Квартиранти і мої права

Добрий день, Олено!

Ні, вони не можуть претендувати на частку у праві власності вашої квартири.

Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності є не порушеним.

Згідно зі ст. 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до ч.1 ст.319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Частиною 1 ст.383 ЦК та ст.150 ЖК УРСР закріплені положення, відповідно до яких громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб.

Частиною 1 ст.156 ЖК УРСР передбачено, що члени сім’ї власника житлового будинку, які проживають разом із ним у будинку, що йому належить, користуються житловим приміщенням нарівні з власником будинку, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

Аналогічну норму містить також ст.405 ЦК.

Відповідно до статті 386 ЦК, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності.

Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди.

Згідно з положеннями статті 391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Зазначена норма матеріального права визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати будь-яких усунень свого порушеного права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю. При цьому не має значення, ким саме спричинено порушення права та з яких підстав.

Відповідно до статті 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Судовий захист права власності здійснюється шляхом розгля­ду справ за такими позовами:

1. про визнання права власності на майно;
2. про витребування майна з чужого незаконного володіння чи відшкодування його вартості;
3. про поділ спільного майна або виділ з нього частки;
4. про визначення порядку володіння, користування та роз­порядження майном, що є спільною власністю;
5. про визнання недійсними правочинів про відчуження майна;
6. про визнання незаконними актів державних органів, ор­ганів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правомочностей щодо володіння, ко­ристування та розпорядження майном;
7. про переведення прав та обов´язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової влас­ності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника да­ної спільної власності на переважне право купівлі;
8. про передачу в приватну власність майна, яке за законом підлягає відчуженню;
9. про визнання недійсними правочинів про відчуження квар­тир з громадського житлового фонду з порушенням, наприклад, права наймача на придбання цього приміщення у власність або пе­реведення на нього прав та обов'язків набувача за цим договором;
10. про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих особі порушенням її права власника (включаючи і не одержані доходи);
11. про виключення майна з опису тощо.

Всього доброго!

"Якщо в мене знайомі знімають квартиру,без договора аренди,чи мають вони право претендувати на мою жил площу,вони живуть більше 5 років?"

Ремонт робили квартиранти? Якщо так, і його вартість +/- дорівнює квартирі - теоретично можуть претендувати. Все ж таки краще укласти договір, можливо безкоштовного проживання.

Якщо є питання або потрібна допомога - звертайтесь.

Доброго дня Олено! Претендувати на вашу житлову площу наймачі не мають, бо договір найму житла укладається в письмовій формі і юридично вони не є наймачами. Зокрема в договорі сторони домовляються про строк найму. Тому вони можуть користуватися житлом рівно стільки скільки Ви їм дозволите, бо Ви власник житла. Якщо ж Ви вирішите припинити з ними відносини і добровільно залишити приміщення відмовляться викличте поліцію. Якщо ж за допомогою поліції вирішити питання не вдасться (хоча це малоймовірно) звертайтесь до суду із позовом про усунення перешкод у користуванні Вашим майном.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю:

У орендарів не має юридичних підстав претендувати на Вашу квартиру,так як згідно ЦК Украіни власник вільно володіє та розпоряджається майном.

Тим паче у орендарів не має жодних документів на право власності.

Враховуючи вказане просто виселіть ііх за участі поліцііі.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрий день, Олена!

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р., ратифікованою законом від 17.07.97 №475/97-ВР, зокрема ст.1 Першого протоколу до неї (1952 р.), передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства й на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено й у вітчизняному законодавстві. Так, відповідно до ч.4 ст.41 Конституції ніхто не може бути протиправно.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно з нормою ст.319 ЦК власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не повин­ні суперечити закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов’язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Тобто правомочності власника не є безмежними, закон може встановлювати певні обмеження здійснення права власності. Такі обмеження встановлюються з метою забезпечення рівноваги в суспільстві та здійснення майнових прав усіма суб’єктами права.

