Дозвіл на будівництво

Прошу, Григорію!

В цілому так, будувати потрібно не “житловий будинок на землі під житлову забудову”, а садовий будинок на земельній ділянці для колективного садівництва, а вже потім, за наявності технічної відповідності, переводити його у жилий будинок. Закон прямо допускає забудову садових земельних ділянок на підставі будівельного паспорта, причому будівельний паспорт може видаватися саме для садового будинку не вище двох поверхів і площею до 500 кв. м. Земельний кодекс так само прямо передбачає, що земельні ділянки для садівництва можуть використовуватись для зведення необхідних будинків і господарських споруд.

Щодо етапів, на яких найчастіше виникають відмови.

Перший ризиковий етап — будівельний паспорт. Стаття 27 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” дає право забудовувати садові ділянки на підставі будівельного паспорта, але сам орган архітектури при його видачі перевіряє допустимість забудови в межах містобудівного режиму. Якщо місцевий орган вважає, що без наявної містобудівної документації він не може підтвердити відповідність намірів забудови, він зазвичай і повертає документи або відмовляє.

Другий етап — початок будівельних робіт. Спершу має бути належний будівельний паспорт, а далі — оформлене право на виконання робіт у встановленому порядку. Закінчений будівництвом такий об’єкт приймається в експлуатацію шляхом реєстрації декларації про готовність. Якщо будувати без проходження цього етапу, це вже переходить у площину самочинного будівництва.

Третій етап — введення в експлуатацію. Якщо будинок збудований законно за будівельним паспортом, далі йде звичайна процедура прийняття в експлуатацію. Якщо ж його звели без належного документа на виконання робіт, тоді вже виникає питання так званої “будівельної амністії”, але це не спосіб наперед обійти вимоги архітектури. Це механізм легалізації вже збудованого об’єкта, який відповідає певним умовам. Тобто “амністія” працює не для будь-якого випадку, а коли об’єкт уже збудовано, земля за цільовим призначенням підходить, і сам об’єкт підпадає під цей порядок.

Тож, будівельна амністія - це не гарантія й не безпечна стратегія. Вона може спрацювати лише за наявності саме того набору умов, які передбачає спеціальний порядок, і не усуває ризики спорів із контролюючими органами, із сусідами, проблем із підключенням мереж і подальшою реєстрацією.

Щодо переведення садового будинку у жилий — така процедура дійсно існує й вона чинна. Постанова КМУ № 321 прямо передбачає переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки, і робиться це безоплатно уповноваженим органом.

Стосовно світла і газу. Закон про містобудівну діяльність прямо передбачає технічні умови як складову вихідних даних, а технічні умови надаються протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви. Кодекс систем розподілу регулює приєднання до електромереж, а Кодекс газорозподільних систем — приєднання об’єкта будівництва або існуючого об’єкта чи навіть земельної ділянки до газорозподільної системи. Він також визначає технічні умови приєднання як документ для інженерного забезпечення приєднання об’єкта або земельної ділянки до ГРМ. Тобто в принципі і електрика, і газ можливі, але через окрему технічну процедуру, за наявності мережевої можливості, точки приєднання, техумов, дотримання відстаней та інших вимог.

Тепер до Вашого головного питання. Загальне правило статті 20 Земельного кодексу полягає в тому, що зміна цільового призначення має відбуватись із дотриманням співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території. До внесення відомостей про функціональні зони до Державного земельного кадастру орієнтиром є витяг із містобудівної документації. Отже, у звичайній ситуації відсутність містобудівної документації не створює для власника зручної альтернативної процедури, а навпаки ускладнює або блокує зміну цільового призначення, бо немає документа, яким підтверджується функціональна зона.

Отже, Ви правильно розумієте, що процедура зміни цільового призначення в законодавстві існує. Більше того, зміна цільового призначення земельної ділянки приватної власності в багатьох випадках не потребує розроблення проекту землеустрою. Проте, це не означає, що її можна провести взагалі без містобудівної основи. Для звичайної зміни з садівництва на житлову забудову потрібно, щоб така зміна не суперечила функціональному призначенню території. Якщо ж відповідної містобудівної документації на місцевому рівні немає або з неї неможливо отримати витяг про функціональну зону, саме це і стає основною перепоною.

