Какие риски заключения договора купли продажи квартиры в новостройке без юриста

Доброго дня, Максиме!

Купівля-продаж квартири обов'язково має посвідчуватися у нотаріуса, який, як правило, і складає договір та потім надає для ознайомлення та підписання сторонам правочину. Тому в будь-якому випадку потрібно звертатись до нотаріуса!

Всього найкращого!

Добрый день!

По Вашему вопросу сообщаю следующее:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ подлежит обязательному нотариальному удостоверению с внесением ведомостей о собственнике в реестр прав на имущество и выдачей правоустанавливающих документов на имущество это обязательно.

Без нотариальных действий такой договор есть никчемным у Вас могут не возникнуть права собственности должным образом на купленную квартиру.

Нотариус любой в Украине может удостоверить сделку, это необходимая процедура.

Иначе есть признаки мошенничества , что тянет криминальное преступление в отношении Вас.

С уважением,

Константин Гончаренко

Максим, добрый день!

Что значит БЕЗ ЮРИСТОВ? Если имеется в виду без нотариуса? Если так, то эта сделка будет ничтожной и есть риск, что вас кинут и вы потеряете деньги. Это самый главный риск!

Если же речь идет о юристе, ведущем сделку в целом, вычитывающим договор и т.д., то без него риски тоже могут быть и как малые, так и серьезные. Дело в том, что нотариус не проверяет условия договора на предмет выгодны или не выгодны они вам, он проверяет договор на предмет его формального соответствия требованиям закона. Поэтому если в договоре купли-продажи недвижимости продавец напишет, что, например, в порядке бреда, что вы обязуетесь после покупки квартиры до конца жизни содержать их бабушку, то вам придется ее содержать. Вот на такие невыгодные или неправомерные для данной сделки условия и обращает внимание сопровождающий юрист.

Поэтому лучше с ним, но и без него не смертельно, главное, чтоб через нотариуса.

Удачи!

Добрый день Максим! Если речь идет именно о купле-продажи недвижимости, то форма такого договора нотариальная с внесением в гос. реестр прав на недвижимость. Если же это инвестиционный договор, то четко определить, как должен составляться рассматриваемый договор, невозможно. В каждой схеме он свой, может иметь элементы: предварительного; поручения; управления имуществом; купли-продажи облигаций; паевого участия и так далее. Нет строгих требований касательно необходимости нотариального заверения документа. Тем не менее это никогда не будет лишним. Чем больше подтверждений обязательств фирмы-застройщика или посредника перед вами, тем лучше.

Доброго Дня

Щодо вашого запитання:

Зазвичай купівля продаж квартири у новобудові відбувається за схемою забудовника.

Забудовники надають типовий договір і працюють з нотаріусами. Сам договір підлягає нотаріальному посвідченою, правки або зміни у договір вносяться дуже рідко тому присутність юриста зводиться до коригування помилок.

ТОму раджу просто звернутися до магічної сили гуглу та перевірити відгуки про вашого забудовника в мережі та перевірити об'єкти які ним уже були збудовані, зазначена інформація для вам буде корисніша для подальшого.

Успіху

Добрый день. Юрист вам при заключении договора не нужен, а вот нотариус потребуется. Без него договор будет считаться ничтожным, поэтому без его участия в сделке, не обойтись. У каждого застройщика есть свой нотариус, но это не означает, что в договоре что-то не так, и не учтены ваши интересы.

Доброго дня) Якщо Ви мали на увазі нотаріуса то так, нотаріус Вам потрібен, оскільки договір купівлі нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню та внесення до реєстру!

Відповідно до статті 657 Цивільного кодекс України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню!

Более детально можно ознакомиться с материалом в блоге https://uristy.ua/ua/blogs/bezopasnaa-pokupka-nedv...

Как показывает многолетняя практика, существует несколько видов договоров с застройщиком, с высоким уровнем риска:

• предварительный Договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке недвижимости, по которому Покупатель передает Продавцу (застройщику) большую часть денежных средств, а Продавец обязуется передать недвижимость Покупателю в будущем, т.е. после завершения строительства;
• Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость, по которому, Застройщик, передает Покупателю право требовать от Застройщика передать ему недвижимость после завершения ее строительства.
• Форвардный контракт (купли-продажи дериватива) – договор, по которому Застройщик (либо продавец дериватива) обязуется в дальнейшем, в определенные сроки передать покупателю недвижимость. Постановление КМУ от 19.04.1999 года «Об утверждении стандартной формы дериватива» №632

Как безопасно купить недвижимость в «новострое»?

