- Переважне право на землю під придбаною будівлею

Доброго дня, Катерина!

У разі купівлі будівлі через малу приватизацію Ви маєте цілком реальну правову підставу вимагати оформлення землі під будівлею та для її обслуговування — у власність шляхом викупу або отримання її в оренду на тривалий строк. Але автоматичного переходу права власності на комунальну землю не існує, і рада не зобов’язана продавати всю прилеглу площу, якщо вона перевищує об’єктивно необхідну для обслуговування будівлі.

можливості та ймовірності отримання цієї земельної ділянки у власність після придбання будівлі;

Можливість отримати землю у власність є, але в межах ділянки, необхідної для розміщення та обслуговування придбаної будівлі. Це випливає зі ст. 120 Земельного кодексу України (ЗКУ) та ст. 377 Цивільного кодексу України (ЦКУ): при переході права власності на будівлю переходить право на земельну ділянку в тому обсязі та на тих умовах, які були у попереднього власника/користувача, але для державної чи комунальної землі це не означає автоматичний перехід права власності, якщо земля не була власністю відчужувача.

У Вашому випадку земля комунальна, тож її продаж або передача в користування здійснюється рішенням відповідної місцевої ради. Загальна норма — ст. 127 ЗКУ: органи місцевого самоврядування продають земельні ділянки комунальної власності або передають їх у користування в межах своїх повноважень і в порядку, визначеному ЗКУ.

які саме процедури та рішення місцевої ради для цього потрібні;

Власник будівлі має подати до ради заяву про викуп земельної ділянки або, як більш реалістичний перший крок, про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для формування ділянки під будівлею та її обслуговування. За ст. 128 ЗКУ у заяві про придбання зазначаються місце розташування, цільове призначення, розмір і площа ділянки; додаються документи на нерухоме майно, розташоване на цій ділянці.

Потрібні рішення ради:

про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, якщо ділянка ще не сформована;

після виготовлення документації та присвоєння кадастрового номера — рішення про затвердження документації;

далі — рішення про продаж земельної ділянки власнику будівлі або про передачу її в оренду.

Для оренди прямо передбачено, що передача комунальної землі здійснюється на підставі рішення відповідного органу, а у випадках без торгів — за процедурою ст. 123 ЗКУ.

Земельні торги у такій ситуації, як правило, не потрібні, бо ст. 134 ЗКУ передбачає виняток: не підлягають продажу або передачі в користування на конкурентних засадах земельні ділянки державної чи комунальної власності, якщо на них розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб. Тобто власник будівлі може ставити питання про викуп або оренду без земельного аукціону.

чи є у таких випадках переважне право власника будівлі на викуп землі.

Ваше право на купівлю земельної ділянки в цій ситуації не можна назвати “переважним” у класичному сенсі згаданого Вами терміну. Закон не формулює для власника будівлі окреме переважне право викупу всієї комунальної ділянки чи всієї прилеглої території. Його перевага полягає в іншому: земля під його будівлею і необхідна для її обслуговування може передаватися йому без земельних торгів.

Що стосується надлишкової прилеглої території, яка не потрібна для обслуговування будівлі, то вона не обов’язково має продаватися саме Вам і може бути відмежована, залишена громаді або передана/продана іншій фізичній чи юридичній особі за відповідною процедурою.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

1. Переважне право на викуп землі

Згідно зі статтею 128 Земельного кодексу України, власники об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках державної або комунальної власності, мають право на викуп цих ділянок.

Оскільки будівля купується через приватизацію, Ви отримуєте право викупити землю без проведення земельного аукціону. Це ключовий момент: аукціон проводиться для будівлі, а землю власник будівлі купує за прямою процедурою.

2. Ймовірність отримання землі у власність є високою, але вона залежить від того, чи сформована ділянка в кадастрі:

• Якщо ділянка вже має кадастровий номер: Процедура простіша і швидша.
• Якщо ділянка не сформована: Вам доведеться спочатку ініціювати її формування (розробку технічної документації або проєкту землеустрою).

Місцева рада не може безпідставно відмовити власнику будівлі у викупі землі під нею. Відмова можлива лише у випадках, передбачених законом (наприклад, якщо земля належить до об'єктів культурної спадщини, що не підлягають приватизації, або є частиною захисних смуг). В такому випадку Ви можете вимагати оформлення оренди.

3. Процедура та необхідні рішення місцевої ради

Процес складається з кількох етапів:

1. Реєстрація права власності на будівлю: Поки ви не станете офіційним власником нерухомості в Реєстрі речових прав, ви не можете претендувати на землю.
2. Подання заяви до місцевої ради: Ви подаєте клопотання про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою (якщо ділянка не сформована) або відразу про викуп (якщо вже є кадастровий номер).
3. Прийняття рішення радою: Сесія місцевої ради має прийняти рішення про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки ділянки.
4. Проведення оцінки: Оцінювач визначає ринкову вартість землі. Саме за цією ціною ви будете її викуповувати.
5. Рішення про продаж: Рада затверджує ціну та приймає рішення про продаж ділянки.
6. Укладання договору: Ви підписуєте нотаріальний договір купівлі-продажу землі та сплачуєте кошти до місцевого бюджету.

З повагою, юрист Дерій В.О.!