Угода про продаж за ваучер

Доброго дня.

Загалом внесення змін до типового договору, затвердженого державою (постановою Кабміну, наказом міністерства тощо), має суттєві обмеження, оскільки такі договори є обов'язковими для виконання.

Основним механізмом захисту ваших прав у цьому випадку є стаття 627 Цивільного кодексу України, яка закріплює принцип «свободи договору». Згідно з нею, сторони є вільними у визначенні умов договору.

Для убезпечення себе ви можете посилатися на Статтю 697 Цивільного кодексу України. Вона прямо передбачає можливість встановлення в договорі умови, за якою право власності на товар зберігається за продавцем до повної оплати або настання інших обставин. Ви маєте повне право вимагати включення пункту про те, що право власності переходить до покупця лише після повного зарахування коштів за сертифікатом на ваш банківський рахунок. Це законний спосіб захисту від ризику, коли право власності вже втрачено, а державне фінансування за ваучером затримується або блокується.

Щодо вимоги підписати заяву про повний розрахунок заздалегідь, це прямо суперечить статті 545 Цивільного кодексу України, яка визначає, що підтвердженням виконання зобов'язання є документ про фактичне отримання виконання. Підписання такої заяви до моменту отримання виписки з банку є наданням недостовірної інформації нотаріусу. Ви можете апелювати до Глави 2 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій, де зазначено, що нотаріус має пересвідчитися у факті розрахунку. Якщо розрахунок відстрочений, це має бути відображено в тексті договору, а не приховано підписом фіктивної заяви.

У разі категоричної відмови нотаріуса вносити законні правки, ви можете керуватися Статтею 49 Закону України «Про нотаріат», яка зобов’язує нотаріуса винести письмову постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, якщо прохання сторони відповідає закону. Як правило, вимога отримати таку офіційну відмову з посиланням на конкретну норму закону змушує нотаріусів відмовитися від аргументів про «неможливість змін у шаблоні». Ви також маєте право наполягати на зміні нотаріуса на того, хто готовий працювати з індивідуальними умовами договору, що захищають обох учасників угоди.

Доброго дня.

Я не використовую Штучні інтелекти, тому відповідь буде короткою:

Шукайте іншого нотаріуса. Вам не мають права забороняти внесення до Договору купівлі-продажу нерухомості таких умов платежу як відстрочення платежу.

Нотаріус звик так "Працбювати", коли розрахунки проводяться за кеш (готівку), тому і вимагає подібне у Вас.

Аргумент: Постанова КМУ №600 (п. 55-57), згідно якого: фінансування сертифіката відбувається лише після того, як нотаріус внесе дані про укладений договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ).

Як продавцю захиститись? - можливо внести до Договору Купівлі-продажу відкладальну умову (по ст. 212 Цивільного кодексу Україїни)) - згідно якої право власності скасовується, договір вважається припиненим, якщо продавцю не надійдуть грошові кошти в розрахунок протягом 10 календарних днів з дня укладення договору...

Добрий день!

Стаття 6 Цивільного Кодексу України, . Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Стаття 627 Цивільного Кодексу України:Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.Ніякого затвердженого державою обовязкового зразку договору купівлі-продажу не існує. Якщо нотаріус відмовляється посвідчувати договір з правками, за умови що інша сторона погодила ці правки- зверніться до іншого нотаріусу для посвідчення угоди.

Доброго дня, Оксана!

Якщо йдеться саме про житловий ваучер за постановою КМУ № 1176 від 22 вересня 2025 року, то по-перше підписувати заяву про «повний розрахунок» до фактичного зарахування коштів на Ваш рахунок я б не радив. За самим Порядком № 1176 кошти продавцю перераховуються не до договору і не в момент підписання договору, а після нотаріального посвідчення договору, внесення нотаріусом даних до Реєстру пошкодженого та знищеного майна і надходження інформації про перехід права власності. Це прямо зазначено у пунктах 30–32 Порядку № 1176: нотаріус вносить реквізити договору, банківські реквізити рахунка продавця, ціну та суму оплати за ваучером, а виконавець програми після цього перераховує кошти на поточний рахунок продавця і контролює їх зарахування.