Тобто позиція архітектури в частині “змінити цільове зараз не можна, бо немає містобудівної документації” загалом ближча до закону, ніж їхня можлива теза “не можна будувати нічого взагалі”. Оце дві різні речі. Змінити цільове під житлову забудову без містобудівної бази справді може бути неможливо. Але це саме по собі ще не означає, що Ви взагалі позбавлені права звести на ділянці садовий будинок у межах режиму садівництва.

Таким чином, побудувати садовий будинок з перспективою подальшого переведення в жилий - це реальний і законний шлях. Провести світло й надалі вирішувати питання газу — теж реально, але через окремі технічні процедури та за умови наявності мережевої можливості. Будівельна амністія існує, але це не нормальний шлях старту, а радше механізм постфактум для вже збудованого об’єкта, причому з ризиками. А ось змінити цільове призначення із садівництва на житлову забудову без належної містобудівної документації у звичайному порядку, як правило, не вийде саме через вимоги статті 20 Земельного кодексу.

Доброго дня, Григорію!

Для земельної ділянки з цільовим призначенням 01.06 «для колективного садівництва» будівництво садового будинку в принципі допускається, оскільки земельне законодавство дозволяє використовувати такі ділянки не лише для садівництва, а й для зведення необхідних будинків і господарських споруд. Отже, сама по собі відсутність містобудівної документації не означає, що на такій ділянці не можна будувати взагалі.

Якщо йдеться про будинок не вище двох поверхів площею до 200 кв. м, то на період воєнного стану та протягом одного року після його припинення будівельний паспорт дійсно не є обов’язковим. У такому випадку забудова здійснюється на підставі схеми намірів забудови земельної ділянки та подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Тобто окремий «дозвіл на будівництво» від органу архітектури в цій процедурі не отримується.

Разом з тим, це не означає, що будувати можна без будь-яких вимог. Схема намірів забудови має відповідати цільовому призначенню земельної ділянки, наявним обмеженням у її використанні, а також будівельним нормам, зокрема щодо відступів, поверховості, площі забудови, протипожежних та санітарних розривів. Якщо містобудівна документація на місцевому рівні відсутня, то для такої спрощеної процедури орієнтиром є саме цільове призначення землі та встановлені законом обмеження, а не окреме погодження архітектури.

Щодо площі садового будинку, чинне законодавство не містить загального правила, що садовий будинок «повинен бути не більше 300 кв. м». Для об’єктів, які будуються на підставі будівельного паспорта, стаття 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює межу до 500 кв. м. Натомість межа у 200 кв. м стосується саме спрощеної процедури на час воєнного стану, коли можна обійтися без будівельного паспорта. Тому поширене твердження про обов’язкове обмеження у 300 кв. м не знаходить прямого підтвердження у чинних нормах.

Якщо ж площа будинку перевищує 200 кв. м, тоді вже постає питання отримання будівельного паспорта. У такому випадку орган архітектури не вправі відмовляти лише з формулюванням «немає містобудівної документації». Відмова має бути обґрунтована конкретною невідповідністю намірів забудови вимогам закону, будівельним нормам або наявним обмеженням використання земельної ділянки. Сам факт відсутності містобудівної документації як окрема й автоматична підстава для відмови законом прямо не встановлений.

Отже, практично у Вашій ситуації можливі два варіанти. Якщо планується будинок до 200 кв. м, доцільно йти не через будівельний паспорт, а через схему намірів забудови та повідомлення про початок робіт. Якщо ж планується будинок більшої площі, потрібно звертатися за будівельним паспортом, а у випадку відмови — вимагати саме письмову відмову із зазначенням конкретних правових підстав і, за потреби, оскаржувати її в адміністративному суді.