Наиболее безопасная покупка недвижимости – покупка через схемы инвестиционных договоров, в которых задействованы финансовые посредники (компании по управлению активами, финансовые компании (фонды финансирования строительства), эмитенты специальных облигаций.

Финансовые посредники уполномочены государством контролировать использование застройщиком полученных от инвесторов денег, а также выступают гарантом возврата денег в случае недобросовестного поведения застройщика.

Но такие алгоритмы ведения застройщиком продаж объектов – на практике пока встречаются довольно редко. И потому работать и приобретать недвижимость покупателю чаще приходится именно с применением менее безопасных договорных конструкций.

Когда обращаться за помощью к юристу?

Приобретение недвижимости как способ инвестирования, либо для целей личного использования, проживания – ответственный и не совсем безопасный шаг. Потому мы рекомендуем Вам обращаться к юристу на этапе планирования покупки недвижимости на первичном либо вторичном рынке.

Не успеваем сделать документы для жены , а уже необходимо заключить договор по квартире , говорят есть способ , заключить договор купли продажи без юристов, какие риски я принимаю на себя ?

ПО БОЛЬШОМУ счету рисков нет - так как оформляется договор у нотариуса

1. Изучите порядок покупки квартиры в новострое:

https://antiraid.com.ua/articles/kupiti-zhitlo-v-n...

https://dom.ria.com/articles/kak-pravilno-vybrat-i...

2. Договор купли-продажи квартиры в новострое должен быть удостоверен нотариусом.

1. Согласно условий сделок, предусмотренных Гражданским кодексом Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15), практически всех видов (товары, работы, услуги), оплата является вторичной:

"Стаття 655. Договір купівлі-продажу

1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму...

Стаття 837. Договір підряду

1. За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу...

Стаття 875. Договір будівельного підряду

1. За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх...

Стаття 901. Договір про надання послуг

1. За договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором..."

На практике же применяется принцип: "деньги утром - вечером стулья" (а можно утром стулья, а деньги вечером - можно, но деньги вперед). Первый и главный риск, когда требуются деньги наперед.

2. Если не достигается правило "утром стулья", требовать проведения расчета в порядке аккредитива:

"Стаття 1093. Акредитив

1. У разі розрахунків за акредитивом банк (банк-емітент) за дорученням клієнта (платника) - заявника акредитива і відповідно до його вказівок або від свого імені зобов'язується провести платіж на умовах, визначених акредитивом, або доручає іншому (виконуючому) банку здійснити цей платіж на користь одержувача грошових коштів або визначеної ним особи - бенефіціара..." - подробнее смотрите https://www.prostobank.ua/denezhnye_perevody/stati...

Здравствуйте, Максим.

Очевидно вы имели в виду заключение сделки без нотариуса (если пишите что причина в том, что не готовы документы вашей жены).

Для всех видов сделок с недвижимостью Гражданским кодексом предусмотрена нотариальная форма.

Несоблюдение нотариальной формы будет иметь следствием признание сделки незаконченной.

Для продавца это будет значить утрату средств за объект а для покупателя - утрата объекта. Учитывая что сам объект никуда не денется (в отличие от денег), риски покупателя в данном случае гораздо выше. Не советовал бы вам заключать договор без соблюдения установленной формы не зависимо от вашей роли в договоре. Лучше обождать. Как правило все мошенничества происходят именно по мотивам «срочности вопроса». Вообще стоит избегать решения «горящих вопросов». Если «вопрос горит» - это значит одно из двух - либо вас обманывают, либо к вопросу относились несерьезно, и допустили ситуацию в которой вопрос стал гореть. И первое и второе - нехорошие обстоятельства. В таком состоянии вопросы не решают. Вначале вопрос должен остыть, а потом уже его можно взять в руки, рассмотреть и решить что с ним делать.

Удачи вам.

Добрий день, Максим!

Угоди з нерухомістю дуже ризиковані без юридичної перевірки житла перед покупкою.

Які ж можуть бути проблеми і ризики при купівлі нерухомості:

– відсутність документів на будівництво;– незаконне будівництво– шахрайство– наявність арештів і заборон (в т.ч. іпотека)– судові спори;– наявність прав третіх осіб на об’єкт нерухомості– ризик втрати грошей– приховані ризики в договорі.

Перевірка ризиків перед покупкою убезпечить Вас від неприємностей і шахраїв.

