних послуг за місцем задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності. У разі подання власником житла заяви про зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) батьків або інших законних представників дитини чи одного з них така дитина підлягає зняттю із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

Порядок декларування та реєстрації місця проживання (перебування) затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2022 року № 265 (в редакції від 21.11.2024 р.),

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/265-2022-%D0%B...

визначає механізм здійснення декларування/реєстрації місця проживання (перебування), зміни місця проживання, зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування), скасування декларування/реєстрації місця проживання (перебування), а також встановлює форми необхідних для цього документів.

Пунктом 50 вказаного Порядку визначено, що зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється на підставі:

1) заяви про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування), поданої особою або її законним представником (представником) за формою згідно з додатком 5;

2) рішення суду, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житло або права користування житлом, про виселення, про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) особи, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою (у такому випадку адміністративний збір не сплачується);

3) свідоцтва про смерть або відомостей про державну реєстрацію смерті з Державного реєстру актів цивільного стану. У таких випадках датою зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання особи є дата видачі свідоцтва про смерть або дата здійснення актового запису про смерть особи;

4) повідомлення територіального органу або підрозділу ДМС із зазначенням відповідних реквізитів паспортного документа померлої особи або документа про смерть, виданого компетентним органом іноземної держави, легалізованого в установленому порядку;

5) заяви власника житла про зняття особи із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) за формою згідно з додатком 6.

Відповідно до пункту 61 Порядку у разі звернення до органу реєстрації разом із заявою власника житла про зняття особи (осіб) із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) власник житла подає:

• документ, що посвідчує особу (у разі особистого звернення);
• документ, що підтверджує право власності на житло, в якому задекларовано/зареєстровано місце проживання (перебування) особи (осіб), що знімається.

У разі зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) за заявою власника житла більше однієї особи до органу реєстрації подаються заява та документ або відомості, що підтверджують сплату адміністративного збору, окремо щодо кожної особи.

Відповідно до пункту 69 Порядку посадова особа органу реєстрації перевіряє належність паспортного документа особі, що його подала, його дійсність, правильність заповнення заяви про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання та наявність документів, необхідних для зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування), про що зазначена посадова особа робить відповідний запис у заяві.

Посадова особа органу реєстрації у день звернення особи приймає рішення про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання або про відмову у знятті із задекларованого/зареєстрованого місця проживання особи.

Якщо Заяву подано за формою згідно з додатком 6 підпункту 5 пункту 50 Порядку і до заяви у встановленому порядку долучено документ, що посвідчує особу, та документ, що підтверджує право власності на житло, в якому зареєстровано місце проживання осіб, що знімаються, а також сплачено адміністративний збір - у посадової особи органу реєстрації відсутні підстави для відмови у знятті з зареєстрованого місця проживання.

При цьому ніякі згоди органів опіки та батьків дитини не потрібні.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбаченіКонституцієюта законами України.

Відповідно до статті 12 Закону України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні", орган реєстрації приймає рішення про відмову у знятті із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) особи, якщо:

• особа подала не в повному обсязі передбачені цим Законом документи (відомості) або документ, що посвідчує особу та підтверджує громадянство України, є недійсним;
• відомості реєстру територіальної громади не відповідають відомостям у поданих особою документах або відомостях;
• за зняттям із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) звернулася дитина віком до 14 років або особа, не уповноважена на подання документів.

Зазначений перелік вичерпний та розширеному тлумаченню не підлягає.

Отже, суб`єкт владних повноважень - посадова особа органу реєстрації вправі прийняти рішення про відмову в реєстрації місця проживання виключно з підстав, передбачених законом.

Стосовно доводів щодо протиправності рішення, яке полягає в знятті з зареєстрованого місця проживання малолітнього без згоди матері, то вказана позиція не відповідає нормам, які регулюють правовідносини у сфері реєстрації місця проживання фізичних осіб в Україні або має місце невірне тлумачення зазначених норм.

Як уже зазначалося вище, відносини у сфері реєстрації місця проживання фізичних осіб та, зокрема, механізм здійснення зняття із зареєстрованого місця проживання визначає Закон України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" та "Порядок декларування та реєстрації місця проживання (перебування)", затвердженийпостановою Кабінету Міністрів України від 07.02.2022 № 265, а саме стаття 18 Закону та пункти 50-72 Порядку.

Так, пунктом 1 частини 1 статті 18 даного Закону встановлено, що зняття особи із зареєстрованого місця проживання у разі звернення до органу реєстрації за місцем зареєстрованого місця проживання здійснюється за заявою про зняття особи із зареєстрованого місця проживання, поданої у паперовій формі такою особою або її представником.

Пунктом 2 частини 1 статті 18 даного Закону визначено, що зняття особи із зареєстрованого місця проживання здійснюється за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно неповнолітньої особи, місце проживання якої зареєстровано в житлі, що належить власнику на підставі права власності. У разі подання власником житла заяви про зняття із зареєстрованого місця проживання батьків або інших законних представників дитини чи одного з них, така дитина підлягає зняттю із зареєстрованого місця проживання разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

Відповідно до частини 2 статті 18 вказаного Закону зняття із зареєстрованого місця проживання дитини не може бути здійснено тільки у випадку, якщо власником такого житла є один із батьків або інших законних представників дитини.

Отже, відповідно до норм чинного законодавства наявна заборона на зняття з реєстрації місця проживання дитини власника житла.

Таким чином, на законодавчому рівні закріплено право власника житла приватної форми власності звертатися до органу реєстрації для здійснення зняття із зареєстрованого місця проживання повнолітньої особи, а також дитини (особа віком 18 років), у разі якщо така реєстраційна дія здійснюється разом з її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

Не може бути здійснено зняття із зареєстрованого місця проживання дитини або виключення з реєстру територіальної громади інформації про зареєстроване місце проживання дитини, окремо без її батьків або інших законних представників чи одного із них.

Враховуючи наведене, у разі подання власником житла заяви про зняття із зареєстрованого місця проживання дитини разом з батьками, згода батьків або інших законних представників чи одного з них не надається.

З огляду на зазначене, для зняття із зареєстрованого місця проживання дитини за заявою нового власника квартири згода матері чи батька дитини - не надається, а орган реєстрації не має законних підстав вимагати її надання.

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин

Вітаю Вас.

чи можливо оформити договір куплі-продажу, якщо в будинку прописані неповнолітні. Співвласниками не є. на теперішній час знаходяться за кордоном. Приїхати виписатись немає можливості. Дім продається за генеральним дорученням. дякую.

Продати будинок, у якому зареєстровані неповнолітні (навіть якщо вони не є співвласниками), можна лише з попереднього дозволу органу опіки та піклування. Цей дозвіл потрібен, щоб гарантувати, що після продажу діти матимуть інше житло або місце реєстрації. Без нього нотаріус договір не посвідчить, швидше за все. Можете звісно спробувати звернутися до нотаріуса, але не думаю, що вийде.

Якщо діти перебувають за кордоном і особисто виписатися не можуть, їх можна зняти з реєстрації дистанційно - за заявою батьків/законних представників та з рішенням органу опіки або через суд. Продаж за генеральним дорученням можливий, але всі ці умови мають бути виконані до моменту укладення угоди.

З повагою! Щасти Вам!