Поділ житлового будинку

Вітаю!

Поділити можна майже будь-яку нерухомість, зокрема це дозволяється за дотриманні умов статті 183 Цивільного кодексу, щодо ПОДІЛЬНОСТІ РЕЧЕЙ, тобто за поділу не має втрачатись цільове призначення нерухомого майна, а у випадку земельної ділянки - можливість її використання згідно цільового призначення. Наприклад, щодо будівництва будинку, то найменшою площею при поділі має бути визначена площа по ДБН, нижче поясню цю деталь із ⇒ площами земельних ділянок.

Я не просто так починаємо вести мову саме про Цивільний Кодекс, адже Земельний Кодекс в Україні являється частиною й підрозділом цивільного права та між тим має ґрунтуватись на ньому. Тому кожен власник або співвласники земельної ділянки у відповідності до статті 78 Земельного кодексу мають право розпоряджатися майном на власний розсуд в рамках вимог законів, в тому числі здійснювати поділ з будинком ділянки на окремі частини.

Поділ земельних ділянок передбачає залучення: юристів, геодезистів, інженерів-землевпорядників чи ⇒ землевпорядних організацій, інженерів-архітекторів, нотаріусів, державних осіб-реєстраторів речових прав на нерухоме майно, кадастрових реєстраторів - для розробки документів й занесення відомостей у електронні реєстри, безпосереднього виїзду з винесенням межових знаків.

Під час чого юрист слідкує за всім, так як будь-яка помилка нівелює проходження наступних кроків по розділу. Для прикладу, відсутність хоч одного підпису в технічній документації призведе до відмови в реєстрації в Державному земельному кадастрі.

Якщо розгорнуто викласти всі етапи при поділі одним власником і між співвласниками земельної ділянки в 2024 році, то виглядатимуть саме так:

1.Підготовка технічної документації:

а.Встановлення поворотних точок з лініями.

б.Нотаріальне погодження складеної схеми розподілу землі та нотаріальне завірення правоустановчих документів, що включає:

1) Нотаріальні згоди членів подружжя;

2) Отримання первинних витягів з реєстру речових прав на нерухоме майно з мокрою печаткою, якщо немає витягу до договору купівлі й продажу землі;

3) Укладення нотаріально завіреного договору про поділ земельної ділянки між співвласниками: ⇒ зразок.

4) В певних випадках ⇒ просто нотаріальна заява.

в.Технічна інвентаризація будинку, якщо він ділиться паралельно земельною ділянкою і належним чином є введеним в експлуатацію.

г.Отримання нотаріальних згод заставодержателів.

д.Прийом-передача межових знаків між власниками нових земельних ділянок.

2.Подача технічної документації на реєстрацію в Державному земельному кадастрі, присвоєння кадастрових номерів й заведення поземельних книг.

а.За необхідності виправлення помилок в технічній документації - повторна подача.

3.Отримання висновків, щодо можливості поділу будинку й окрема технічна інвентаризація кожної нової частини.

4. Присвоєння адрес.

5.Реєстрація права власності на нові об'єкти.

Поділ будинку, котрий зазвичай в більшості проводиться, коли є необхідність окремо розпоряджатися своєю власною частиною будівлі, щоб укладати цивільно-правові угоди, щодо страхування, охорони, застави, підключення до електромереж будинків, отримати, як мінімум два нових номери адреси.

Коли робляться окремі дві адреси під час поділу будинку, треба пояснювати чиновникам, що неможливо поділити будинок без земельної ділянки і заява на поділ землі є ДОСТАТНЬОЮ юридичною підставою для двох адрес.

Вимоги до технічних характеристик:

• Окремі виходи з побудови.
• При розділі мають бути окремі під'їзди з вулиці до нових територій.
• Наявність окремого інженерного забезпечення: санвузлів, водовідведення, водопостачання, газопостачання.
• Несуча стіна має чітко співпадати з лінією поділу земельної ділянки.
• При малій площі нових ділянок мають дотримуватися ⇒ санітарні норми згідно ДБН.
• Для господарських будівель, ближче до межі ніж 1 метр отримуються нотаріальні згоди сусіда.

Звертаю увагу: що при поділі землі не під будинком, а поруч - не потрібно витримувати ці вимоги, бо лінія розподілу земельної ділянки не буде ніяким чином ділити будинок!

