Покупка квартиры по дарственной

Доброго дня!

Купівля-продаж – договір, який вигідно укладати між чужими людьми або у випадку одруження. Згідно із законодавством продавець витратиться на оплату нотаріуса, роботи оцінювачів, державне мито за нотаріальне посвідчення купівлі-продажу і на податкові платежі. Покупець сплатить реєстрацію угоди та збори з обов'язкового пенсійного страхування.

Дарування — поширений спосіб серед рідних людей, бо ставка податку для родичів дорівнює нулю. Податок сплачується тільки у тому випадку, якщо договір дарування укладається між “неспорідненими душами”. Майно передане шляхом дарування залишається у людини після розлучення.

Який би з договорів ви не обрали, ціль ви досягнете і станете власником нерухомості.

Проте, від виду договору залежить ступінь юридичного ризику втрати придбаного майна і наслідків такої втрати.

З такої точки зору, безумовно більше можливих негативних наслідків в договорі дарування, оскільки після укладання такого роду договорів існує велика ймовірність оскарження такого договору.

Звісно у випадку визнання такого договору недійсним, ошуканому покупцю ніхто не поверне сплачених коштів.

Так, договір купівлі-продажу також може бути оскарженим, але на практиці такі випади стаються значно рідше. Крім того, навіть у випадку визнання недійсним такого договору, покупець може розраховувати на повернення сплачених коштів, хоча б тієї частини яка вказана в договорі.

Тож безумовно, слід віддати переваги саме договору купівлі-продажу. Як виняток, можна укласти договір дарування лише тоді, коли з певних причин не можна отримати згоду співвласників будинку на продаж своєї частки одним із співвласників.

Для того чтоб понять мотивы продавца необходимо видеть правоустанавливающий документ на объект продажи. Если это обще-долевая собственность тогда все понятно и договор дарения - это возможность избежать необходимости получать согласие на продажу от других совладельцев. Если же эта комната оформлена как отдельный объект и он один собственник. то его желание оформлять дарение вместо купли-продажи, как минимум. странно и подозрительно. Так как его заявление о том что по договору "купли продажи" много рисков и долго - не более чем вымысел.

Добрый день. При продаже квартира, как и при дарении, полностью проверяется по базам и реестрам на предмет ограничений и запретов по отчуждению. Это делает нотариус, и если квартира "чистая", то заверяет сделку. Ни по сложности, ни по времени процедура купли продажи не отличается от дарения, поэтому непонятно, почему продавец так ставит вопрос. Если он хочет уменьшить базу налогообложения, то в любом случае он заплатит соответствующий налог, так как вы не родственники первой или второй степени родства. Настаивайте на оформлении купли-продажи, так как это более правильная форма приобретения недвижимости.

Добрый день!

1.

Что нужно проверить при оформлении покупки квартиры:

В первую очередь необходимо проверить наличие у продавца права собственности на квартиру, которое подтверждается соответствующими документами (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д).

Если собственник квартиры менялся несколько раз, желательно проследить законность перехода права собственности на квартиру для минимизации риска признания какой-либо из сделок недействительной.

Обязательно необходимо проверить наличие согласия на продажу сособственников квартиры (если квартира находится в совместной собственности) или супруга/супруги (для квартир, приобретенных в браке).

Квартира должна соответствовать параметрам, указанным в техническом паспорте. Например, нужно проверить не было ли перепланировок, ведь все неузаконенные перепланировки станут проблемой нового собственника квартиры.

Отсутствие обременений на квартиру должен проверять нотариус при оформлении сделки. Но благо, не только у нотариусов есть доступ в Государственный реестр вещных прав на имущество (далее – Реестр). Так, при авторизации, можно получить информационную справку о желаемой квартире на официальном сайте Минюста по следующей ссылке kap.minjust.gov.ua. Стоит отметить, что получение информации из Реестра является платным. Но как известно, скупой платить дважды.

Чтобы быть абсолютно спокойным можно также проверить наличие судебных споров относительно желаемой квартире в Государственном реестре судебных решений. Этот реестр также в свободном доступе по следующей ссылке http://reyestr.court.gov.ua.

Важным элементом также является отсутствие на дату заключения договора купли-продажи квартиры долгов по оплате коммунальных услуг, отсутствие зарегистрированных в квартире граждан, особенно детей.

Следует помнить, что объектом купли-продажи должна являться именно квартира, а не имущественные права на нее. Продажа имущественных прав на квартиру возникла ввиду того, что на сегодняшний день существуют многоэтажные дома, которые построены и даже обслуживаются, но при этом право собственности на квартиры в таких домах не оформлены, в связи с наличием нарушений при отводе земельного участка под строительство либо нарушения строительных норм при строительстве таких домов. В данном случае, покупатель рискует получить квартиру, право собственности на которую, возможно, никогда и не будет оформлено. Покупка имущественных прав на квартиру возможна только если речь идет о первичной продаже недвижимости, в случае замены инвестора в период строительства дома.

