Іпотека під залог житла

Доброго дня, пані Катерино!

Якщо зараз куплю нове житло після війни заберуть лише заставну квартиру чи можуть претендувати і на нову?

На жаль, можуть претендувати і на нову квартиру. Водночас потрібно спочатку проаналізувати Ваші договори. Чи були вони засвідчені нотаріально?

Якщо Ви взяли позику (не банківську) під заставу квартири - тобто уклали в нотаріуса договір позики + договір іпотеки, то такі угоди регулюються Цивільним кодексом України (ЦКУ) і Законом «Про іпотеку».

Іпотека - це спосіб забезпечення зобов’язання, а не окремий борг. Тобто Ви як боржник відповідаєте перед кредитором УСІМ своїм майном, але спершу - предметом іпотеки (ст. 589 ЦКУ, ст. 33 Закону «Про іпотеку»).

Якщо платежі зупинено, то кредитор має право:

1. Вимагати дострокового повернення всього боргу (якщо це передбачено договором).
2. Звернути стягнення на предмет іпотеки - через суд або через виконавчу службу.

Відповідно до ч. 4 ст. 591 ЦКУ - Якщо сума, одержана від реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого Вашого майна в порядку черговості відповідно до статті 112 ЦКУ , якщо інше не встановлено договором

ОТЖЕ:

• Спершу кредитор звертає стягнення тільки на предмет іпотеки (тобто на ту квартиру, що в заставі).
• Якщо після її продажу сума не покриє борг повністю, решта залишається Вашим боргом
• Цей борг може бути стягнутий через суд і виконаний за рахунок будь-якого іншого Вашого майна (у т.ч. нової квартири, автомобіля, зарплати, рахунків тощо).

Але! Якщо кредитор не звертався до суду і не отримав рішення, він не має юридичного права претендувати на інше майно. Тільки після рішення суду про стягнення боргу можливе накладення арешту на інші активи.

Водночас, якщо Ви купите нову квартиру на Вашу дитину чи батьків - то ніхто не зможе претендувати на дану нерухомсть.

Стаття 589 ЦКУ передбачає, що

1. У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

2. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв'язку із пред'явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до статті 33 ЗУ "Про іпотеку"

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Те ж саме вказує і стаття 590 ЦКУ. яка передбачає, що

1. Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом.

3. У разі ліквідації юридичної особи-заставодавця заставодержатель набуває право звернення стягнення на заставлене майно незалежно від настання строку виконання зобов'язання, забезпеченого заставою.

4. У разі схвалення судом відповідно до законодавства про банкрутство плану санації чи реструктуризації боргів боржника за основним зобов’язанням, якщо він відмінний від заставодавця, заставодержатель, який голосував проти схвалення плану санації юридичної особи чи плану реструктуризації боргів боржника - фізичної особи, набуває право звернення стягнення на заставлене майно незалежно від настання строку виконання зобов’язання, забезпеченого заставою.

5. У разі часткового виконання боржником зобов'язання, забезпеченого заставою, право звернення на предмет застави зберігається в первісному обсязі.

6. Якщо предметом застави є дві або більше речей (два або більше прав), стягнення може бути звернене на всі ці речі (права) або на будь-яку з речей (прав) на вибір заставодержателя.

Якщо заставодержатель зверне стягнення на одну річ (одне право), але його вимогу не буде задоволено в повному обсязі, він зберігає право застави на інші речі (права), які є предметом застави.

Стаття 591 ЦКУ містить положення про реалізацію предмета застави

1. Реалізація предмета застави, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не встановлено договором або законом. Порядок реалізації предмета застави з публічних торгів встановлюється законом.

2. Початкова ціна предмета застави для його продажу з публічних торгів визначається в порядку, встановленому договором або законом. Якщо звернення стягнення здійснюється за рішенням суду, суд у своєму рішенні може визначити початкову ціну предмета застави.

3. Якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, предмет застави може бути за згодою заставодержателя та заставодавця переданий у власність заставодержателя за початковою ціною, якщо інше не встановлено договором або законом.

4. Якщо сума, одержана від реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку черговості відповідно до статті 112 цього Кодексу, якщо інше не встановлено договором або законом.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Маю надію, що консультація була корисною! Вдалого дня!

Вітаю, Катерине.

