помочь с жк документы

Доброго дня, Андрію!

Передивився також уважно відгуки по вказаному Вами району забудови. Вони дійсно різні. Ось, наприклад, такий. Вибрав його не тому, що він характерний для усіх відгуків, а тому, що до міри підтверджує аналіз історії забудови, який подаю нижче - після коментаря.

"ЖК «Метро парк» входить до переліку незаконних і проблемних новобудов Києва. Уже цей фактор має насторожити потенційних інвесторів. По-перше, комплекс на має дозвільних документів на будівництво, хоча зведення комплексу продовжує вестися. По-друге, призначення земельної ділянки теж невідповідне – «Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд». Додаю, що буквально кілька днів тому суд постановив знести «Клубний дім на Волошина», який мав таке ж невідповідне для будівництва багатоповерхового будинку призначення земельної ділянки. По-третє, затримка зі здачею ЖК в експлуатацію вже складає 9 місяців.

Швидше за все, саме цими факторами пояснюється дуже низька вартість «квадрату» в ЖК «Метро парк». Але, як відомо, безкоштовний сир – лише в мишоловці. Тому треба дуже уважно зважити всі можливі ризики".

Таких притомних відгуків не дуже багато, але вони є, й це насторожує.

Ось один з професійних поглядів специаліста як раз на Ваше питання щодо ризикованності вкладень в нерухомість в ЖК Мептро Парк. Звертаю також Вашу увагу на те, що цей аналіз був зроблений перед самим початком війни, а зараз, як відомо, ситуація з новим будівництвом в країні в цілому, й в столиці зокрема з цілого ряду об'єктивних причин ще більше погіршалась. Даю кілька найбільш важливих цитат зі згаданого аналізу мовою оригіналу:

"Рассказываю о нем (мова йде про одну із забудов ЖК Метро Парк - коментар мій) по нескольким причинам:

Во - первых для ознакомления, что происходит со сферой недвижимости в столице и насколько кричащими могут быть нарушения. Эта информация не для того, чтобы налить негатив на какой-то ЖК, а чтобы пролить свет на то, как выдаются документы и донести, что каждый сам должен проверять ЖК, в который инвестирует.

Во - вторых, чтобы объяснить, какие иногда есть причины у дешевой недвижимости. В - третьих, потому что в отделе продаж, мне сказали, что у них есть 8 разных ЖК...

ЖК "METRO PARK" находиться в Дарницком районе столицы...

...В составе проекта запланировано строительство 11 этажей (хотя реально имеется цокольный этаж и всего их 12). История этого дома начинается в далеком 1958 году. Именно тогда на этой земле был построен небольшой дом, площадью 104 кв. метра.

Далее появился заказчик строительства, который захотел провести капитальный ремонт этого дома. Он подал уведомление о начале строительных работ на первых трех этажах (цокольный, первый и второй этажи). Когда работы были завершены, заказчик получил Декларацию про ввод дома в эксплуатацию. Хотя наверное неправильно будет сказать про ввод дома в эксплуатацию, потому что в доме по плану 11 этажей, а ввели в эксплуатацию три этажа.

Но застройщик решил эту проблему очень оригинально. Он проделал всю ту же процедуру 4 раза. Застройщик подал уведомление на капитальный ремонт 3, 4 и 5 этажей и получил вновь Декларацию о готовности объекта. И так вплоть до 11 этажа. Со списоком деклараций по дому можно ознакомиться. Эта информация скорее для юристов, чтобы было проще проверить этот ЖК и сразу предупреждать своих клиентов...

...А сейчас вернемся к вопросу - а действительно ли это капитальный ремонт? Запись в реестре прав собственности про этот дом появилась благодаря вот такой нехитрой справке от технического эксперта. Суть сводится к тому, что здание было построено 100 лет назад, но оно немного изменилось. Изменилась площадь и на данный момент составляет почти 7 тыс. кв. метров. Напомню, раньше площадь дома, в котором якобы был произведен этот чудо капитальный ремонт составляла 104 кв.м. Я обратила внимание на дату выдачи этой справки, выдана она в 2020 году. А в декларации по указанному дому написано, что строительство началось в середине 2021 года. Я может ошибаюсь, но технический эксперт еще до начала строительства уже провел инвентаризацию дома...

...Заказчиком строительства выступает ЖБК "Вуд Парк", созданный он в 2019 году и занимается комплексным обслуживанием объектов. Заказчику такой вид деятельности, как организация строительства и не нужен, он же ничего не строил, он просто сделал ремонт.

Заказчик строительства фигурирует в уголовном деле про уклонение от налогов. Информация по уголовным делам закрытая, поэтому я не могу сказать актуально ли оно. Но последний документ по этому делу был в во второй половине 2021 года:

"За матеріалами ДФС встановлено, що на території м. Києва діє група осіб, яка в період з 2018-2019 років втілила в діяльність протиправну схему направлену на умисне ухилення від сплати податків, із доходів отриманих від будівництва та продажу квартир в житлових комплексах Метро Парк , Вуд Парк , Лофт Парк , які будуються та реалізуються від ряду ЖБК, які є неприбутковими організаціями, хоча при цьому витрачають отримані гроші не за призначенням та виводять таким чином свої прибутки"...

