Задайте вопрос юристу

508 юриста готовы ответить сейчас

Ответ за ~15 минут

+38 (093) 138-30-83

Задать вопрос на сайте

Земельное право, 14 апреля 2021, вопрос №41129 200 грн.

Аренда сельскохозяйственной земли

У мамы есть 6 га сельхоз.земли в Одесской обл., и ей надо подписать договор с арендатором. В договоре написано 3 % плата от оценки земли, и оценили ее в 27 тыс. грн. за 1 га., соответственно она будет получать 5000 в год за 6 га земли. Орендатор говорит, что всё зависит от урожайности, если будет хороший урожай он будет платить больше, плохой остаются 3%, но в договоре ничего не сказано об урожае и его количестве, просто 3% от оценки земли и всё. Каким образом контролировать урожайность и понимать сколько в этом году может заплатить арендатор и вообще законно ли это?

Ответы юристов (7)

    Беликов Олег  Александрович
    Беликов Олег Александрович 2 месяца назад

    Юрист, г. Харьков, 28 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Добрый день. По факту ваша мама будет получать столько, сколько зафиксировано в договоре аренды и не больше. Но у многих арендодателей хорошие отношения с арендаторами, производителями с/х продукции, поэтому на личных контактах получают дополнительное вознаграждение.

    0 / 0
    Антоненко Вячеслав
    Антоненко Вячеслав 2 месяца назад

    Юрист, г. Чернигов, 3 года опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Доброго дня, Наталіє!

    Якщо орендар планує виплачувати більше, ніж 3 %, коли буде підвищена урожайність або з інших причин, то про це обов'язково потрібно зазначати в самому договорі. Бо вийде так, що усно домовились, а по факту більше ніж 3 % Вам ніхто не заплатить, і посилатися потім будуть на сам договір.

    3 % - це найнижча межі, яку дозволено встановлювати у договорі оренди.

    12% - це найвища межа.

    Контролювати урожайність у Вас, скоріше за все, не вийде, адже без втручання в діяльність орендаря такі питання з'ясувати не можна.

    Тому варіант один, або домовитися про збільшення відсотку, або варіант інший - передбачити наявність якихось умов у самому договорі, що дозволять Вам сплачувати більше 3 % (але з цим варіантом дуже складно, у практичному сенсі). Або третій варіант, отримувати 3 % та сподіватися на порядність орендаря!

    0 / 0
    Мєньков Андрій Васильович
    Мєньков Андрій Васильович 2 месяца назад

    Юрист, г. Херсон, 15 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Добрый день Наталья!

    В договоре аренды земли должны обязательно быть прописаны размер, условия и сроки внесения арендной платы. Если в договоре будет указана минимальная арендная плата 3% от оценки земли, то арендатор не обязазаный платить больше. Поэтому советую Вам узнать среднерыночный размер арендной платы по региону в зависимости от категории земли и исходить из этих цифр. При этом в договоре зафиксируйте конкретный % от нормативной денежной оценки либо рыночной стоимости земли. Прописывать в договоре так называемую "гибкую" арендную плату в зависимости от урожайности не советую поскольку контролировать ее вы не сможете.

    0 / 0
    Тимченко Анастасия Александровна
    Тимченко Анастасия Александровна 2 месяца назад

    Адвокат, г. Николаев, 24 года опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Орендатор говорит, что всё зависит от урожайности, если будет хороший урожай он будет платить больше, плохой остаются 3%, но в договоре ничего не сказано об урожае и его количестве, просто 3% от оценки земли и всё. Каким образом контролировать урожайность и понимать сколько в этом году может заплатить арендатор и вообще законно ли это?

    3% от оценочной стоимости земли - это законодательно установленный минимум относительно аренды сельскохозяйственной земли. Если вы в договоре предусмотрите этот размер, то вряд-ли вы увидите большую сумму. Урожайность отследить никак у вас не получится и оснований законодательных для этого нет. Размер аренды можно определить в твердой денежной сумме. По практике - в зависимости от местоположения земельного участка и его состояния стоимость составляет например в Николаевской области от 1800 до 5000 гривен за гектар. Ну а дальше это как вы договоритесь со своим арендатором.

    0 / 0
    Бондарь Владимир Борисович
    100%
    Бондарь Владимир Борисович 2 месяца назад

    Адвокат, г. Геническ, 24 года опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Наталия, здравствуйте. Обратите внимание на следующее. 3% - это минимум арендной платы, вы можете договариваться с арендатором и о большем размере. Это ваше право, впрочем, арендатор может и не согласиться, это тоже его право, т.к. заключать или не заключать договор каждый решает сам. Хорошо, если в вашем населенном пункте есть несколько реальных арендаторов, тогда есть возможность поторговаться. Обратите внимание на то, чтобы в пункте, где указана нормативная оценка земли было указано о необходимости ее ежегодной индексации.

    Дальше дам советы на украинском, так будет точнее.

    : Якщо Ви укладаєте договір оренди із новим орендарем, рекомендуємо укладати його на короткий термін, оскільки Ви не знаєте наскільки добросовісно та чітко він буде виконувати всі умови договору. Рекомендуємо виключити із договору пункт про надання переважного права орендарю про укладання з Вами нового договору оренди після закінчення терміну дії старого. Враховуючи зростаючий попит на землі сільськогосподарського призначення, така позиція надасть Вам змогу в майбутньому періоді без юридичних наслідків, вибрати оптимального орендаря, який зможе запропонувати вищу орендну плату. Крім того, варто передбачити в договорі заборону вносити вашу земельну частку (пай) до статутного фонду орендаря чи іншого суборендаря.

