Отримав пай в подарунок, хочу розірвати договір оренди землі

Добрый день!

Первым этапом, было бы неплохо ознакомиться с самим договором аренды, возможно в нём прописаны обоюдные условия для прекращения договора.

Доброго дня, я отримав пай в подарунок. Оформлення було через нотаріуса з виплатою податків. Мене не влаштовує договір оренди який заключив попередній власник. Чи можу я розірвати договір оренди, якщо так то що для цього потрібно?

---

Доброго дня, Романе,

нажаль в вашому договорі може бути обумовка, що він продовжує дію і для нового власника. Це має бути в тексті і ви зможете проглянувши його сказати мені про це.

Тоді, або ви починаєте перемовини з користувачем, або йдете до суду доводячи необхідність змінити договір в судовому порядку або ж (за наявності обставин) можете вимагати розірвання договору.

Але наразі ви даєте дуже замало інформації

Доброго дня!

Ви можете самостійно переглянути договір оренди, що був укладений попереднім власником.

Відповідь на Ваше питання знаходиться в тексті договору оренди, у першу чергу!

Доброго дня!

Стосовно вашого питання повідомляємо наступне

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.

За державною реєстрацією розірвання договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до виконавчих органів , в тому числі через центри надання адміністративних послуг; нотаріуса.

Якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати новий договір оренди землі до реєстрації припинення попереднього неможливо.

Що стосується самої земельної ділянки.

Ви надавали в оренду земельну ділянку агрофірмі на підставі договору оренди, де повинно бути зазначено об’єкт оренди, а саме: кадастровий номер земельної ділянки, місце розташування та розмір земельної ділянки.

Отже, після розірвання договору оренди, Вам повертається земельна ділянка відповідно до кадастрового номера та характеристик, зазначених в договорі оренди, які повинні співпадати з даними, наявними у правовстановлюючих документах на земельні ділянки.

Щодо можливості розірвання договору. Законодавство визначає декілька підстав зокрема:

1) підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку (тобто доведеться звертатись до суду з відповідним позовом;

2) підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);

недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);

невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону №161-XIV (ст. 32 Закону №161-XIV);

невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону №161-XIV);

випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону №161-XIV);

недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321Закону №161-XIV);

використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ);

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ);

систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).

Друга група підстав складається з наступних:

за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;

у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);

випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 3 ст. 31 Закону України №161-XIV).

Якщо, договір не предбачає одностороннього порядку розірвання і ви вважаєте наявність хоч однієї з вище перелічених підстав (зокрема підстав для звернення з позовом до суду) то єдиним виходум буде саме зверення до суду з позовом до орендатора про розірвання договору оренди та вже в суді доводити свою правоту та захищати свої інтереси.

Відповідно до ст. 225 ЦК України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції. Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Далі укласти додаткову угоду про розірвання договору у нотаріальній формі з поосвідченням припинення та внесення у реєстр відомостей про припинення нотаріусом.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрый день!

Законодательством Украины, Гражданским и Земельным кодексами Украины и Законом об аренде земли определены основания для расторжения договоров аренды земельных участков во внесудебном и судебном порядках.

Внесудебный порядок

Расторжение договора аренды земли во внесудебном порядке, в частности, осуществляется:

• при согласии сторон путем подписания соглашения;

• в случаях, предусмотренных в договоре, в том числе расторжение в одностороннем порядке;

• в случае существенного изменения обстоятельств (также возможно в судебном порядке).

Судебный порядок

В судебном порядке договоры аренды могут быть расторгнуты, в частности, на таких основаниях:

• существенного нарушения условий договора;

• использование земельного участка способом, который противоречит экологическим требованиям;

• использование земельного участка не по целевому назначению;

• систематическая неуплата арендной платы;

• невыполнение сторонами обязанностей, определенных законодательством;

• невыполнение сторонами условий договора;

• случайное уничтожение или
• повреждение объекта аренды.

Как видим, оснований для расторжения договора аренды земли не так уж и много.

Так, согласно статье 651 Гражданского Кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным при этом является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Согласно ст. 32 ЗУ "Об аренде земли" смена собственника не является основанием для расторжения договора.

Добрий день, Роман!

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України)

Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Підстави припинення договору оренди землі зазначені у статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі, серед іншого, припиняється у разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• ліквідації юридичної особи-орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
• та деякі інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його розірвання).

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проєкту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти одне із рішень щодо:

внесення змін до проєкту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);

укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;

відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.

Власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення.

За наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.

Дане повідомлення необхідно надати орендарю:

• Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист)
• Або поштою – шляхом надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення). Для реалізації права відмови від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

З 16 липня 2020 року набрали чинності зміни, що стосуються поновлення договору оренди землі. Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Законом застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

Що саме змінюється.

