Як відмовити в поновленні договору оренди землі, якщо лист надійшов пізніше ніж через місяць?

Доброго дня, Ірино!

Ви не зазначили, на яких умовах передбачено поновлення договору оренди землі в самому договорі. Це має значення. Вкладіть текст або опишіть, будь ласка.

Треба розуміти підстави поновлення, вказані у листі. За загально прийнятою практикою (я не стверджую, що це поширюється на Ваш договір), лист -повідомлення направляється до закінчення строку дії договору.

Тому зроблю припущення, що є самостійні підстави для відмови у поновленні договору окрім тих, на які ви посилаєтеся ( пропуск строку).

Проте інсують окреми підстави для поновлення договорів, пов'язані з фактичним використанням землі далі, після закінчення строку дії договору, потрібно вивчати ситуацію в цілому. Це вже предмет індивідуальної консультації.

Спеціалізуюся на земельних спорах, працюю на всій території Донецької області ( підконтрольній Уряду, звісно), звертайтеся, можливо, мій досвід стане Вам у нагоді.

Гарного дня!

Доброго дня!

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.

Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

Положення ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон №161-XIV, в редакції чинній станом на дату виникнення правовідносин), якою передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі №0426/14068/2012 (провадження №6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року по справі № 322/1178/18 (провадження 14-338цс19, ЄДРСРУ № 87857824).

-Висновок: Цивільне законодавство та судова практика вищої судової ланки вказує, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом.

---

Моментом укладення договору оренди ділянки є саме його державна реєстрація, якщо сторони не передбачили в договорі іншого. Це позиція Верховного Суду. Тому тут питання до змісту Договору - як саме прописаний цей момент. Наприклад Якщо просто записано, що договір на 3 роки, то він на 3 роки з дати підписання, або реєстрації , залежить як прописано. Якщо конкретно з 25.06.2017 по 24.06.2020, то договір діє тільки до 2020 року.

Якщо лист відправлено пізніше згідно штампу пошти , то ви можете відмовити у поновленні договору.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

в договоре указана автоматическая пролонгации или отправление уведомлений и какие сроки там указаны?

нужна детальная консультация - обращайтесь через сайт Или найдите мои контакты - проконсультирую С уважением Виктория Костромина

Добрий вечір, Ірина!

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною друга статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається проект такого договору.

Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:

• внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
• укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
• відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Отже, власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення.

Слід зазначити, що за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.

Законодавством не врегульовано порядок надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:

• Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
• Поштою – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).

Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.

Проте статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

• Постанова Верховного суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532\129\16-ц (витребування земельної ділянки з незаконного користування)
• Постанова Верховного суду України від 27 квітня 2017 року в справі № 6-422цс17 (строк дії договору оренди землі)
• Постанова Верховного суду України від 18 січня 2018 року в справі № 702/624/15-ц (визнання недійсним договору оренди землі)
• Постанова Верховного суду України від 21 жовтня 2020 року в справі № 915/1794/19 (визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі)
• Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 листопада 2020 року в справі № 914/1218/19 (оскільки орендар в межах строку, визначеного договором, звернувся до орендодавця з листом про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк та проектом відповідної додаткової угоди до договору і орендодавець в термін, визначений частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» з дня закінчення строку договору заперечення проти поновлення договору не надав, а орендар користується земельною ділянкою після закінчення строку оренди, то позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі є такою, що підлягає задоволенню).

Всього доброго!

Доброго дня, Ірина!

Прошу уточнити умови договору оренди, щодо підстав для поновлення.

Чи передбачені строки звернення для поновлення?

Договірне регулювання є в основі вашого права на поновлення.

Звертайтесь

Закон України "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?te...):

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;...

Стаття 33. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк...

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі...".

В даному випадку орендар пропустив місячний строк для повідомлення про продовження договору, втратив переважне право укладення договору на новий строк, тому лист-повідомлення про поновлення є не заявою про продовження дії договору, а заявою про укладення нового договору, при цьому, мало бути подання не повідомлення, а заява, клопотання про надання земельної ділянки в оренду, тому орендодавець не пов'язаний цим місячним строком і укладення нового договору оренди або відмова у цьому є його правом; при цьому, сторона, що звернулась про укладення договору має право звернутись до суду про примусове укладення договору.

Щодо зазначених у питанні Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", взагалі, та Закону "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема, яке їх значення до питання по суті та підстави для відмови у наданні земельної ділянки в оренду мені не зрозуміло - можливо, не висвітлено деталі у питанні, як і правовий режим цієї земельної ділянки - при чому тут Закон "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", якщо орендодацем є, як зазначено у питанні є уповноважені державні органи (зокрема, районна чи обласна рада рада, а не громади).

Доброго Дня

Щодо вашого питання

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

У випадку, якщо строк дії договору оренди землі закінчується, орендар має право на переукладення договору оренди землі на новий строк, тобто на поновлення дії договору. Для цього орендар здійснити такі дії:

– не пізніше місяця до закінчення строку договору оренди орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди. Цей лист може бути вручений орендодавцю під розписку або направлений поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

– орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень, якщо орендодавець не бажає продовжувати дію договору оренди, необхідно направити (обов’язково) орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем обґрунтоване рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку, відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом.

Договір оренди продовжується автоматично у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечення орендодавця на лист-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі. Такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вирішення спору в судовому порядку

Якщо орендодавець відмовляє орендарю у продовженні договору оренди землі без поважних на те причин та/або орендодавець проігнорував пропозицію орендаря на продовження (пролонгацію) договору оренди і вимагає поверненню земельної ділянки, чи після спливу строку договору оренди орендар продовжував відкрито користуватися земельною ділянкою і після спливу строку в один місяць орендодавець звернувся до орендаря з вимогою повернути землю або уклав договір оренди з іншим орендарем, в такому випадку орендар може звернутися до суду із позовною заявою визнання права користування земельною ділянкою. У позовній заяві орендар повинен обґрунтувати з посиланням на докази, безпідставність дій орендодавця та право орендаря на продовження дію договору оренди землі ( відповідно до абзацу 10 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»)

Для того, що б продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, орендодавцю (власнику) необхідно:

отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди;

протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про згоду в укладенні додаткової угоди.

У разі ненадання орендодавцем(власником) відповіді договір буде продовжений автоматично.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку, відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом.

У випадку, коли орендодавець (власник) не бажає продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, необхідно:

отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди (надісланий не менш ніж за місяць до завершення дії договору);

протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про відмову в укладенні додаткової угоди та поновленню договору оренди землі;

У разі ненадання орендодавцем (власником) відповіді договір буде продовжений автоматично.

Успіхів

Частиною друга статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається проект такого договору.

Порядок дій власника земельної ділянки:

Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:

• внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
• укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
• відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.

Слід зазначити, що за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:

• Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
• Поштою – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).

Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.

Проте статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.

Пам’ятайте! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Всього доброго!

Щасти Вам!