В факте возбуждения дел можно убедиться здесь:

https://court.opendatabot.ua/search?text=42357814.

и здесь:

https://court.opendatabot.ua/search?text=42962715

Чем закончиться это дело для ЖК предугадать сложно..."

Нарешті висновки того ж спеціаліста:

"Есть многоквартирный дом, адрес Каменская, 127. В нем условно 100 квартир и проживает 100 человек. В данном случае адрес включает не только номер дома, но и номер квартиры. Присвоение номера происходит по определенной процедуре, которую Кабмин в своем постановлении описал. Для регистрации прав собственности на эти квартиры, у регистратора должны быть данные о присвоение этих адресов.

Я обратилась к нотариусу, который не связан с ЖК "METRO PARK" и спросила, зарегистрирует ли он мне право собственности на квартиру в этом доме. Нотариус, проверив информацию сообщил, что он бы мне право собственности не зарегистрировал, пока не будет нормальных документов о присвоении почтового адреса. Поэтому примите во внимание, что скорее всего не каждый нотариус зарегистрирует ваши права на квартиру. Будет ли возможность регистрировать квартиры у того нотариуса, у которого застройщик это делает по сегодняшний день, предугадать невозможно.

С практической точки зрения как может повлиять ситуация с отсутствием нормального адреса?

1. Кому из этих 100 человек, которые живут в этом многоквартирном доме, вручать письмо, которое пришло на этот общий адрес.
2. С кем из этих 100 человек заключать договор на коммунальные услуги, например, если понадобится прямой договор, с конкретной квартирой,
3. Коммуникации только прокладываются, не будет ли с ними проблем, неизвестно.

И последние - я бы настояла на правках в договоре.

Помните, проверка ЖК это очень сложная задача. Я однозначно не рекомендую доверять словам отдела продаж, тщательно проверяйте каждый документ или информацию, которую вам дают. А еще лучше доверить такое людям, которые в этом разбираются...".

Більш детально навведений аналіз можна прочитати тут: https://nakaz.ua/newbuild/audit_zhk_metro_park

Отже, судячи з коментаря та наведеного вище аналізу спеціаліста у замовника будівництва та водночас забудовника не так все гладко і з дозвільними документами, і зі схемою будівництва, і, нареші, із запланованими строками здачі забудови/забудов.

Ви запитаєте, чому я не брав під увагу позитивні висновки по забудовам ЖК Метро Парк? Відповім так: як я собі зрозумів, такі відгуки переважно зроблені майбутніми власниками нерухомості в цих забудовах, а вони у своїй більшості не так добре обізнані із юридичною стороною питання довкола будівництва, яке провадиться ЖК Метро Парк. До того ж хто буде писати погано про своє? Втім серед тих самих позитивних відгуків є і такі, що свідчать про певну розгубленість клієнтів ЖК через порушення строків будівницта та невизначеність щодо закінчення останнього.

Не знаю, чи допоможе Вам наведена вище інформація визначитись із своїм вибором, але для того, аби Ви могли уникнути проблем з купівлею житла в будь якій новобудові, включно з тими, які наразі будуються "під дахом" ЖК Метро Парк, дам Вам кілька корисних рекомендацій.

При виборі майбутньої квартири, Вам слід врахувати усі можливі ризики і подбати про те, щоб не стати жертвою недобросовісних забудовників. Адже зустрічаються випадки, коли клієнт платить гроші наперед, але житла так і не отримує. Щоб захистити себе, варто звернутись до спеціалістів, які подбають про усі юридичні аспекти купівлі квартири.

Придбати квартиру в новобудові ви можете кількома шляхами:

1. використовуючи фонди фінансування будівництва;
2. взявши пайову участь у будівництві;
3. оформивши попередній договір купівлі-продажу квартири або ін.

Якщо ви вирішили купити квартиру у будинку, який лише планується будувати, або ж його будівництво нещодавно розпочалося, слід взяти до уваги, що самої квартири ще не існує. Тобто таке вкладення грошей можна вважати інвестицією в майбутній результат.

Згідно статті 5 Закону України "Про інвестиційну діяльність" уб'єктами (інвесторами учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.

А у відповідності із статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" б'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.

Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" визначає механізм введення об'єктів незавершеного будівництва в цивільний оборот і захист прав інвестора (фізичної або юридичної особи, за якою в установленому законом порядку зареєстровано право на майбутній об’єкт нерухомості), тобто створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Згідно законодавства України, інвестування грошей в майбутню нерухомість може бути здійснено лише через такі фонди чи інститути:

• ФФБ – фонди фінансування будівництва;

• ФОН – фонди операцій з нерухомістю;

• ІСІ – інститути спільного інвестування;• емісія цільових облігацій підприємств.

Найбільш надійним є вкладання грошей через ФФБ – в цих фондах передбачена наявність управителя, в обов’язки якого входить облік та контроль використання коштів. У разі необхідності управитель ФФБ може прийняти рішення про зміну забудовника.

