Здача в оренду нежитлового приміщення через ФОП 3 групи

Доброго дня! Так, можете. Не важливо в якому стані така нерухомість.

Для цього вам потрібно:

1. Зареєструвати ФОП через портал "Дія". Як на мене це найшвидший та найпростіший варіант як це зробити. (Корисна відеоінструкція )

2. При реєстрації обрати 2 або 3 групу єдиного податку. Яку конкретніше вибрати - вам потрібно підрахувати самостійно, так як між цьому двома групами єдиного податку є різниця. (Різниця між 2-ою та 3-ою групою https://journal.ostapp.com.ua/uk/articles/post/gruppy-edinogo-naloga-dla-flp#:~:text=%D0%9D%D0%B0%202%2D%D0%B9%20%D0%B3%D1%80%D1%83%D0%BF%D1%96%20%D0%BC%D0%BE%D0%B6%D0%BD%D0%B0,%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D1%83%D0%B3%20%E2%80%94%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%8C%2D%D1%8F%D0%BA%D0%B8%D0%BC%20%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%B3%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%BC.&text=4%2D%D0%B0%20%D0%B3%D1%80%D1%83%D0%BF%D0%B0%20%E2%80%94%20%D0%A4%D0%9E%D0%9F%2D%D1%84%D0%B5%D1%80%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%B8.). КВЕД вам необхідний 68.20 - Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна

3. Щодо Договору. Так, якщо потрібна буде допомога - звертайтеся, допомогу. Але якщо хочете самтсійно розробити такий Договір, то в пошуку гугл є перше посилання (https://duo.com.ua/pytannya-vidpovidi/orenda-neruk...) його можете взяти як зразок та доопрацювати. Також в інтернеті є купу шаблонів такого роду Договорів.

Доброго дня, Валерію!

Без введення в експлуатацію майно не є нерухомістю, яка може бути визнано Вашою власністю, тому Ви не можете бути суб'єктом правовідносин щодо об’єкту незавершеного будівництва в порядку, передбаченому ст. 331 ЦК України.

Про це говорить постанова Вищого господарського суду України від 15 березня 2017р. у справі №909/935/15.

Не треба також намагатись створити за допомогою суду із недобудови нерухомість – це буде скасовано. Особливо, коли недобудова побудована із порушеннями проекту, норм ДБН, земельного та містобудівного законодавства, тощо. Або коли, зацікавлені особи, таким чином, намагаються змінити власника і при цьому обійти встановлений законом порядок. Незаконно визнавати право власності на недобудову та називати її нерухомим майном без введення об’єкту в експлуатацію за участю ДАБІ та державної реєстрації. На жаль.

Стаття 331 ЦК України говорить:

«набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва» передбачає, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття об’єкту до експлуатації і після його державної реєстрації, тобто ДАБІ та державний реєстратор".

Слід додати, що позивачем для визнання права власності було надано у справу рішення місцевого органу самоврядування про надання дозволу на будівництво об’єкту нерухомості, договір оренди земельної ділянки під будівництво об’єкту нерухомості, акт передачі частини об’єкту місцевій лікарні, як пайовий внесок, висновок судової інженерно-технічної експертизи про те, що ступінь готовності об’єкту незавершеного будівництва складає 97%, тощо. Всі ці документи задовільнили суд першої інстанції, який визнав право власності на об’єкт незавершеного будівництва за позивачем. Проте, ВГСУ скасував це рішення і підкреслив, що об’єкт необхідно вводити в експлуатацію.

Чисто теоретично правом здавати приміщення недобудови в оренду наділений забудовник, але з точки зору безпеки використання такого приміщення і він не повинен цього робити, оскільки у разі непередбачуваних подій з орендарями - нещасних випадків, травм, отруєнь тощо - в такому приміщенні вся відповідальність лягає на нього.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Згідно частини 8 статті 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

В оренду або суборенду можна здати тільки той об'єкт, який був зареєстрований і зданий в порядку, встановленому законодавством. Недобудованим або не введеними в експлуатацію приміщенням користуватися не можна.

Згідно статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Тобто, якщо Ви не зареєстрували право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тоді Ви не маєте право здавати її в оренду.

Інформація на майбутнє, Ваш КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. Договір оренди, при необхідності, також допоможу скласти.

З повагою, Дерій В.О.!

Всього доброго!

Доброго дня!

1. Имеет ли право ФЛП на 2 группе сдавать в аренду жилое помещение?

В соответствии с п. 2 статьи 291.4 Налогового кодекса Украины (далее - НКУ) ФЛП на 2 группе имеют право осуществлять хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и / или населению. Исключение: ФЛП, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценки недвижимости (деятельность агентств недвижимости), могут осуществлять деятельность только на 3 группе. То есть риэлторы не могут быть на 2 группе, но обычных арендодателей это ограничение не касается.

В понимании налогового законодательства аренда является услугой. В соответствии со ст. 291.5.3. НКУ ФЛП - плательщики единого налога могут сдавать в аренду жилые помещения площадью до 100 кв.м.

Учитывая изложенное, ФЛП на 2 группе может сдавать в аренду юридическому лицу - плательщику единого налога жилое помещение.

