Купить землю в аренде

Доброго дня, Ольга!

Головне, що треба знати, – нотаріус у цьому процесі головний. Якщо щось незрозуміло, він зорієнтує і проконсультує. Інше питання – самі нотаріуси не все трактують однаково і часто стикаються з технічними проблемами, тому далеко не всі готові завіряти угоди.

Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну.

Послуги нотаріусів за посвідчення однієї угоди купівлі-продажу коштують 8-11 тис грн. У перший місяць вартість їхніх послуг доходила до 20 тис грн за угоду.

Що робить нотаріус? Він перевіряє покупця і правильність поданих документів.

Перед укладанням угоди він перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

У разі невідповідності вимогам нотаріус зобов'язаний відмовити в укладенні угоди. Щоб цього не сталося, варто, наскільки це можливо, зʼясувати таке.

По-перше, чи не потрапили ви до переліку осіб, які належать чи належали до терористичних організацій.

По-друге, чи не належите ви або ваші рідні до переліку осіб, до яких застосовані санкції у вигляді заборони на придбання землі.

Санкції затверджує президент своїми указами. Є онлайн-ресурс для перевірки осіб, які перебувають під санкціями.

По-третє, чи є у вас рахунок у банку. Якщо ні, то треба буде відкрити. Оплата буде здійснюватися винятково в безготівковій формі.

По-четверте, чи можете ви документально підтвердити джерела походження коштів, за які збираєтеся придбати ділянку.

По-п'яте, треба впевнитися, що загальна площа земельних ділянок у вашому володінні не перевищує 100 га. Це обмеження поширюється лише на землю сільськогосподарського призначення усіх видів використання.

Тобто якщо у вас є земля під городництво, садівництво або особисте селянське господарство, а це все аграрна земля, то все це треба рахувати разом. Натомість, землі житлової забудови не рахуються.

Ще один важливий нюанс: якщо ви є власником, наприклад, 150 га сільськогосподарської землі (законодавче обмеження – не більше 100 га в одних руках), не варто переживати. Вас не зобов'яжуть її позбутися, але й купити землю до 2024 року ви не зможете.

Які документи потрібні покупцю для угоди?

Для оформлення договору купівлі-продажу ділянки покупцю та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса.

Покупцеві необхідно мати такі документи.

✔ Паспорт.

✔ Ідентифікаційний код.

✔ Завірена нотаріально згода чоловіка або дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі (або присутність під час угоди).

✔ Документи, які підтверджують джерела походження коштів, у разі необхідності

Такими джерелами можуть бути:– Зарплата (грошове забезпечення).– Гонорари та інші виплати, підтверджені договорами.– Дохід від підприємницької діяльності.– Дохід від продажу майна.– Дивіденди, проценти, роялті.– Страхові виплати.– Виграші (призи) в азартні ігри.– Призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу або участь в аматорських спортивних змаганнях.– Благодійна допомога.– Пенсія.– Спадщина.– Подарунки.– Кошти, отримані в позику (кредит).– Набуття права на знахідку або скарб.– Інші джерела, не заборонені законом.Документи, що підтверджують джерела походження коштів.– Декларація про майновий стан і доходи.– Річна (квартальна, інша) фінансова або податкова звітність юридичної особи, якщо покупець є її власником, або фізособи-підприємця (за наявності).– Інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.Нотаріус для встановлення джерел походження може також використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, якщо покупець – публічна особа.На практиці використовуються декларації про доходи, договори дарування коштів, позики, поворотної фінансової допомоги, довідки про зарплату.

Перелічені документи є основними. Тобто, довідки про те, що покупець не є терористом чи не підпадає під санкції, не потрібні. Скоріше за все, їх просто не існує.

Набагато важливіше, щоб усі необхідні документи були в продавця.

Як самостійно перевірити земельну ділянку і що треба дізнатися, перш ніж іти до нотаріуса?

До нотаріуса треба йти, коли ви впевнені, що хочете купити конкретну земельну ділянку. Перед купівлею її варто ретельно дослідити і зібрати всю необхідну інформацію, яку частково можна отримати дистанційно.

Перше. Попросіть продавця показати документи, які засвідчують право власності, та дати вам кадастровий номер ділянки.

Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами.– Державний акт на право власності (видавався у 1992-2012 роках).– Свідоцтво (витяг) про право власності на нерухоме майно (видавався у 2013-2015 роках).– Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (видається для засвідчення права власності з 2016 року).

Як вони виглядають, можна подивитися тут.

За допомогою кадастрового номера можна знайти ділянку на Публічній кадастровій карті. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua.

Для цього необхідно ввести цифри розділеного двокрапками 19-значного номера земельної ділянки в горизонтальну форму для пошуку. Кадастровий номер земельної ділянки виглядає так: 555500:07:001:0892.