Ось які можливі варіанти розвитку подій.

Якщо ви перестанете платити за першою іпотекою, на неї закон дозволяє звернути стягнення. Це може бути як шляхом вчинення нотаріусом виконавчого напису або зверення до суду. Все буде залежити від того, що передбачено договором. Тобто варто вивчити і його умови.

Але не треба забувати, що зараз в Україні діє військовий стан. Відтак, на цей період і протягом 30 днів після його завершення, звернення стягнення на предмет іпотекі та виселення з житла його мешканців заборонено, оскільки зупинено дію ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Відтак, якщо Ви не зможете платити, борг буде стягнуто шляхом звернення кредитора до суду. І вже на стадії виконавчого провадження арешт може бути накладено на другу квартиру.

Ще один можливий варіант - особисте банкрутство за заявою кредитора. І там друга квартира також може бути предметом уваги.

З повагою,

Андрій Брильов

Доброго дня, Катерина!

Перш, ніж давати відповідь на Ваші питання, я мусив би знати:

Чи був суд з приводу повернення Вашого боргу, і чи відкрите виконавче провадження?

Які санкції запровадив виконавець, чи наклав він арешт на Ваші рахунки і майно?

Також не зовсім зрозуміло, яку квартиру Ви збираєтесь продати, заставну?

Крім того, чи не можете Ви вточнити, в кого саме Ви взяли кредит, і чи могли б Ви надати для вивчення договір іпотечного кредитування?

У зв'язку з введенням воєнного стану в Україні законодавець тимчасово обмежив окремі механізми реалізації прав іпотекодержателів, що безпосередньо впливає на практику звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, на період дії воєнного стану зупинено дію окремих положень Закону України «Про іпотеку» в частині:

• реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки;

• реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки;

• виселення мешканців із житлових будинків і приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об'єкти;

• реалізація предмета іпотеки на електронному аукціоні та електронних торгах.

Зазначений мораторій має чітко окреслену сферу дії: він застосовується переважно до фізичних осіб, споживчих кредитів, а також житлової нерухомості, яка є єдиним житлом, або ж розташована в зонах бойових дій, або пошкоджена. Юридичні особи, ФОПи, а також комерційна нерухомість, яка є предметом іпотеки, цими обмеженнями не охоплюється.

До прикладу, за актуальною судовою практикою в справах, де предметом іпотеки є земельна ділянка (не призначена для житлового будівництва) або нежитлова будівля, суди часто відмовляють у застосуванні мораторію, якщо кредит не мав ознак споживчого.

Верховний Суд підтверджує, що подання позову про звернення стягнення на предмет іпотеки не заборонено мораторієм. Мораторій стосується переважно позасудових способів і стадії примусового виконання судового рішення (реалізації майна на торгах).

Суди ухвалюють рішення про стягнення, але реалізація майна може бути зупинена, якщо майно підпадає під дію мораторію. Таким чином кредитори можуть фіксувати свої вимоги, навіть якщо фактичне виконання буде відтерміновано.

Виконавчі написи нотаріусів та договори про задоволення вимог допустимі лише у випадках, коли майно чи кредит не підпадають під мораторій. Судова практика демонструє зважений підхід: суди перевіряють, чи справді кредит є споживчим і чи охоплюється він захистом, та дозволяють звернення стягнення на майно, яке не має ознак, які підпадають під дію мораторію.

Отже, попри наявні обмеження, звернення стягнення на предмет іпотеки можливе, але залежить від правового статусу боржника, характеру кредиту й типу майна. Найбільш універсальним і безпечним інструментом залишається судовий розгляд.

Таким чином воєнний стан створює додаткові складнощі в захисті кредиторських прав, але не позбавляє кредитора можливості ефективно діяти за законом та задовольняти свої вимоги.

В той самий час, у разі, якщо був суд і є рішення про стягнення боргу, державний виконавець може накласти арешт на будь яке майно, яке є у Вас, в тому числі, на майно, яке з'явилось же після відкриття виконавчого провадження. Отже, не виключено, що виконавець може накласти арешт і на нову.

Проте, кредитор має право задовольнити свої вимоги виключно за рахунок предмета застави (іпотеки).

Крім того, Ви повинні мати на увазі, що продати заставне майно без дозволу кредитора, Ви не зможете.

