Как оформити землю в оренді?

Доброго дня, Ігоре!

Це серйозне питання, відповідь на яке потребує вивчення Ваших документів на земельну ділянку.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. В період дії воєнного стану, а саме з 24 лютого 2022 року договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, у майбутньому він може бути визнаний неукладеним у судовому порядку. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

В період дії воєнного стану відповідно до Закону України № 2145 договори щодо передачі у користування земель сільськогосподарського призначення, термін дії яких закінчився після введення в Україні 24 лютого 2022 р. воєнного стану, вважаються поновленими на 1 рік без волевиявлення сторін таких договорів і внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав (норма втратила чинність).

В Україні 19 листопада 2022 року набрав чинності Закон 2698 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». На всі договори оренди, у яких строк оренди закінчується з 19 листопада 2022 року більше не поширюється норма про їх автопролонгацію на один рік, отже їх припинення відбувається в загальному порядку.

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.

ВАЖЛИВО: Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.[1]

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.[2]

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.[3]

Державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки, переданої в оренду особою, яка використовує відповідну земельну ділянку на праві емфітевзису, якщо таке припинення відбулося у зв’язку з припиненням права емфітевзису, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією припинення права емфітевзису.Детальніше див.: Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Мінімальний розмір орендної плати при оренді земельних паїв слід визначати спираючись на вимоги ст. 1 Указу № 92/2002, в якій зазначено, що плата (річна) за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних паїв установлюється на рівні не менше 3 % вартості такого паю та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря (треба розуміти, проіндексованої нормативної грошової оцінки).

Виникнуть додаткові питання, натискайте кнопку «звернутись» біля мого профілю. Радо на них відповім!

Якщо ж консультація задовільнила Вас, активуйте сіру галочку та залиште відгук на знак подяки.

Доброго дня, Ігоре!

Державний акт про право власності на землю без кадастрового номеру посвідчує Ваше право на земельну ділянку, але обмежує право розпоряджатися нею (здавати в оренду, продавати, дарувати, спадкувати та ін.)

Починаючи з 2016 року, в Україні змінені правила реєстрації права власності на землю. Якщо раніше на земельну ділянку видавалися свідоцтво про реєстрацію або державний акт на землю, то зараз для підтвердження володіння ділянкою достатньо виписки з Держреєстру прав.

Якщо Ви є власником земельної ділянки, право власності на яку підтверджено Державним актом без зазначення кадастрового номера, то їй необхідно належним чином здійснити процедуру реєстрації права власності на вище згадану на земельну ділянку.

Згідно ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Відповідно до законодавства, наявність у земельної ділянки такого унікального кадастрового номера обов’язкова.

Кадастровий номер потрібний, аби вільно розпоряджатися власністю: дарувати, продавати, здавати в оренду, використовувати як заставу в банку. Без кадастрового номера власник ділянки фактично не має права розпоряджатися нею.

Для цього Вам слід звернутися до землевпорядної організації для розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надання їй кадастрового номеру.

Якщо Вашу ділянку використовують без заключення договору оренди, то мова йде про самовільне зайняття земельної ділянки. Спочатку зверніться до органів місцевого самоврядування. Якщо ситуацію не вирішать - тоді в судовому порядку. Вам обов'язково повинні платити за використання земельної ділянки. Але у Вас повинні бути належним чином оформлені документи на право власності земельної ділянки.

Якщо кадастровий номер у Вашої ділянки є - Вам потрібно звернутися до землевпорядної організації для встановлення її меж (крайніх точок) і потім вирішувати всі спори.

Якщо кадастрового номеру немає - звертайтеся до землевпорядної організації для розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надання їй кадастрового номеру.

Для більш детальної консультації натискайте "Звернутися". Всього доброго!