Оформлення прав власності в новобудові

Доброго дня, Костянтине!

Спочатку кілька слів з приводу попереднього договору.

Чинне законодавство (стаття 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність») передбачає, що інвестування в нове будівництво житла коштів фізичних осіб можливе з використанням таких схем, як фонд фінансування будівництва, фонд операцій з нерухомістю, інститут спільного інвестування, цільові облігації. Інші способи залучення недержавних коштів, у тому числі, попередній договір купівлі-продажу, не є забороненими та регулюються відповідними нормами закону.

Продавець укладає попередній договір купівлі-продажу із покупцем. У документі вказують, що продавець зобов'язується у майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець — сплатити її вартість за попереднім договором, оскільки попередній договір купівлі-продажу не є підставою для переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця квартири та для звернення до суду з позовом для визнання права власності.

За попереднім договором, продавець зобов'язується підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, якого фактично ще не існує. Всі основні положення попереднього договору переходять у основний.

Яка інформація повинна входити в попередній договір:

• ціна і місцезнаходження об’єкта;
• терміни внесення авансового платежу і дати сплати подальших внесків;
• дата передачі приміщення у власність покупця;
• терміни врегулювання можливих невідповідностей проєкту;
• умови отримання приміщення;
• наслідки відмови від укладеного договору.

Після підписання основного договору купівлі-продажу кошти, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Але забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості.

Реєстру попередніх договорів купівлі-продажу не існує, отже підписати основний договір можна з будь якою особою на вибір покупця.

Перед підписанням основного договору я рекомендую домовитися про попередню зустріч із забудовником. Цей крок допоможе перевірити чи відповідає домовленостям стандарт оздоблення; чи немає дефектів у виконанні стін, підлоги, у встановленні вікон, дверей; наскільки коректно проведена комунікація та чи відповідають розміри кімнат проєкту.

Під час підписання основного договору купівлі-продажу слід також звернути увагу на такі моменти:

• юридичні підстави продавця продавати квартиру (наявність права власності);
• повноваження підписантів за договором;
• характеристики предмета купівлі-продажу;
• ціна договору;
• гарантії продавця, що квартира не перебуває під арештом чи іпотекою, а також продається не в аварійному будинку, не здана в оренду, не використовується як статутний капітал юридичної фірми та немає третіх осіб, які мають право на цю нерухомість;
• відповідальність сторін.

Договір купівлі-продажу об'єкта укладається у письмовій формі та засвідчується нотаріусом, якого визначає продавець. Після підписання об'єкт нерухомості обов'язково має бути зареєстрований у Реєстрі речових прав на нерухоме майно на ім'я покупця.

Основний, тобто остаточний договір про передачу права власності на придбану квартиру може бути підписаний тільки після здачі приміщення в експлуатацію. Для реєстрації права власності на нерухомість покупцю треба подати заяву в Міністерство юстиції, додавши:

• документ, що підтверджує право власності на нерухомість;
• техпаспорт квартири;
• документ, що підтверджує факт внесення плати за послуги витягу з Державного реєстру прав на нерухомість;
• квитанцію про сплату державного мита.

Стандартний термін реєстрації права власності становить 5 робочих днів, після закінчення яких заявник отримує свідоцтво про право власності та витяг із Державного реєстру прав, стаючи повноправним власником квартири.

Оскільки під час підписання основного договору купівлі-продажу на нерухомість майбутній власник (дружина) знаходиться в шлюбі, потрібна нотаріальна згода чоловіка або його присутність при підписанні такого договору.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Згідно статті 635 Цивільного кодексу України

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір щодо купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, якщо в попередньому договорі не вказано можливість оформити квартиру на іншу особу - Ви не зможете цього зробити.

Сторонами укладення основного договору повинні бути сторони, які оформили попередній договір.

Для реєстрації права власності на нерухомість необхідно підготувати такі документи:

• Заява про реєстрацію прав власності.
• Копія паспорта, код РНУКПН (ІПН).
• Технічний паспорт на об'єкт нерухомості.
• Акт приймання-передачі квартири.
• Договір із забудовником.
• Платіжний документ щодо внесення адміністративного збору.
• Документи від девелопера про введення будинку в експлуатацію, присвоєння адреси.

Якщо реєстрацію буде проводити мама - їй потрібно надати паспортний документ та нотаріальну довіреність.

З повагою, Дерій В.О.!

Бажаю успіхів!

Вітаю Вас!

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

5. Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.

ПОРАДЬТЕСЯ ЗІ СВОЇМ НОТАРІУСОМ, АЛЕ СКОРІШЕ ЗА ВСЕ ЗМІНА СТОРОНИ У ДАНІЙ СПРАВІ БУДЕ НЕДОПУСТИМА. ХІБА ЩО ПОПЕРЕДНЬО ВНЕСТИ ЗМІНИ ДО ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ ШЛЯХОМ УКЛАДЕННЯ ДОДАТКОВОЇ УГОДИ, А ПОТІМ ВЖЕ ЗАКЛЮЧАТИ ОСНОВНИЙ ДОГОВІР. ВТІМ, ТРЕБА КОНСУЛЬТУВАТИСЬ ЩОДО ДАНОГО ПИТАННЯ З ВАШИМ НОТАРІУСОМ.

В цьому випадку підкажіть, будь ласка, процедуру та перелік необхідних документів для оформлення основного договору купівлі-продажу та права власності на квартиру.

У першу чергу потрібно мати нотаріальну довіреність, у якій чітко прописати повноваження щодо укладення основного договору, подання документів, реєстрацію права власності, право підпису і так далі. Загалом принцип простий - чим більше повноважень матиме довірена особа - тим краще. Але вони повинні стосуватися предмета спору.

Міністерство юстиції України повідомляє про документи, які потрібно подавати для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомості?

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

Зверніть увагу: цей документ не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі дозвільних документів (до 6 липня 2020 року), або ж у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва — на ресурсі, який, нагадаємо, наразі знаходиться на етапі поступового впровадження.

Технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна.

-Письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на такий об'єкт (якщо реєстрація проводиться щодо майна, яке набувається у спільну часткову власність).

Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.

Він не вимагається у таких випадках:

- коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об’єкта нерухомого майна;

- у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проєкту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Договір про спільну діяльність або договір простого товариства (якщо реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Успіхів. З повагою!