Для оформления договора купли-продажи квартиры (дома) необходимо обратиться к нотариусу, потому что, закон установил обязательное нотариальное удостоверение такого договора. Обращаться можно как в государственную нотариальную контору, так и к частному нотариусу. Частный нотариус обойдется дороже, но каждому свое, кому-то экономия, а кому-то оперативность и комфорт.

Тем не менее, стоит отметить, что размер оплаты за услуги нотариуса никак не влияет на размер обязательных платежей: налогов и пошлин.

Для оформления купли продажи квартиры у нотариуса стоить учесть положения статьи 55 Закона Украины «Про нотариат». Так, удостоверение сделок по отчуждению, ипотеки жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, а также сделок по отчуждению, залогу транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующей сделки. То есть, даже учитывая принцип территориальности, выбор существует.

Уплата налогов при продаже недвижимости регулируется статьёй 172 НКУ.

Доход от продажи квартиры не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если выполняются следующие условия:

• Квартира находится в собственности владельца более 3 лет при одновременном условии, что это первая продажа объекта недвижимости данным владельцем на протяжении календарного года.
• Квартира получена по наследству.
• Во всех остальных случаях доход от продажи квартиры облагается налогом 5% от суммы сделки, а также военным сбором 1,5%. Итого налог 6,5%.

2.

На основании статьи 717 Гражданского кодекса Украины:

Договор дарения – это документ, подтверждающий передачу права собственности от дарителя к одариваемому человеку на безвозмездной основе – бесплатно.

• Передача права собственности возможна в настоящем моменте – сразу, либо в будущем с условиями наступления подарка.
• В любом случае даритель обязуется передать имущество одариваемому бесплатно в дар, ничего не ожидая взамен.
• Подарить можно только то, что принадлежит вам. Например, арендованную недвижимость подарить нельзя.
• Форма договора дарения должна быть письменная с обязательным нотариальным удостоверением. Оформляется у нотариуса.

• Дар передаётся безвозмездно. Если при продаже объекта недвижимости покупатель платит деньги продавцу, то даритель не имеет права требовать от одариваемого какой-либо компенсации за подарок.
• Даритель может потребовать аннулировать договор дарения, если одариваемый совершил преступление против него или членов его семьи, угрожал или шантажировал его, вынуждая подписать заведомо невыгодный договор, а также на основании того, что был обманут или введён в заблуждение относительно юридических последствий данной сделки, а также по другим причинам.
• При сделке купли-продажи оснований для расторжения договора гораздо меньше, причём отсутствуют мотивы для расторжения (деньги за проданную недвижимость бывший владелец уже получил).
• Срок исковой давности, на протяжении которого можно обратиться в суд для расторжения договора дарения, равен 1 году (для сделки купли-продажи 3 года).

• Если недвижимость была подарена одному из супругов в браке, то второй супруг не может на неё претендовать. Если же недвижимость куплена одним из супругов в браке, то она считается общей совместной собственностью и в случае развода подлежит разделу.
• Даритель имеет право подарить свою долю в собственности на недвижимость без уведомления об этом других собственников. Продать свою долю без письменного уведомления остальных собственников нельзя. Они имеют преимущественное право на покупку.
• Подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя. Её можно продать, предварительно получив разрешение органов опеки и попечительства.

Квартира может находиться в общей долевой собственности, когда определена доля каждого владельца и в общей совместной собственности, когда эти доли не определены.

Как подарить в каждом конкретном случае:

• Недвижимость находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определённой частью). В этом случае можно подарить свою часть без согласия остальных собственников.
• Общая собственность является совместной (доли владельцев не определены). Для заключения договора дарения нужно получить согласие всех остальных собственников.

Если квартира или её часть является общей совместной собственностью супругов, то один из них может подарить свою часть только при наличии письменного согласия второго супруга.

Если согласия нет, то передать в дар свою часть квартиры нельзя.

• Свидетельство на право собственности.
• Оценка объекта недвижимости.
• Справка (форма 1) о зарегистрированных на данной жилплощади людях.
• Согласие супруга (супруги) на проведение сделки (если недвижимость была приобретена в браке).
• Разрешение органа опеки и попечительства в случае, если одариваемый не достиг 18 лет или в квартире прописаны дети.

При оформлении договора дарения нужно присутствие у нотариуса обоих сторон сделки – дарителя и одариваемого.

Как правило, после оформления договора дарения нотариус регистрирует сделку согласно договора и делает выписку из Реестра имущественных прав на нового владельца.