Тобто станом на момент посвідчення договору Ви ще не отримали кошти. Тому заява «повний розрахунок проведено» до фактичного надходження коштів суперечить реальному порядку розрахунків.

По-друге, формулювання про те, що покупець набуває право власності лише після надходження коштів на Ваш рахунок, у чистому вигляді може не пройти, бо за статтею 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої державної реєстрації. Крім того, сам Порядок № 1176 побудований таким чином, що перерахування коштів відбувається вже на підставі інформації про перехід права власності.

Тому потрыбно вимагати наступны умови:

• розрахунок у частині житлового ваучера не проведений на момент підписання договору;
• оплата вважається здійсненою виключно з моменту фактичного зарахування коштів на рахунок продавця;
• продавець не підтверджує отримання коштів до такого зарахування;
• окрема заява про повний розрахунок може бути підписана лише після фактичного надходження коштів.

Це захищає Вас від ситуації, коли в документах уже написано, що Ви все отримали, хоча грошей на рахунку ще немає.

По-трет, аргумент нотаріуса про «затверджений державою типовий шаблон», який не можна змінювати, виглядає сумнівно. Пункт 29 Порядку № 1176 вимагає лише, щоб договір про придбання житла містив відомості про житловий ваучер. Пункт 30 визначає, які відомості нотаріус вносить до Реєстру. Однак, ці норми не встановлюють незмінної типової форми договору купівлі-продажу квартири.

Додатково можна посилатися на статті 627, 628 і 638 ЦК України. Сторони є вільними у визначенні умов договору з урахуванням закону; зміст договору становлять умови, погоджені сторонами, та обов’язкові умови, передбачені законом; договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов, у тому числі з тих умов, щодо яких хоча б одна сторона вимагає погодження.

Також буде доречним посилання й на статтю 630 ЦК України. Вона розрізняє типові договори і примірні договори. Від типового договору сторони не можуть відступати, але примірний договір можна змінювати або доповнювати за згодою сторін. На сайті Нотаріальної палати щодо житлових ваучерів прямо вказано саме на «примірний зразок договору купівлі-продажу», а не на затверджений Кабінетом Міністрів типовий договір купівлі-продажу.

По-четверте, згідно статті 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст посвідчуваного правочину закону і дійсним намірам сторін, а за статтею 5 цього Закону нотаріус зобов’язаний сприяти особам у здійсненні їхніх прав, роз’яснювати права й обов’язки та попереджати про наслідки нотаріальних дій, щоб юридична необізнаність не була використана їм на шкоду.

Отже, якщо нотаріус відмовляється внести правку, нехай назве конкретну норму закону або постанови, яка забороняє таку правку. У разі відмови у вчиненні нотаріальної дії стаття 49 Закону України «Про нотаріат» зобов’язує нотаріуса на вимогу особи викласти причини відмови письмово і роз’яснити порядок оскарження.

Маєте ще один варіант - знайти іншого нотаріуса.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, агенція та нотаріус частково маніпулюють поняттям «типового договору». Для продажу житла за житловим сертифікатом («єВідновлення» / ваучер) дійсно існують спеціальні вимоги та технічні шаблони, але це НЕ означає, що сторони позбавлені права погоджувати додаткові умови договору, якщо вони не суперечать закону.

Щодо двох ваших питань:

1. Підписання заяви про «повний розрахунок» ДО фактичного отримання коштів.
2. Відмова внести умови про перехід права власності лише після зарахування коштів.

Тут у вас є достатньо сильна правова позиція.

По першому пункту.

Ви НЕ зобов’язані підтверджувати повний розрахунок, якщо фактично кошти ще не отримані.