Максим!

Обязательно проверьте надёжность застройщика. Для этого необходимо просмотреть информацию о компании в ЕГРПОУ и узнать, не находится ли юридическое лицо в процессе прекращения деятельности, насколько долго оно существует, размер уставного капитала. Также нужно посмотреть наличие задолженности перед налоговой, и не оформлены ли против него исполнительные производства. Дополнительно изучите данные о компании в реестре судебных решений и узнайте, не ведутся ли против неё дела. Ещё один неплохой способ мониторинга информации – социальные сети и интернет. Прочитайте отзывы о застройщике, узнайте о его других проектах. В итоге качественная компания-застройщик должна иметь за плечами много законченных строек, хорошую юридическую репутацию и позитивные отзывы предыдущих клиентов.

Посмотрите сайт ЖК. Как часто там обновляется информация? Есть ли все необходимые для покупателя данные и документация:

• Правоустанавливающие документы на землю (право собственности, право постоянного пользования или договор аренды). Убедитесь, что целевое назначение участка – строительство многоквартирного дома.
• Разрешение на строительство.

Проверьте документы. На следующей встрече с отделом продаж обязательно запросите бумаги, подтверждающие легитимность строительства на этом месте. К ним относятся:

• Документы на землю (право постоянного пользования или договор аренды).
• Декларация о начале строительных работ ГАСК
• Проект здания.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Краще все-таки заручитися підтримкою юриста. Якщо такої можливості немає, то раджу Вам самостійно перевірити забудовника:

1) Інформацію про нього можна подивитися на сайті Мін'юсту, зробивши безкоштовний запит за назвою або кодом юридичної особи. Ви дізнаєтеся дату заснування, засновників, розмір статутного капіталу, види діяльності, статус юрособи, чи не є він банкрутом, не відкрите чи відносно нього виконавче провадження за непогашені борги.

2) Перевіряємо компанію Забудовника в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Якщо компанія була або є учасником судових розглядів - Ви обов'язково це побачите.

3) За допомогою Публічної кадастрової карти можна у вільному доступі перевірити достовірні дані про земельну ділянку (пізніше, у Забудовника необхідно запросити документ підтверджує право володіння або користування земельною ділянкою). Так Ви дізнаєтеся призначення земельної ділянки, на якому здійснюється забудова, його площа, вид власності.

4) Також подивіться, які з об'єктів він будує ще, або вже побудував, чи дотримується терміни здачі в експлуатацію об'єктів будівництва, яку інформацію розміщує на своєму сайті, наскільки він відкритий перед громадськістю, яка репутація склалася у нього на форумах, які відгуки про нього пишуть, з якими проблемами стикаються власники нерухомості, коли отримують нерухомість у володіння).

Після проведення перевірки просимо Забудовника показати всю документацію на будівництво. Серед обов'язкових документів, які Вам мають надати повинні бути:

- ліцензія на будівельні роботи;

- містобудівні умови і обмеження;

- дозвіл на будівництво;

- документи на землю;

- декларація про початок будівельних робіт;

- технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності).

Не менш важливими є істотні умови договору, адже угода про купівлю квартири в новобудові може складатися із декількох договорів, але незалежно від їх кількості мають бути передбачені такі моменти, важливі для покупця:

- строк закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію, що має бути прогарантований відповідальністю за його порушення зі сторони забудовника;

- закріплення за покупцем квартири з відповідними параметрами;

- можливість повернення коштів у короткі строки у разі невиконання забудовником його обов'язків або відмови покупця від квартири (на практиці цей строк дуже великий і дає можливість забудовнику користуватися чужими коштами).

Статтею 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через:

фонди фінансування будівництва,

фонди операцій з нерухомістю,

інститути спільного інвестування,

а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Перелічені способи інвестування є законними, але мають деякі ризики. Зазвичай фонди фінансування будівництва не гарантують раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов'язань.

Крім зазначених законних способів інвестування, існують інші «схеми», наприклад, укладення попереднього договору купівлі-продажу.

Укладення таких угод є дуже ризикованим і можливим тільки при повній довірі до забудовника виходячи з такого:

- квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;

- забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує. Крім того, як правило, «розмитою» є дата або подія підписання основного договору;

- на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів - у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне засвідчення договору.

Отже, важливо з'ясувати схему інвестування і наявність або відсутність відповідних юридичних ризиків, пов'язаних із нею.

Всього доброго!

Успіхів Вам!