Технічна документація розподілу:

Даний вид технічної документації в порівнянні із приватизацією земельної ділянки - не потребує дозволів на розробку в органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади й між тим не потрібно затверджувати та проводити різного роду експертизи. Згідно нових змін, які можна поглянути по адресі: rada.gov.ua до статті 56 Закону України "Про землеустрій" з 28.04.2021 року спрощений перелік документів для розроблення технічної документації щодо поділу земельної ділянки, а саме виключено положення при вимогу нотаріального договору між співвласниками й заяву затверджену нотаріусом, отож весь перелік документів виглядає так:

1.) Пояснювальна записка, в якій описуються підстави й причини розробки документації.

2.) Технічне завдання, вказування замовником затверджених геометричних форм, площ майбутніх ділянок.

3.) Матеріали польових геодезичних робіт, які включають виміри землі для розставляння точок лінії поділу.

4.) Кадастрові плани поділених земельних ділянок.

5.) Добавлено обов'язковість згод заставодержателя й користувача, якщо такі є.

Схема нових земельних ділянок розробляється до реєстрації в Державному Земельному Кадастрі, що також полягає у встановленні меж земельної ділянки, які попередньо виносяться спеціальними вимірювальними приладами, при чому за це не може стягуватися окрема плата, якщо замовлений весь розділ землі.

ОБОВ'ЯЗКОВО ЗВЕРНІТЬ УВАГУ НА ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЛІ!

Вітаю Вас!

Вам потрібно розпочати з поділу будинку. Потім необхідно буде провести поділ земельної ділянки, для цього власнику необхідно:

1. Визначитися, яким чином буде поділено земельну ділянку.

2. Звернутися до будь-якої землевпорядної організації для проведення землевпорядних робіт із поділу земельної ділянки та виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки.

3. Подати виготовлену технічну документацію до відповідного територіального органу Державної служби геодезії, картографії та кадастру для її погодження та проведення державної реєстрації земельних ділянок в Державному земельному кадастрі.

За результатами державної реєстрації земельних ділянок, власник отримає витяги з кадастру на підтвердження проведених дій.

Проведення державної реєстрації земельних ділянок визначається Законом України «Про державний земельний кадастр»

4. Після отримання витягів та технічної документації звернутися до державного реєстратора для державної реєстрації права власності вже на окремі земельні ділянки, для чого подати такі документи:

• паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;
• документ, що посвідчує право власності на земельну до її поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);
• витяги з Державного земельного кадастру на новостворені земельні ділянки.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядкомдержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету міністрів України» №1127 від 25.12.2015.

5. Після проведення державної реєстрації власник також отримує право власності на дві окремі земельні ділянки.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Олена, ще раз!

Спочатку будинок, а потім земельна ділянка.

Поділити можна виключно сформовану ділянку. Об’єкт поділу повинен мати кадастровий номер, бути зареєстрованою в Державному земельному кадастрі (ДЗК).

В ході процедури поділу сертифікований землевпорядник:

• проводить первинну консультацію замовника, вивчає документацію;
• здійснює виїзд на місцевість для вивчення ділянки, встановлення меж; за потреби проводить кадастрову зйомку;
• готує План поділу ділянки, що є основою процесу;
• на підставі рішення власника, договору про поділ земельної ділянки між співвласниками чи рішення суду створює технічну документацію по поділу земельної ділянки, яка є основою для формування нових ділянок та реєстрації їх в ДЗК;
• забезпечує реєстрацію новостворених ділянок в земельному кадастрі.

Після процедури поділу кадастровий номер анулюється без права присвоєння іншим ділянкам. Кожна новосформована ділянка отримує власний кадастровий номер, реєструється в ДЗК з наданням власникові Витягу з ДЗК.

Зверніть увагу на наступне:

Збереження цільового призначення. Всі частини повинні відповідати цільовому призначенню – під промисловість, будівництво, сільськогосподарську діяльність тощо.

Збереження загальної площі та розташування. У процесі поділу неможливо додати клаптик землі або вилучити частину ділянки. Зовнішні межі залишаються незмінними.

Збереження обмежень на використання. Наявні обмеження, у тому числі містобудівні, сервітут, емфітевзис зберігають актуальність на тій частині ділянки, до якої вони застосовані.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

На мою точку зору - спочатку будинок, а потім земельна ділянка.

Якщо межа поділу земельної ділянки буде проходити в будинку (ділить будинок) спочатку потрібно поділити будинок. Це можливо виключно у разі юридичної чистоти об’єкту нерухомості: документи відповідають нормам чинного законодавства, нерухомість пройшла державну реєстрацію, не знаходиться під арештом. Для поділу житлового будинку потрібно отримати у БТІ Висновок про технічну можливість поділу житлового будинку.