Можете посилатися на:

— статтю 655 Цивільного кодексу України, яка визначає суть договору купівлі-продажу — продавець передає майно, а покупець сплачує кошти;

— статтю 692 ЦК України:покупець зобов’язаний оплатити товар після його прийняття, якщо інше не встановлено договором;

— статтю 526 ЦК України:зобов’язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору;

— статтю 629 ЦК України:договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Якщо гроші ще не зараховані на ваш рахунок, то підписання заяви про «повний розрахунок» фактично створює ризик, що у майбутньому буде складно доводити відсутність оплати.

Юридично коректним формулюванням є, наприклад:

«Розрахунок між сторонами здійснюється шляхом перерахування коштів на рахунок продавця. Факт повного розрахунку підтверджується зарахуванням коштів на банківський рахунок продавця».

Або:

«На момент підписання договору кошти продавцем фактично не отримані».

Це абсолютно нормальна практика.

По другому пункту — про перехід права власності.

Саме тут нотаріус говорить неправду або дуже спрощує ситуацію.

Можете прямо посилатися на статтю 334 ЦК України:

«Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом».

Ключове:«якщо інше не встановлено договором».

Тобто сторони МАЮТЬ право погодити інший момент переходу права власності.

Також важлива стаття 6 ЦК України:

сторони є вільними в укладенні договору та визначенні його умов, якщо вони не суперечать закону.

І стаття 627 ЦК України:

свобода договору.

Тому твердження про «неможливість внесення правок у затверджений державою шаблон» — не зовсім відповідає закону.

Так, можуть існувати:— обов’язкові умови;— технічні вимоги програми;— шаблон Мінвідновлення або нотаріальної системи.

Але додаткові умови, які не суперечать законодавству, вносити можливо.

Інше питання — чи хоче це робити конкретний нотаріус.

Практично у вашій ситуації варто наполягати хоча б на одному з таких формулювань:

— «Право власності переходить після повного розрахунку»;

або мінімум:

— «Підтвердженням повного розрахунку є зарахування коштів на рахунок продавця»;

або:

— «Сторони підтверджують, що на момент підписання договору кошти продавцю ще не надійшли».

Якщо нотаріус відмовляється категорично:— просіть письмову мотивовану відмову;— або звертайтесь до іншого нотаріуса.

Бо нотаріус не має права примушувати вас підтверджувати факт, якого не існує.

Також майте на увазі важливий момент:у більшості угод по сертифікатах «єВідновлення» держава платить не миттєво, а після певної перевірки/погодження, тому саме продавці часто включають застереження щодо моменту остаточного розрахунку. Це не є чимось незаконним чи «екзотичним».

Доброго дня, пані Оксано!

По-перше, Ви не маєте обов'язку підписувати угоду заяву про повний розрахунок допоки всі кошти не будуть перераховані Вам на рахунок. Це не передбачено жодним нормативно правовим Актом

Окрім того, до оплати ціни квартири в повному обсязі Вам належить право застави на квартиру згідно з частиною 6 статті 694 Цивільного Кодексу України (Про це навіть зазначається у самому примірному зразку договору - пункт 4.4.).

По-друге, при укладенні договору купівлі-продажу квартири використовується не затверджений державою типовий зразок типового договору, а лише примірний зразок договору, який передбачений в додатках до Інформаційного листа Нотаріальної палати України від 23.03.2026 «Щодо посвідчення договорів з використанням житлових ваучерів: алгоритм дій нотаріуса»: https://npu.ua/wp-content/uploads/2026/03/inf-5-26...

По-третє, Ви можете з покупцем за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст. Проте, якщо покупець не згоден у Вас є два варіанти: 1й - залишити все як є, 2й - відмовитись продавати квартиру за ваучером.

Стаття 630 ЦКУ передбачає, що сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

Четверте, Ви в догорі можете передбачити пункт 3.1. Договору наступного змісту: Продавець зобов’язується знятись з реєстрації місця проживання за адресою квартири, сплатити заборгованість з комунальних послуг, звільнити квартиру від речей, вилучити ключі від квартири у осіб, які їх мали, і передати квартиру Покупцеві у термін до *** (вкажіть 7-10 робочих днів) у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього Договору; попередити Покупця про всі відомі йому недоліки речі.