Договори оренди земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається. Договір поновлюється тільки в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Якщо заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не було подано то державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

Всього доброго!

Доброго дня, Романе!

Для того, щобі оцінити Ваші шанси на припинення договору оренди землі, необхідно з ним ознайомитися.

Все інше - не конструктивно.

Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для розірвання/припинення договору, якщо тільки про це не вказано у самому договорі.

Орендарі не охоче йдуть на добровільне припинення договірних відносин, тому, з високою вірогідністю, припинення договору відбуватиметься в судовому порядку. Спори з цього приводу розглядаються судами по місцезнаходженню земельної ділянки.

Найчастіші помилки в орендних правовідносинах щодо землі - недоплата орендной плати орендодавцю та не належність підпису у договорі орендодавцю.

Тому, без вивчення умов договору, рекомендую звернути увагу саме на ці недоліки, які при правильній стратегії можуть привести Вас до бажаного результату. При цьому звертаю увагу - потрібно вірно обрати спосіб захисту порушених прав у суді.

Якщо є потреба в детальній консультації - направляйте договір або вкладіть його у запитання.

Успіхів Вам!

Для принятия решения о досрочном расторжении договора новым собственником необходимо, чтобы в договоре была предусмотрена такая возможность. По общему правилу, установленному гражданским кодексом Украины и Законом "Об аренде земли", условия договора сохраняют свою силу и для нового собственника земельного участка. Все зависит от условий договора.

Доброго дня, Романе!

У даній ситуації потрібно виходити з умов договору оренди, який був укладений попереднім власником паю.

Адже, відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

• за згодою сторін;
• за рішенням суду.

1. Дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін:

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

2. Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду:

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору з таких підстав:

1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
• своєчасного внесення орендної плати;
• передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
• невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
• відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
• попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
• початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
• виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
• дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
• у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;
• використання землі не за цільовим призначенням;
• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

• забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
• додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
• своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
• непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
• підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
• своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
• дотримання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Реєстрація розірвання договору оренди землі:

Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.

За державною реєстрацією розірвання договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міської, районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, в тому числі через центри надання адміністративних послуг, до нотаріуса.

Перелік необхідних документів:

Для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій (оформлюються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за місцем звернення) та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі.

Іншими документами (їх копіями), які подаються із заявою є:

• документ, що посвідчує особу заявника;
• довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
• копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
• документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
• договір оренди земельної ділянки;
• угода про дострокове припинення договору оренди землі (за згодою сторін) або рішення суду, яке набрало законної сили (за рішенням суду).

Якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати новий договір оренди землі до реєстрації припинення попереднього неможливо.

Строки та адміністративний збір:

Державна реєстрація припинення права оренди проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

За державну реєстрацію у строк, що не перевищує п’яти робочих днів, справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - 110 грн. (стаття 34 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

За реєстрацію у строки менше п’яти робочих днів справляється адміністративний збір у такому розмірі:

• 0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -1140 грн. - у строк два робочі дні;
• 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб -2270 грн. - у строк один робочий день;
• 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -5680 грн.- у строк 2 години.

Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень.

Адміністративний збір справляється за одну надану послугу у сфері державної реєстрації прав.

За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус) формує витяг. Саме витяг і підтверджує реєстрацію припинення права оренди.

Варто наголосити, що у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди.

Судова практика:

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

• Постанова Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 (систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати).
• Постанова Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17 (підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору).
• Постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19 (два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі).
• Постанова Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 272/872/17 (доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі).
• Постанова Верховного Суду від 02 вересня 2019 року № 623/2421/16-ц (можливість одностороннього розірвання договорів, не обумовлюючи таке розірвання настанням будь-яких підстав та передумов, у тому числі невиконанням орендарем умов договору, може бути реалізовано в разі наявності відповідного волевиявлення однієї зі сторін).
• Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц (договорами оренди землі може бути передбачене положення, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов. За таких умов при розірванні договору однією із сторін доводи іншої сторони про відсутні причини для його розірвання в односторонньому порядку суд залишив без уваги).

Корисна інформація - http://oslawoffice.com.ua/%d0%9e%d0%b4%d0%bd%d0%be...

Якщо буде потрібна допомога - звертайтеся через контакти в моєму профілі (https://uristy.ua/ua/lawyer/30301) або через Звернутися біля фото.

Всього доброго!

Щасти Вам!

Цивільний кодекс Украиїни (ЦК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217):

"Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона...".

Закон України "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n197):

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі...

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.".