1. Может ли предприятие арендовать жилую недвижимость?

Однозначно да. Но в соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Украины использовать жилые помещения можно только для проживания в них физических лиц. То есть предприятие может арендовать квартиру для проживания сотрудников, но не для размещения офиса или осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера. При этом, предприятие не может предоставить квартиру для проживания лицам, не связанным трудовым или гражданско-правовым договором с предприятием.

1. Отчетность

В случае аренды у ФЛП необходимо каждый квартал подавать отчет за формой № 1ДФ.

Форму № 1ДФ налоговые агенты подают ежеквартально в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем отчетного квартала, с указанием признака (кода) начисленного физлицу дохода (оплата аренды - код 196).

1. Налогообложение

В случае аренды квартиры и предоставления ее для проживания сотруднику на безоплатной основе, такой доход для сотрудника является дополнительным благом (ст. 14.1.47 НКУ) и подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в соответствии со ст. 167.1 НКУ по ставке 18% и военным сбором по ставке 1,5%.

При начислении (предоставлении) дохода в любой неденежной форме базой налогообложения является стоимость такого дохода, рассчитанная по обычным ценам, правила определения которых установлены НКУ, умноженным на коэффициент (для налога в 18% коэффициент равен 1.219512).

Так, в общий доход плательщика налога включается доход, полученный плательщиком налога как дополнительное благо, в том числе, в виде стоимости использования жилья, принадлежащего работодателю, предоставленного плательщику налога в бесплатное пользование (ст. 164.2.17 НКУ).

Предприятие в такой ситуации является налоговым агентом и обязано удерживать и уплачивать в бюджет налог с доходов сотрудника, а также подавать отчет по форме № 1ДФ (выплата допблага сотруднику - код 124).

В других случаях налоговые последствия не возникают (например, если квартира предоставляется для проживания сотрудников во время командировки, то есть связана с исполнением трудовых функций).

З повагою, Костянтин Гончаренко

Добрый день!

Как ФОП на едином налоге Вы можете сдавать в аренду помещение, которое Вам принадлежит, со следующими ограничениями по площади: для жилых помещений - 400 кв.м., для нежилых - 900 кв.м. (пункт 291.5.3. статьи 291 Налогового кодекса Украины). То есть помещение, указанной Вами площади, Вы имеете право сдавать как ФОП на едином налоге.

При этом, Вы можете выбрать 2 или 3 группу единого налога.

Для 2 группы действуют ограничения:

-годовой доход не должен превышать 5 0004 000 грн (в 2021 году);

-не использовать труд наемных лиц или не больше 10 наемных сотрудников;

-главное для Вас ограничение - предоставление услуг только физическим лицам и ФОП / юридическим лицам на едином налоге (ФОП и юр лицам на общей системе налогообложения; лицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность, а также нерезидентам Украины - нельзя).

Таким образом, если семейный врач, которому Вы планируете сдавать помещение в аренду, ФОП на едином налоге, то 2 группа Вам подходит.

Ставка налога для ФОП 2 группы является фиксированной и устанавливается сельскими, поселковыми, городскими советами или советами объединенных территориальных общин в пределах 20 % размера минимальной заработной платы в расчете на календарный месяц

Если же арендатор на общей системе налогообложения, то Вам подходит 3 группа, что означает:

- ставка налога составляет 5% от суммы всего полученного дохода (пункт 293.3 статьи 293 Налогового кодекса Украины);

- максимальный объем годового оборота (в 2021 году) - 7 002 000 грн.

Также ФОП как 2, так и 3 группы уплачивают единый социальный взнос (ЕСВ) в размере 22% от минимальной заработной платы (независимо от наличия / отсутствия дохода). На сегодняшний день сумма ЕСВ составляет 1320 грн в месяц, то есть 3960 грн в квартал. При этом, если Вы официально трудоустроены (и по месту работы за Вас работодатель платит ЕСВ), Вы будете освобождены от уплаты ЕСВ за себя как ФОП.

Для передачи помещения в аренду Вам не обязательно регистрировать ФОП. Вы можете сдавать свое помещение в аренду как физическое лицо. В таком случае Вам нужно будет подавать годовую декларацию про имущественное состояние и доходы и уплатить налоги в размере 19,5% от дохода.

---

лимиты фоп 2023

Соответственно, лимиты для предпринимателей будут следующие: ФЛП 1 группа (167 минимальных заработных плат) - 1 118 900 грн. ФЛП 2 группа (834 минимальных заработных плат) – 5 587 800 грн. ФЛП 3 группа (1 167 минимальных заработных плат) – 7 818 900 грн.

МИНИМАЛЬНАЯ ЗП – 6 700 ГРН

З повагою, Костянтин Гончаренко

Вітаю, Валерій!

Добрий день.Проконсультуйте мене будь-ласка з приводу наступного питання.Ситуація наступна, маю у власності квартиру, будинок вже повністю жилий протягом останіх 3х років, але ситуація така що його не введено в експлуатацію і він проходить по документах як нежилий фонд.Хочу здавати площу офіційно і сплачувати податки через відкритий фоп.Чи маю я таку можливість?