За цей час Ви вже повинні отримати кошти.

П'яте, пунктом 5.5 передбачено, що Сторони домовились та гарантують один одному, що у разі, якщо грошові кошти, зазначені в п. 2.1, не будуть перераховані на рахунок Продавця відповідно до п. 2.5 цього договору, Сторони гарантують та зобов’язуються протягом 30 (тридцяти) днів з’явитись до нотаріуса для укладання та нотаріального посвідчення договору про розірвання цього договору.

ТОБТО, в Договорі вже відразу вказано про те, що кошти будуть перераховані не відразу, тому про ніяку Угоду про повний розрахунок не може йти мова!

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю!

У межах програми єВідновлення ВПО, які виїхали з ТОТ і мають статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни, можуть отримати житловий ваучер на суму 2 млн грн на придбання власного житла.

Житловий ваучер — це документ, який підтверджує гарантію держави профінансувати отримання житла в межах визначеної суми.

Ваучер формується автоматично після затвердження рішення комісії про надання допомоги та вноситься до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Важливо:

• строк дії ваучера — 5 років
• житло, придбане за ваучером, не можна відчужувати протягом 5 років

Після затвердження позитивного рішення комісії формується ваучер в застосунку Дія.

На що можна використати ваучер

Ваучер дозволяє:

• придбати квартиру або житловий будинок
• інвестувати у будівництво житла
• внести перший внесок за іпотекою
• погасити частину кредиту на житло

Можливе також спільне придбання житла кількома отримувачами ваучерів — у цьому разі кошти рекомендується бронювати одночасно.

Як забронювати та використати кошти

1. Подання заяви. Потрібно подати звернення про бронювання коштів через застосунок Дія (або пізніше через Портал Дія/ЦНАП чи нотаріуса).

2. Перевірка наявності коштів. Оператор програми — Укрпошта — перевіряє наявність фінансування.

3. Підтвердження бронювання. Якщо кошти є, протягом 5 днів надходить повідомлення про успішне бронювання. Якщо фінансування тимчасово відсутнє — заявка потрапляє в електронну чергу.

4. Оформлення угоди. Після бронювання коштів надається 60 днів, щоб укласти договір купівлі житла у нотаріуса. Нотаріус перевіряє об'єкт нерухомості, який людина планує придбати, реєструє угоду та вносить відомості в РПЗМ. На цей час кошти резервуються.

ОТЖЕ ДІЙСНІСТЬ ВАУЧЕРА ПЕРЕВІРЯЄ НОТАРІУС - ПРАВО ВЛАСНОСТІ ПЕРЕХОДИТЬ ПІСЛЯ ПЕРЕРАХУВАННЯ КОШТІВ.

5. Перерахування коштів. Укрпошта отримує запит на перерахування коштів по угоді на рахунок продавця об'єкта нерухомості або банку-кредитора відповідно до умов укладеного договору купівлі-продажу чи іпотечного договору.

ГРОШІ НАДІЙДУТЬ НА ВАШ РАХУНОК ЧЕРЕЗ УКРПОШТУ.

ЯКЩО ВАУЧЕР ДІЙСНИЙ - НІХТО ВАС НЕ ОШУКАЄ (НОТАРІУС НЕ БУДЕ ЗМІНЮВАТИ ТИПОВИЙ ДОГОВІР - ГОЛОВНЕ, ЩОБ НОТАРІУС ПІДТВЕРДИВ ДІЙСНІСТЬ ВАУЧЕРА).

Оксана, я бачу, що Ви видалили свій коментар, але відповідь я вже підготував (це забрало певний час), тому розміщую її тут як доповнення.