Тому що згідно статті 586 ЦКУ, якою врегульовано питання користування та розпоряджання предметом застави:

"1. Заставодавець має право користуватися предметом застави відповідно до його призначення, у тому числі здобувати з нього плоди та доходи, якщо інше не встановлено договором і якщо це випливає із суті застави.

2. Заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором або законом.

3. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Правочин, яким обмежується право заставодавця заповідати заставлене майно, є нікчемним.

4. Заставодержатель має право користуватися переданим йому предметом застави лише у випадках, встановлених договором. За договором на заставодержателя може бути покладений обов'язок здобувати з предмета застави плоди та доходи".

До того ж відповідно до статті 589 ЦКУ:

"1. У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

2. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв'язку із пред'явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором".

А стаття 590 ЦКУ зазначає:

"1. Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом.

3. У разі ліквідації юридичної особи-заставодавця заставодержатель набуває право звернення стягнення на заставлене майно незалежно від настання строку виконання зобов'язання, забезпеченого заставою.

4. У разі схвалення судом відповідно до законодавства про банкрутство плану санації чи реструктуризації боргів боржника за основним зобов’язанням, якщо він відмінний від заставодавця, заставодержатель, який голосував проти схвалення плану санації юридичної особи чи плану реструктуризації боргів боржника - фізичної особи, набуває право звернення стягнення на заставлене майно незалежно від настання строку виконання зобов’язання, забезпеченого заставою".

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Ще до війни взяла не в банку іпотеку під заставу квартири (~15 000 $). Після початку війни перестала платити. Якщо зараз куплю нове житло після війни заберуть лише заставну квартиру чи можуть претендувати і на нову? І що буде, якщо після продажу старої квартири суми не вистачить покрити борг?

На мій погляд, тут ситуація цілком контрольована. Якщо борг був забезпечений іпотекою конкретної квартири, то відповідно до ст. 589 Цивільного кодексу та Закону «Про іпотеку», кредитор може звернути стягнення лише на предмет застави, тобто саме на цю квартиру. Інше майно боржника (зокрема нове житло, куплене після війни) не підпадає під автоматичне стягнення.

Якщо продана квартира не покриє всю суму боргу, тоді кредитор дійсно може вимагати стягнення решти, але вже не через іпотеку, а як звичайну заборгованість, тобто через суд. Однак у таких випадках банки чи приватні позикодавці часто не йдуть на додаткові витрати, особливо якщо минуло кілька років і майно офіційно на іншій особі. Тим більше, що в умовах війни виконання рішень і реєстрація нових стягнень мають багато бюрократичних перешкод.

Я б порадив: коли ситуація стабілізується, спробувати врегулювати борг мирно - реструктуризацією чи мировою угодою. Це дозволить уникнути ризику подальших позовів.

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня.

Є декілька варіантів уникнути звернення стягнення на інше Ваше майно.

Один з них - укласти із Банком Договір про задоволення вимог Іпотекодержателя про передачу Предмета іпотеки у власність Банку (Іпотекодержателя). В такому випадку Банк втрачає право на будь-які інші вимоги до Вас як Іпотекодавця. При цьому різниця між варістю іпотеки і вимогами Банку не має значення.

Така судова практика (Верховний суд) склалась після 2019 року.

Катерина, ось ще така корисна інформація Вам до відома про всяк випадок.

У мирний час єдине житло можуть забрати за борги якщо їх сума перевищує 20 мінімальних зарплат (у 2025 році це 160 000 гривень).

З іпотечним житлом трохи інша картина. Воно опиниться під загрозою, коли кредит не сплачується більше 3 місяців або якщо накоплений борг вищий за 5% від вартості квартири.

З повагою,

Андрій Брильов

Вітаю!

Якщо згідно іпотечного договору у випадках, якщо суми від продажу предмета іпотеки та суми від реалізації іншого майна, що буде заставленим в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, недостатньо для повного задоволення вимог іпотекодержателя, він має право в судовому порядку вимагати отримання суми, якої не вистачає для повного задоволення вимоги, з іншого майна іпотекодавця.

За змістом частини Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Відповідно до частини четвертої статті 36 Закону України «Про іпотеку» після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

ОТЖЕ, ТРЕБА ДИВИТИСЬ ДОГОВІР.