Об'єкт вважається нежилим фондом, але чи проживають там мешканці? Знаю декілька випадків, коли фактично не зданий в експлуатацію житловий будинок повністю використовується тамтешніми мешканцями.

Якщо так, то в рамках якого КВЕД я можу здійснювати таку діяльність?

Ваш КВЕД 68.20.

Описание:

Цей клас включає:

- оренду та управління власною або орендованою нерухомістю:

- надання будинків та упоряджених або неупоряджених квартир або апартаментів для більш постійного використання зазвичай на місячний або річний термін

Цей клас включає також:

- розроблення будівельних проектів для власного користування

- експлуатацію житлових мобільних комплексів

- надання місця (приміщень) виключно для утримання тварин (із01.62)

Цей клас не включає:

- експлуатацію готелів, багатокімнатних готелів, будинків відпочинку, мебльованих будинків, наметових таборів,

Чи можете ви допомогти з типовим договором для адекватнох здачі цієї площі орендарям?

Маю такий договір та з радістю готовий поділитись з Вами.

Успіхів. Всього доброго!

Добрий день, якщо будинок не введено в експлуатацію, то такий будинок не може бути оформлений як нежитловий фон, здавати в оренду будинок, який не зданий в експлуатацію неможливо, так як у вас немає права власності на таке майн

Вітаю Вас, Валерій! Ви можете здавати незавершені об"єкти але з певними особливостями.

Якщо Ви набули право власності та маєте його державну реєстрацію, то можете здійснювати розпорядження своїм майном, що перебуває у статусі ОНБ (об"єкта незавершеного будівництва), але з певними особливостями... Тож слід розуміти на підставі чого Ви вважаєте квартиру в будинку, що не введено офіційно в експлуатацію - своєю власністю?!

Окремі колеги, в коментарях вище - копіюючи текст зокрема із сайту ПРОТОКОЛ та інших сайтів безкоштовних консультацій, не врахували зміни у законодавстві, що відбулись у серпні 2022 року...

https://protocol.ua/ua/vgsu_bez_vvedennya_v_eksplu...

Зокрема, Верховною Радою було ухвалено Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об"єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" , якою зокрема було викладено у новій редакції абзац 2 частини третьої статті 331 ЦК України. Але про це далі.

Слід зазначити, що згідно з частиною другою статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

При цьому до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності така особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Відповідно до частини третьої статті 331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону (абзац 2 частини третьої статті 331 ЦК України в редакції Закону

Факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від 16 лютого 2021 по справі № 914/2070/19

ВС зазначив, що стосується об'єкта незавершеного будівництва, то за визначенням частини 3 статті 331 ЦК він за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Проте факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Але це рішення не враховувало законодавчі новації серпня 2022 року, тому помилково застосовується як і рішення вже 8 років не існуючого Вищого спеціалізованого господарського суду України та інших спецсудів, які були об"єднані в один єдиний ВЕРХОВНИЙ СУД.

ОТЖЕ, у разі наявності у Вас права власності на об"єкт незавершеного будівництва та внесення його в Реєстр прав, Ви маєте законне право укладати угоди щодо такого майна на підставі абз. 2 частини третьої статті 331 ЦК України. В будь-якому разі, якщо Вас і Орендаря майна влаштовують умови договору і немає інших власників чи осіб, що можуть оскаржити договір та отримані прибутки в судовому порядку. інших осіб, в тому числі Податкову - не має турбувати предмет договору, окрім Ваших податкових зобов"язань перед державою.

ЩОДО ПИТАННЯ КВЕДів. та здачі такого майна в оренду

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД-2010) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Ви можете здійснювати здачу в оренду як ФОП 3 групи, або як фізична особа, щорічно подаючи декларацію та включаючи такий дохід до неї і сплачуючи ПДФО - 18 % та 1.5 % військовий збір.

Якщо Ви здаєте майно як ФОП, то Вам слід враховувати те, що з моменту реєстрації ФОП у Вас виникає обов"язок по сплаті не лише 5 % від доходу, а й Єдиного соціального внеску (ЄСВ) 22 % - але не менше 1474 грн. на місяць, чи 4422 грн. на квартал незалежно від факту отримання прибутку. Тож якщо впевненості у стабільному доході немає і Ваша діяльність не носить системний підприємницький характер по здачі в оренду багатьох об"єктів - рекомендував би не гратись з ФОПами, щоб потім не бути жертвою постійних перевірок і штрафів від податкового державного рекету.

В будь-якому разі взявши калькулятор і порахувавши - Вам самостійно вирішувати, що Вам вигідніше... ФОП 3 групи з 5 % податком та 22 % ЄСВ але не менше ніж з мінімалки чи 19,5 % ПДФО та ВЗ як фізичній особі.

За потреби, можу скинути договір, який рекомендував для укладення своїм клієнтам. Єдине що нагадаю, про те, що договір оренди має укладатись на термін не більше 3 років з можливістю прописання в договір порядку автоматичної пролонгації... оскільки договори більше ніж на 3 роки відповідно до статей 793-794 ЦК України підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Якщо у Вас є ще питання - за можливості відповім на них.

Гарного Вам дня