Без огляду на зміст укладеного дарувальником договору оренди земельного паю вважаю за правомірне розірвання цього договору з підстави наведеної статті ЦК, а саме - у зв'язку з істотною зміною обставин, якою є сам факт дарування паю. Щодо необхідності передбачених статтею одночасно умов для розірвання договору за рішенням суду вважаю їх наявними та достатніми, а саме:

"1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане" - з цього приводу очевидно, ймовірно що сторони (дарувальник та орендар) не передбачали можливість дарування паю орендодавцем. З іншої сторони, можлива заборона (не настання) дарування паю у договорі його оренди суперечила б умові ст.27 ЦК:

"1. Правочин, що обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки, є нікчемним." -

тобто, була б нікчемною;

"2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;" - з цього приводу, волевиявлення дарування виходить від дарувальника, обдарований лише приймає подарунок і не міг усунути дану зміну обставин при всій своїй турботливості та обачності, при цьому обдарований не зобов'язаний відмовлятись від подарунку, оскільки пай знаходитьься в оренді;

"3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;" - з цього приводу обдарований визначально не погоджується на умови чинного договору, суперечить його інтересам;

"4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона." - з цього впиводу, знову ж таки, ініціатором дарування був дарувальний, тобто ризик дарування обдарований не несе, не ніс.

Вважаю за належне та правомірне подати орендареві заяву (під реєстрацію її вручення на своєму екземплярі або рекомендованим листом з повідомленням про вручення зі складанням свого екземпляру) про розірваннядоговору оренди паю на підставі зазначеної ст.652 ЦК з дотриманням попереднього строку про припинення, передбаченого (якщо таке має місце) договором.

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Так дійсно погоджуюсь з думками колег, що необхідно ознайомитися зі змістом договору оренди, проте

Верховний Суд зауважив, що до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України).

Тлумачення цього пункту, а також ст. 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема це свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частинами 3 та 4 ст. 31 Закону України “Про оренду землі”, зокрема, передбачено, що відповідний договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі, передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:

Підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку.

Підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);

недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);

невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону (ст. 32 Закону);

невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону);

випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону);

недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону);

використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗК України);

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України);

систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України).

Друга група підстав складається з наступних:

за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;

у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);

випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦК України, ч. 3 ст. 31 Закону).

Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).

За наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.

У разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.

Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.

Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути заяви направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності). Також підтвердженням даного факту може бути довідка з Державної фіскальної служби про доходи за вказані роки де буде відсутня інформація про отримання виплат від підприємства орендаря. Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.

Верховний Суд погоджується, що норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, постанові ВС від 04 лютого 2020 року у справа № 915/47/17).

Частиною третьою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку укладається відповідна угода.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань. Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі: 1. невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі” – використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; – дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; – дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; – своєчасного внесення орендної плати; – передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; – при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; – невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; – відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; – попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди; – зведення жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень без письмової згоди орендодавця; – почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;; – виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; – дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; – у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу. 2. невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору: – невиплата орендної плати або виплати в неповному розмірі; – використання землі не за цільовим призначенням; – передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо. 3. випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; 4. виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо: – забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; – додержання вимог законодавства про охорону довкілля; – своєчасної сплати земельного податку або орендної плати; – непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; – підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі; – своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; – дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; – зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Порушення умов договору й обов’язків сторін, передбачених статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі», як підстави для розірвання договору тлумачитиметься судом із застосуванням ч. 2 ст. 651 ЦК України. Тобто не будь-яке, а тільки істотне порушення матиме наслідком розірвання договору. Судовий спосіб розірвання договору – складний і тривалий процес.

Орендодавець вправі ініціювати судовий процес по розірванню договору оренди й у випадку не приведення орендарем за свій рахунок земельної ділянки у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу. Щоб уникнути позову про розірвання договору оренди за не цільове використання ділянки, орендар повинен враховувати, що на землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.

І ще про один аспект розірвання договору оренди – комунікативний. Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар чи орендодавець вважаються повідомленими про розірвання договору і способів такого повідомлення. Тому способи повідомлення повинні бути передбачені сторонами у договорі оренди землі. Якщо ж у договорі домовленості щодо того, коли сторони вважаються повідомле¬ними про розірвання договору не встановлені, то негативні наслідки неодержання стороною звернення до нього покладаються саме на отримувача. Щодо цього Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 наголосила, що факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами, відповідно до приписів чинного законо¬давства. З цього слідує, що у випадку закріплення у договорі оренди умови про одностороннє розірвання договору, сторонам слід дотримуватися належної фіксації отримання/надсилання повідомлень про розірвання та їх зміст, оскільки останні можуть вважатися належними доказами у суді.

Успіхів