Однак, купівля квартир через ФФБ не є загальнопоширеним варіантом. Слід врахувати, що і ФФБ можуть бути в долі із забудовником, і тому не завжди гарантують чесну угоду.

Якщо ви надаєте перевагу емісії облігацій – ви маєте змогу придбати не певну квартиру, а ту кількість квадратних метрів даної будівлі, яку заплануєте.

А у випадку, якщо ви вирішили укласти договір про пайову участь у будівництві, ви разом з іншими покупцями зможете об’єднати кошти і створити житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Таким чином майбутня квартира, як і весь будинок, належатиме ЖБК. Після завершення будівництва члени ЖБК укладають договори, на підставі яких можна здійснити міну паю на конкретну квартиру у будинку, що є власністю кооперативу.

Ще одним поширеним варіантом купівлі квартир є укладання попереднього договору купівлі-продажу. Однак, покупцеві слід врахувати, що така схема є по суті «сірою» і досить ризикованою. Ризики полягають в тому, що квартира ще не побудована. Її не можна оглянути, переконатись в її існуванні. Нерідкими є випадки, коли «купленої» таким чином квартири взагалі нема в будинку, а всі квартири мають інші параметри. Або на одну квартиру може бути укладено декілька договорів купівлі-продажу. Можливий і такий випадок, коли основний договір не буде підписаний забудовником, і сьогодні в Україні не існує механізмів, які би змусили його підписати цей договір.Хорошим варіантом може стати завірення попереднього договору в нотаріуса, однак на етапі будівництва навіть нотаріус не зможе перевірити, чи договір на цю ж квартиру не був підписаний з іншими покупцями.

Як же врешті решт захистити себе від шахрайства і не втратити гроші при інвестуванні новобудови? Я пропоную Вам кілька порад, які допоможуть Вам убезпечити себе від недобросовісних забудовників:

1. При виборі забудовника поцікавтеся його репутацією, тим, які будинки він вже здав в експлуатацію, чи відповідають ці будинки і квартири в них тим, що були заплановані. Бажано знайти відгуки покупців, які придбали квартири в будинках цього забудовника. Доцільно перевірити, чи були заведені судові справи на цього забудовника.

2. Обов’язково переконайтеся у чинності документів, на підставі яких будується даний будинок. Попросіть забудовника показати повний пакет документів, і якщо він відмовиться – не варто мати з ним справи.

Перелік документів, які мусить мати забудовник:

- Документи, що підтверджують право власності або оренди на землю, на якій ведеться забудова;- документи, в яких зазначено цільове призначення даної земельної ділянки;

- Дозвільна документація, що дає право на будівництво.

Ця документація включає: дозвіл на виконання будівельних робіт, декларацію про початок виконання робіт, проектну документацію, експертизу проекту, технічний план та інші документи, що залежать від складності даного будівництва;

- Документи забудовника, що підтверджують законність даної компанії і повноваження особи, безпосередньо з якою ви підписуєте договір.

Замовник будівництва також може мати договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб). Бажано такий договір бачити.

Істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта є:

1) порядок організації та фінансування будівництва об’єкта девелопером будівництва;

2) сторона, яка забезпечує розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) відповідно до Закону;

3) розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером будівництва;

4) перелік майбутніх об’єктів нерухомості, що складають гарантійну частку, речові права на які обтяжуватимуться;

5) строк, протягом якого сторони повинні внести зміни до переліку майбутніх об’єктів нерухомості, визначених пунктами 3 і 4, у разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність таких змін;

6) порядок дій сторін для забезпечення добудови об’єкта у разі розірвання договору (передача замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які не відчужено; передача замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об’єкта за договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (перший продаж), тощо) або втрати замовником права на земельну ділянку.

Якщо договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта укладається до розроблення проектної документації на будівництво, істотні умови договору, визначені пунктами 3 і 4, на момент укладення договору не зазначаються. У такому разі сторони зобов’язані внести зміни до договору, зазначивши такі істотні умови, після розроблення та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво.

За рішенням замовника будівництва на девелопера будівництва може покладатися виконання частини функцій замовника будівництва, крім повноважень замовника будівництва щодо набуття на своє ім’я прав на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та інших повноважень, визначених законом. За неналежне виконання таких функцій девелопер будівництва несе відповідальність, передбачену для замовника відповідно до закону.

Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 7 Закону)

Вам також варто переконатися, чи заплановане будівництво не порушує містобудівні умови і обмеження забудови. Такі дані ви можете знайти у містобудівних кадастрах або дізнатися в управлінні архітектури міста.

Як бачимо, для перевірки усіх документів слід добре розбиратися в юридичних тонкощах питання. Бажано на цьому етапі звернутися до спеціалістів, які допоможуть вам визначити, чи можна довіряти тому чи іншому забудовнику, квартиру якого ви бажаєте придбати.

Що ж стосується ЖК Метро Парк, то я би дуже добре подумав на Вашому місці, перш ніж інвестувати в житло в партнерстві з таким забудовником.

З повагою, адвокат Айвазян.