На кадастровій карті можна подивитися загальну інформацію про ділянку, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором. Чим ця інформація може бути корисна?

Перше. Ви дізнаєтеся, що земельна ділянка існує, і вас не обманюють.

2 Ви зрозумієте, де вона розташована. Якщо ви розглядаєте землю лише як інвестицію, то бажано, щоб ділянка не розташовувалася в кінці поля, біля лісосмуги. Якщо ціль – її використовувати, то це плюс.

Також ви можете переконатися, що ділянка не розташована менш ніж за 50 км до кордону, що робить її інвестиційно непривабливою. Іноземцям буде заборонено купувати землю в 50-кілометровій прикордонній зоні.

Щоб дізнатися прізвище власника ділянки, потрібно зробити такі кроки:1. Зайти на сайт Публічної кадастрової карти.2. Ввести кадастровий номер ділянки або вибрати на мапі ділянку, відомості про яку цікавлять, та натиснути "Інформація про право власності та речові права".3. Після цього ресурс запропонує авторизуватися через банківські відомості BankID або через електронний цифровий підпис.4. Пройшовши авторизацію, у вас з'явиться можливість отримувати інформацію про власників усіх земельних ділянок, які вас цікавлять (за кадастровим номером чи місцезнаходженням).

Іноді ділянки в кадастрі може не бути. Це не означає, що її не існує. Це лише сигналізує про необхідність перевірити об'єкт ретельніше. Ділянки, сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, проте таких небагато.

Водночас наявність кадастрового номера є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу.

У такому випадку продавцю треба буде звернутися до землевпорядної організації та замовити послугу з присвоєння кадастрового номера земельній ділянці. Такий процес може тривати кілька місяців.

Друге. Необхідно дізнатися в продавця, чи зареєстровані на ділянку речові права.

Необхідно розрізняти державну реєстрацію земельної ділянки від державної реєстрації прав на неї. Це різні процедури та електронні реєстри. Земельні ділянки реєструються в Державному земельному кадастрі, права на них – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.

У такому випадку нотаріус не побачить у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що на ділянку встановлені права, і не зможе засвідчити угоду. Щоб зекономити час, варто в цьому пересвідчитися заздалегідь.

Це можна зробити самостійно, без участі продавця. За наявності кадастрового номера ділянки та електронного підпису цю інформацію можна отримати, авторизувавшись на Публічній кадастровій карті. (Як це зробити, пояснюється вище, як і у випадку з отриманням інформації про власника.)

Третє. Необхідно провести базовий юридичний аналіз земельної ділянки. Зокрема, чи не обтяжена вона судовими заборонами, чи не є вона предметом застави, чи належним чином оформлена спадщина.

Частково ця інформація публічна і міститься в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для отримання інформації з реєстру треба авторизуватися через електронний підпис. Правда, доведеться заплатити 35 грн за конкретний запит інформації щодо одного об'єкта.

Це дозволить ще до візиту до нотаріуса дізнатися, чи є заборони на відчуження відповідної ділянки і чи не перебуває вона в іпотеці.

Четверте. Якщо земельна ділянка в оренді, варто спочатку зв'язатися з орендарем і дізнатися, чи не планує він її придбати.

Тут необхідно розрізняти дійсність договору оренди та дійсність права оренди. Наявність останнього дає орендарю можливість бути першим покупцем земельної ділянки.

В Україні здійснюється обов’язкова реєстрація саме прав користування ділянками. Це право виникає після його державної реєстрації. Далеко не всі орендарі роблять це, тому варто пересвідчитися, чи зареєстровані права оренди. Як це зробити, ЕП уже писала.

За законом, чинний орендар ділянки та співвласники (якщо ділянка перебуває на праві спільної часткової власності) мають переважне право викупу ділянки. Вірогідність потрапити на таку ділянку велика: близько 65-67% аграрних земель в Україні перебувають офіційно в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Ідеальним варіантом була б відмова орендаря від переважного права. В іншому випадку треба буде пропонувати вищу ціну, ніж може запропонувати особа з пріоритетним правом.

Водночас, земля, не обтяжена орендою, або оренда якої закінчується в короткостроковій перспективі, ймовірно, буде дорожчою.

П'яте. Якщо орендар не претендує на купівлю ділянки, варто дізнатися в нього умови оренди та інші пов'язані з цим нюанси.

Наприклад, може бути таке, що власник вибрав орендну плату на кілька років уперед. Тоді ви як новий власник не зможете користуватися ділянкою та отримувати дохід ще кілька років.

Будуть питання, тисніть кнопку "звернутись" біля мого фото. Спробую Вам допомогти!