Вам не треба турбуватися, так як проживання у Вашій квартирі не надає права претендувати на Вашу житлову площу та тим більше права власності на дану квартиру, на що не впливає строк проживання в квартирі та відсутність договору оренди.

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Добрий день!

Квартиранти, які знімають у Вас квартиру не можуть претендувати на житлову площу.

У разі, якщо договір укладено офіційно, у квартирантів є право:

• використовувати орендовану квартиру за призначенням;
• підселювати тимчасових мешканців і здавати житло в суборенду (за згодою орендодавця та при укладенні договору на понад 1 рік);
• вимагати відшкодування збитків, заподіяної життю чи здоров’ю при неналежному чи небезпечному стану житла;
• наполягати на зменшенні розміру орендної плати, якщо квартиранта якість погіршилась.

Крім того, квартиру можна обладнувати (напр. встановити кондиціонер). Проте так звані поліпшення умов життя робляться лише за згодою власника. Разом з тим, існує право переукласти договір на новий термін.

Доброго дня! з вашого питання є не можу зробити висновок, що ви є власником майна.

Якщо ви власник, то краще укладіть з квартирантами письмово договір оренди і постійно продовжуйте його на час проживання. Це зробити важливо, оскільки саме власник офіційно несе тягар утримання майна, в разі затоплення, пошкодження приміщення і у будь якій іншій надзвичайній ситуації відшкодовувати шкоду будете ви, а не ваші квартиранти. Вам ще треба буде довести у суді, що вони проживали у вас без договору. У Вашому випадку ви можете використати будь-який шаблон договору оренди квартири з інтернету і акт прийому передачі.

З договором безпечніше, і якщо ви будете продовжувати його строк, то мешканці 100% не претендують на ваше майно. Якщо вони житимуть без договору оренди, це важко, однак існує ймовірність отримати його на підставі набувальної давності.

Зверніть увагу на дану норму і практику суду.

Стаття 344 ЦК України - Набувальна давність

1. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом.

Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

2. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.

3. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності.

Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

4. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Верховний Суд на сьогодні утвердив практику, яка захищає ваше майно:

за набувальною давністю може бути набуто право власності на нерухоме майно, яке не має власника, або власник якого невідомий, або власник відмовився від права власності на належне йому нерухоме майно та майно, що придбане добросовісним набувачем і у витребуванні якого його власнику було відмовлено (постанова ВС від 03 грудня 2018 року у справі № 153/608/17).

Така позиція співзвучна з висновком, зробленим ВСУ 20.07.2015 у справі № 3-87гс15, за яким - положення ст. 344 ЦКУ не застосовуються у випадку, коли володіння здійснювалося на підставі договірних зобов'язань (наприклад, договорів оренди чи користування), чи у будь-який інший передбачений законом спосіб, оскільки право власності у володільця за давністю виникає поза волею і незалежно від волі колишнього власника.

Крім того, варто пригадати і постанову ВС від 22.05.2018 у справі № 922/1574/17, в якій суд зазначив, що суттєвим для виникнення права власності за набувальною давністю є встановлення моменту виникнення права власності за набувальною власністю та строк володіння; характер володіння (добросовісне, недобросовісне, відкрите, безперервне); обставини, за яких виникло володіння спірним майном та чи відповідає це володіння ознакам безтитульного володіння; юридичний статус спірного майна.

При цьому, добросовісність передбачає, що володілець майна не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном, тобто ті обставини, які обумовили його володіння, не давали і не могли давати володільцю сумніву щодо правомірності його володіння майном.

Якщо ви не є власником квартири, а лише плануєте приватизувати її, то ви маєте дотримуватись норм Житлового кодексу і проживати в житлі, інакше ви втратите право на приватизацію.

Пост. Пленуму ВСС України з розгляду цивільних і крмінальних справ "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" (https://data.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-14):

"1...Відповідно до статті 41 Конституції України та пункту 2 частини першої статті 3, статті 321 ЦК ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом. Ураховуючи, що згідно зі статтею 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України, то інші нормативно-правові акти, які обмежують права власника і не мають ознак закону, не підлягають застосуванню...