Таким образом, даритель лишается права собственности, а одариваемый сразу его приобретает.

Он должен получить на руки договор дарения и выписку из государственного реестра о регистрации права собственности за новым владельцем.

Дарственную оформляют у нотариуса. Договор дарения можно заключить по месту прописки дарителя или одариваемого, либо по месту нахождения квартиры, дома, участка.

Это значит, что в городе, в котором вы хотите оформить дарственную, должен находиться либо объект дарения, либо быть прописан один из участников сделки.

Если одариваемый не является родственником первой или второй степени родства, то он должен уплатить налог 5% и военный сбор 1,5%.

В этом случае нужно провести оценку объекта недвижимости перед проведением сделки, а также оплатить услуги нотариуса. Оценка недвижимости стоит в пределах 1000 гривен.

Общая стоимость услуг нотариуса и всех налогов при договоре дарения состоит из таких платежей:

• Оценка недвижимости в пределах 1000 гривен ( цена зависит от срочности проведения такой оценки).
• Госпошлина, в размере 1% от стоимости недвижимого имущества.
• Составление дарственной. По усмотрению нотариуса. От 3500 гривен.
• Регистрация договора в реестре 1800 гривен.
• Если дарите постороннему или дальним родственникам, то дополнительно 5% и 1.5% военный сбор от оценки недвижимости.
• Если дарит нерезидент гражданину Украины (или гражданин Украины нерезиденту), то нужно уплатить налог 18% и военный сбор 1.5% от суммы оценки.

Первый минус – после оформления договора дарения даритель может подать в суд на его расторжение, мотивируя это следующим:

• Например, ему угрожали и он подписал договор под принуждением.
• Против него или членов его семьи было совершено преступление со стороны одариваемого.
• Оформление договора не являлось безвозмездной сделкой, а был факт передачи денег.
• Если одариваемый создаёт угрозу уничтожения или повреждения подарка, который имеет культурную, историческую или другую не имущественную ценность для дарителя.
• Если даритель был обманут или введён в заблуждение относительно юридических последствий, которые влечёт за собой подписание договора. Как правило, это одна из самых частых причин для расторжения договора дарения.

Второй минус – если договор дарения заключается между посторонними людьми, а не родственниками первой или второй степени родства, то одариваемый должен заплатить налог в размере 5% и военный сбор 1,5%.

Основания отмены договора дарения предусмотрены ст. 727 Гражданского Кодекса Украины:

• Как правило, даритель имеет право потребовать расторгнуть договор дарения недвижимости, если одаренный намеренно совершил преступление против его жизни, здоровья, собственности или его родителей, супруга или детей.
• Если одаренный совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.Чтобы применить это основание, необходим обвинительный приговор суда.
• Можно обратиться в суд и по другим основаниям. Например, это может быть обман или принуждение, невозможность осознания своих действий дарителем в момент подписания договора или неспособность руководить ими. Когда даритель заблуждался относительно обстоятельств, имеющих существенное значение. В таком случае сделка может быть признана недействительной через суд.

Для вас есть несколько рисков, во первых вам придется заплатить налог на доходы физических лиц в размере 5% от суммы договора и 1.5%военный сбор. А при договоре купли продажи такого налога может не быть вообще , если продавец является собственником квартиры более трёх лет, а если нет то налоги заплатит он. Во вторых договор дарения между незнакомым людьми, не родственниками, выглядит не правдоподобно, и если вдруг по каким-то причинам договор будет расторгнут либо признан недействительным деньги вам не вернут поскольку по договору дарения вы их как бы не платили. И последнее процедура по обоим договорам одинаковая и по срокам и по набору документов и по регистрации квартиры на вас.

Добрый день Марина!

Как колеги уже указали договор дарения это безоплатный договор и он намного чаще оспаривается в судебном порядке. У Вас же по факту купля-продажа, поэтому заключив договор дарения в случае его расторжения либо признания недействительным рискуете потерять деньги. Если же все таки решите оформлять дарение, оформите также договор займа на стоимость квартиры (это предложение может отпугнуть продавца, но это хоть как гарантия для Вас возврата денег в случае расторжения дарения, тогда обратитесь в суд взыскать с него деньги+как обеспечение иска арестовать квартиру).

Также хочу обратить Ваше внимание на перепланировку. Законнная ли она? Хотя нотариус не требует технический паспорт, именно в этом документе можно увидеть незаконную перпланировку (изменение несущих конструкций), которая является дополнительным основанием для признания сделки недействительной.

Обязательно проверьте документы. Нотариусы при заключении договоров требуют свежий техпаспорт, поэтому потребуйте у продавца его обновление. Если там есть перепланировка, то она будет занесена в техническую документацию.