Далі - займатися поділом земельної ділянки.

Всі роботи має виконувати досвідчений сертифікований інженер-землевпорядник, який має доступ до Державного земельного кадастру, відомості про якого внесено до Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників. Роботи з поділу земельної ділянки виконуються в наступному порядку:

1. Аналіз наявних документів на земельну ділянку землевпорядником;
2. Укладання Договору на виконання робіт із сертифікованим інженером-землевпорядником;
3. Геодезичні обміри території ділянки та її меж;
4. Узгодження даних ДЗК про зареєстровані ділянки, наявних документів на землю та результатів геодезичних робіт;
5. Підготовка Плану поділу земельної ділянки для укладання Договору про поділ земельної ділянки;
6. Укладання Договору про поділ земельної ділянки;
7. Розробка документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та формування електронних документів на всі новоутворені земельні ділянки;
8. Перевірка документації в Держгеокадастрі;
9. У випадку позитивної перевірки – реєстрації всіх ділянок в ДЗК та присвоєння кадастрових номерів;
10. Формування Витягів з ДЗК на всі земельні ділянки.
11. Реєстрація права власності на новосформовані земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З повагою!

Доброго дня.

Згідно з судовою практикою здійснюючи виділ (поділ) спільного майна, суд враховує не усталений порядок користування майном, а розмір часток та технічну можливість виділу (поділу), так щоб це найбільше відповідало ідеальним часткам співвласників. (ВС КЦС, справа №712/1852/19 від 15.02.2023 р.).

Згідно із ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Відповідно до ст. 372 Цивільного кодексу України у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.

Таким чином, при поділі житлового будинку обов’язковому порядку підлягає і земельна ділянка на якій розташовано житловий будинок.

Процедура щодо поділу земельної ділянки передбачає виготовлення, відповідно до Закону України «Про землеустрій», технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок, яка розробляється за рішенням власників земельних ділянок за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер, який був присвоєний земельній ділянці до її поділу, скасовується із закриттям Поземельної книги. Одночасно, у Поземельній книзі на земельні ділянки, сформовані в результаті поділу або об’єднання земельних ділянок, здійснюється запис про такий поділ чи об’єднання із зазначенням скасованих кадастрових номерів земельних ділянок.

Згідно ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» на підставі заяви власника сформованої земельної ділянки в результаті її поділу здійснюється державна реєстрація такої земельної ділянки шляхом відкриття Поземельної книги. Одночасно заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Поділ земельної ділянки можливий лише після з’ясування технічної можливості поділу нерухомого майна (будинку).

Виходячи з цього (у разі можливості) доцільніше спочатку здійснити поділ будинку.

Вітаю! Після поділу житлового будинку на дві окремі адреси, поділ земельної ділянки під ним не є обов’язковою умовою. Ви можете поділити ділянку згодом, коли виникне потреба. Однак є деякі аспекти, які варто врахувати, особливо якщо одна з частин будинку буде використовуватися для комерційної діяльності.

• Будинок: Після поділу будинку на дві окремі адреси і реєстрації цих частин як окремих об’єктів нерухомості, ви стаєте власником кожної з цих частин (житлової та комерційної).
• Земельна ділянка: Оскільки ділянка має один кадастровий номер, юридично вона залишається неподіленою до моменту, коли ви вирішите здійснити її поділ.

Поділ земельної ділянки можна здійснити в будь-який час після поділу будинку, якщо виникне потреба або бажання використовувати земельні частини окремо. Поділ землі передбачає:

• Отримання нового кадастрового номера для кожної з нових ділянок.
• Внесення змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстр земельного кадастру.

Оскільки одна з частин будинку планується для комерційного використання (надання в оренду), варто врахувати:

• Можливі зміни в цільовому призначенні землі: Якщо земельна ділянка приватизована під житлову забудову, то для комерційного використання можуть вимагати внесення змін до цільового призначення частини ділянки. Це може бути актуально, якщо поділ буде оформлений згодом.
• Встановлення сервітуту: Якщо доступ до комерційної частини будинку пролягає через житлову ділянку, при поділі земельної ділянки можна оформити сервітут (право проходу чи проїзду) на ділянці, яка залишиться житловою.

1. Поділ земельної ділянки не є обов'язковим після поділу будинку і може бути здійснений у будь-який момент за потреби.
2. Комерційне використання частини будинку не обов'язково вимагає поділу землі, проте для подальших операцій з окремими частинами будинку та землі це може бути доцільним.