9. Відповідно до частини першої статті 344 ЦК особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено ЦК.

При вирішенні спорів, пов'язаних із набуттям права власності за набувальною давністю, суди повинні враховувати, зокрема, таке:

- володіння є добросовісним, якщо особа при заволодінні чужим майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності;

- володіння визнається відкритим, якщо особа не приховувала факт знаходження майна в її володінні. Вжиття звичайних заходів щодо забезпечення охорони майна не свідчить про приховування цього майна;

- володіння визнається безперервним, якщо воно не переривалось протягом всього строку набувальної давності. У разі втрати не із своєї волі майна його давнісним володільцем та повернення цього майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування набувальна давність не переривається (частина третя статті 344 ЦК). Не переривається набувальна давність, якщо особа, яка заявляє про давність володіння, є сингулярним чи універсальним правонаступником, оскільки в цьому разі вона може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є (частина друга статті 344 ЦК).

10. Якщо особа, яка заявляє про давність володіння, заволоділа чужим майном на підставі договору з його власником (оренди, зберігання тощо), який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності за відповідними вимогами (частина третя статті 344 ЦК). При цьому строк позовної давності починає обчислюватись з моменту закінчення строку дії договору, якщо інший строк повернення речі не був установлений самим договором....

13. Можливість пред'явлення до суду позову про визнання права власності за набувальною давністю випливає з положень статей 15, 16 ЦК, а також частини четвертої статті 344 ЦК, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється судом шляхом визнання права. У зв'язку з цим особа, яка заявляє про давність володіння і вважає, що у неї є всі законні підстави бути визнаною власником майна за набувальною давністю, має право звернутися до суду з позовом про визнання за нею права власності.

Відповідачем за позовом про визнання права власності за набувальною давністю є попередній власник майна або його правонаступник. У разі якщо попередній власник нерухомого майна не був і не міг бути відомим давнісному володільцю, то відповідачем є орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади.

14. Виходячи зі змісту частини першої статті 344 ЦК, відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не є перешкодою для визнання права власності на це майно у зв'язку зі спливом строку набувальної давності, оскільки така державна реєстрація може бути здійснена після визнання права власності за набувальною давністю.

Рішення суду, що набрало законної сили, про задоволення позову про визнання права власності за набувальною давністю є підставою для реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (пункт 5 частини першої статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень")...

21. Спір про повернення майна, що виникає з договірних відносин або відносин, пов'язаних із застосуванням наслідків недійсності правочину, підлягає вирішенню відповідно до законодавства, яке регулює ці відносини.

У разі коли між особами відсутні договірні відносини або відносини, пов'язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами статей 387, 388 ЦК.

Якщо власник вимагає повернення свого майна з володіння особи, яка незаконно ним заволоділа, така позовна вимога підлягає розгляду та вирішенню також за правилами статей 387, 388 ЦК....

26. Відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК.

Оскільки відповідно до статті 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, право на витребування майна від добросовісного набувача, передбачене статтею 388 ЦК, переходить до спадкоємців власника.

Недійсність правочину, на виконання якого передано майно, сама по собі не свідчить про його вибуття із володіння особи, яка передала це майно, не з її волі. При цьому суд має встановити, чи була воля власника на передачу права володіння іншій особі...

33. Застосовуючи положення статті 391 ЦК, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, навіть якщо вони не пов'язані із позбавленням права володіння, суд має виходити із такого.

Відповідно до положень статей 391, 396 ЦК позов про усунення порушень права, не пов'язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов'язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.

Такий позов підлягає задоволенню і в тому разі, коли позивач доведе, що є реальна небезпека порушення його права власності чи законного володіння зі сторони відповідача. При цьому суди повинні брати до уваги будь-які фактичні дані (статті 57 - 59 ЦПК), на підставі яких за звичайних умов можна зробити висновок про наявність такої небезпеки.

Позов про усунення порушень права, не пов'язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню незалежно від того, на своїй чи на чужій земельній ділянці або іншому об'єкті нерухомості відповідач вчиняє дії (бездіяльність), що порушують право позивача...