Так, згідно Порядку № 1176 право власності у покупця дійсно має перейти до фактичного зарахування коштів продавцю. Це передбачено пунктом 31 Порядку: виконавець програми перераховує кошти продавцю на підставі даних, які нотаріус вніс за пунктом 30, та інформації щодо переходу права власності на об’єкт. Тобто перехід права власності є передумовою для запуску перерахування коштів, а не наслідком вже проведеного розрахунку.

Однак, саме в цьому і полягає головний ризик. Якщо квартира вже переходить покупцю, а гроші Вам ще тільки мають бути перераховані, то Ви тим більше не повинні підписувати заяву, що повний розрахунок уже проведено. Пункт 30 Порядку говорить лише про внесення нотаріусом реквізитів договору, реквізитів рахунку продавця, вартості об’єкта, суми до оплати за ваучером та інших технічних відомостей до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Він не говорить, що продавець уже отримав кошти.

Пункт 32 Порядку конкретизує, що виконавець програми контролює зарахування грошових коштів на поточний рахунок продавця, а інформація про зарахування коштів відображається в Реєстрі окремо. Тобто законодавець прямо розрізняє внесення договору до Реєстру і фактичне зарахування коштів продавцю. Це не одна й та сама дія.

Щодо пункту 2.6, який Ви процитували, сам по собі він не створює проблеми. Згаданий пункт лише підтверджує, що сторони не заперечують проти внесення нотаріусом відомостей до Реєстру за пунктом 30 Порядку № 1176. Проблема починається не в пункті 2.6, а там, де Вас змушують окремо підтвердити повний розрахунок до отримання грошей.

На «типовий шаблон від Нотаріальної палати» вони теж не можуть посилатися як на норму закону. На сайті НПУ цей документ прямо названо «примірним зразком договору купівлі-продажу», а не затвердженим Кабміном типовим договором обов’язкової форми.

Це важливо, бо стаття 630 ЦК України розрізняє типові договори і примірні договори: від типових умов сторони не можуть відступати, але умови примірного договору можуть змінюватися або доповнюватися за взаємною згодою сторін.

Крім того, стаття 627 ЦК України закріплює свободу договору, тобто сторони є вільними у визначенні умов договору з урахуванням вимог закону. А Порядок № 1176 вимагає, щоб у договорі були умови про заборону відчуження на 5 років і про перерахування коштів виконавцем програми протягом 5 робочих днів з дня внесення даних нотаріусом до Реєстру, але не забороняє сторонам зафіксувати, що на момент посвідчення договору кошти продавцю ще не зараховані.

Отже, треба наполягати на тому, щоб у договорі або окремій заяві було відображено, що розрахунок у частині житлового ваучера не здійснений на момент посвідчення договору, а буде здійснений виконавцем програми шляхом перерахування коштів на рахунок продавця у порядку, визначеному пунктами 28, 31, 32 Порядку № 1176. Повний розрахунок може вважатися проведеним лише з моменту фактичного зарахування коштів на рахунок продавця.

І ось тут Ваші права як продавця абсолютно зрозумілі: Ви не спорите з тим, що покупець стане власником після реєстрації. Ви спорите з тим, щоб Вас змусили письмово підтвердити отримання коштів до того, як ці кошти реально зайшли на рахунок. Це різні речі. Підписавши «повний розрахунок проведено», Ви істотно послаблюєте свою позицію, якщо платіж затримається, не пройде або виникне технічна/бюджетна проблема.

4.4. До оплати ціни квартири в повному обсязі Продавцеві належить право застави на квартиру згідно з частиною 6 статті 694 Цивільного Кодексу України.

---

ОФОРМЛЮЙТЕ ПРВО ЗАСТАВИ НА КВАРТИРУ ЗГІДНО П.4.4 ДОГОВОРУ.

ВСІ ІНШІ ВИМОГИ НОТАРІУС НЕ СПРИЙМЕ - НАПОЛЯГАТИ НА СВОЇХ ПРАВКАХ, ЦЕ ЮРИДИЧНИЙ ПОПУЛІЗМ (ЯКЩО Є ТАКІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ВІД БУДЬ-КОГО).