34. Оскільки право власності є абсолютним правом, яке включає право володіння, користування та розпорядження майном, якого ніхто не може бути позбавлений, крім випадків, передбачених законом (стаття 41 Конституції України, статті 316 - 319 ЦК), то власник на підставі статті 391 ЦК не може бути визнаний таким, що втратив право користування своїм майном, зокрема жилим приміщенням або виселений із нього, оскільки це не відповідає характеру спірних правовідносин, й такі вимоги регулюються, зокрема, статтями 71, 72, 109, 110, 116 Житлового кодексу Української РСР (далі - ЖК УРСР)...

Усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном, зокрема жилим приміщенням, шляхом зняття особи з реєстраційного обліку, залежить від вирішення питання про право користування такої особи жилим приміщенням відповідно до норм житлового та цивільного законодавства (наприклад, статті 71, 72, 116, 156 ЖК УРСР; стаття 405 ЦК), а саме від вирішення однієї із таких вимог: про позбавлення права власності на жиле приміщення; про позбавлення права користування жилим приміщенням; про визнання особи безвісно відсутньою; про оголошення фізичної особи померлою...

35. Задовольняючи позов про захист права власності від порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння, суд має право як заборонити відповідачу вчиняти певні дії, так і зобов'язати відповідача усунути наслідки порушення права позивача.

Відсутність заперечень попереднього власника майна проти порушення права власності, не пов'язаних із позбавленням володіння, не може бути підставою для відмови в задоволенні позову нового власника про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

36. За змістом статті 391 ЦК позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов'язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв'язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом.

37. З урахуванням положень частини першої статті 15 та статті 392 ЦК власник майна має право пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Виходячи зі змісту наведених норм права, потреба в такому способі захисту права власності виникає тоді, коли наявність суб'єктивного права власника не підтверджена відповідними доказами, підлягає сумніву, не визнається іншими особами або ними оспорюється, а не в тому разі, коли цими особами не виконується відповідне рішення суду, ухвалене раніше...".

Мною приведены не только прямые, конкретные по вопросу, но и сопутствующие, косвенные разъяснения ВССУ.

Добрый день!

Якщо в мене знайомі знімають квартиру,без договора аренди,чи мають вони право претендувати на мою жил площу,вони живуть більше 5 років?

нет, не могут претендовать на Вашу жилплощадь.

нужна детальная консультация или помощь в подготовке документов ( заявы, иски т .п.) - обращайтесь через сайт, с ув Виктория Костромина

Якщо в мене знайомі знімають квартиру,без договора аренди,чи мають вони право претендувати на мою жил площу,вони живуть більше 5 років?Нет Аренда не дает право собственности только отчуждение квартиры или дарственная .

Добрий день. Люди, що мешкають у вашій квартирі не можуть претендувати на вашу квартиру. Оскільки згідно ст.317 ЦК тільки Вам , тобто власникові, належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

В любий момент ви маєте право її здати в оренду, подарувати, продати та таке інше на ваш власний розсуд без тиску третіх осіб.

Гарного дня!

Доброго дня.

Ні, не мають.

Більше того, навіть з договором оренди вони не мали б права претендувати на вашу власність.

Вочевидь ви побоюєтесь положення статті 344 ЦК (щодо набувальної давності строком в 10 років) - відповідно до частини першої статті 344 ЦК України особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом

Ппоте ваші побоювання марні - якщо ви володієте квартирою на певній правовій підставі (навіть якщо це володіння оформлено неправильно або за неіснуючим законодавством) - то набувальна давність не діє. Про це зокрема йдеться в висновку ВССУ від 15.02.2017 року у справі № 126/3733/15ц.

Тобто, якщо підстави вашого володіння квартирою існують (є свідоцтво про право на власність, договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право на спадщину), то ні по договору оренди ні без договору ніхто набути прав власності на квартиру не зможе.

Можете бути спокійні та доброго вам дня.