    2.3. Орендна плата. Зазначається розмір орендної плати, розмір індексації, форми платежу, строки виплат, порядок її внесення і відповідальність за несплату. Мінімальна орендна плата згідно з законодавством становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Важливо: В сьогоднішніх реаліях відсоткова ставка по оренді землі сільськогосподарського призначення стартує від 5% і щороку спостерігається тенденція до її підвищення. Тому рекомендуємо переглядати розмір орендної плати щороку. Рекомендуємо щорічні розрахунки по оренді проводити до 1-го грудня поточного року . У випадку виникнення заборгованості, максимальний термін її погашення -1-ий квартал наступного року. Розмір і форма оплати (грошова або натуральна) встановлюються за згодою сторін. Корисна інформація: Як правило, орендар бере на себе витрати, пов’язані із оплатою земельного податку орендованої земельної ділянки. Але цей пункт обов’язково повинен бути прописаним у договорі для виключення в подальшому непорозумінь.

    3. При укладанні договору оренди зміна цільового призначення земельної ділянки забороняється. Орендована ділянка або її частина може передаватися в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено в договорі або орендодавець надасть на це письмову згоду. Умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами договору оренди, не суперечити йому та не перевищувати строку, визначеного ним. Договір суборенди підлягає державній реєстрації. Корисна інформація! Надання дозволу на передачу землі в суборенду несе небезпеку, насамперед, для власника земельної ділянки, оскільки він не може бути впевненим в добросовісності суборендаря та в повній мірі контролювати виконання умов договору. Важливо! Для орендодавця рекомендуємо внести в договір пункт,що в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди чи його частини, відповідальність несе орендар. За бажанням сторін об’єкт оренди також може бути застрахований. Важливо! Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої землі, пов’язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, 12 визначеному сторонами. Це повинно бути обумовлено договором. У разі припинення або розірвання договору, орендар зобов’язаний повернути власнику земельну ділянку на умовах, визначених у договорі. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: • за згодою сторін; • за рішенням суду. Так, підставами для дострокового розірвання договору оренди землі можуть бути: якщо ініціатором витупає власник земельної ділянки (орендодавець) - нецільове використання земельної ділянки, несплата орендної плати, екологічна шкода ділянці від діяльності орендаря, її забруднення та забур’янення тощо, якщо ініціатором виступає орендар - створення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою тощо. Важливо! Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі. Важливо! Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Договір укладається в 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу: 1-орендодавець; 2-орендар; 3-орган, що проводив реєстрацію. Рекомендуємо орендодавцю підтверджувати факт отримання свого примірника угоди власноручним підписом із зазначенням дати одержання на кожному примірнику. Наголошуємо, що один примірник договору повинен зберігатися у Вас. 4. Важливо! Всі зміни до умов договору рекомендуємо здійснювати виключно у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір вирішується у судовому порядку. Як правило, вирішення спорів у судових інстанціях є досить затратним і довготривалим. Тому, якщо у Вас виникають будь які сумніви з того чи іншого питання, що стосуються договору оренди землі – краще проконсультуватися із фахівцем у сфері земельного законодавства.

    Важливо чітко зрозуміти, що розмір орендної плати за довгострокову оренду є значно меншим, чим може отримати власник землі при періодичному перегляді розміру орендної плати, за умови укладення договорів оренди на 7-10 років. Максимальний термін оренди додатково обмежує право розпоряджатися своєю власністю.

    Якщо у вашого родича, або у Вас особисто виникне бажання самому працювати на землі, то цей намір не можна буде реалізувати. При довгостроковій оренді земля стає невигідним об’єктом для спадкування, оскільки не приноситиме доходу для майбутнього спадкоємця.

    Таким образом, внимательно вычитайте проект договора аренды и не подписывайте его до тех пор, пока в него не будут внесены изменения, которые бы вас устроили. Не заключайте договора на срок более 7 лет, не предусматривате в нем каких либо исключительных прав арендатора на будущее. Требуйте размера арендной платы не менее 5% от нормативной оценки.

    Что касается урожайности, то каким либо образом прописать это в договоре может быть и возможно, но проконтролировать это будет практически не реально.

    Надеюсь, консультация будет Вам полезной.

    0 / 0
    Гончаренко Константин
    Гончаренко Константин 2 месяца назад

    Юрист, г. Сумы, 2 года опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Доброго дня.

    При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

    При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.

    Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

    Істотними умовами договору оренди землі є:

    об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

    дата укладення та строк дії договору оренди;

    орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

    За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.Таким чином, Ви можете за вказаних обставин укласти договір оренди з/д

    Згідно ст.19 ЗУ "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

    Фактично Ваша мама буде отримувати , ту суму котра випливає з умов договору оренди.

    Всі інші умови є індивідуальними з орендарем.

    Про врожайність можете прописати додатковий пункт у договорі , або ж укласти додаткову угоду до основного договору в якій прописати всі умови доплати за додаткові врожаї чи їх відсутність.

    З повагою,

    Костянтин Гончаренко

    0 / 0
    Танача Юлия Антоновна
    Танача Юлия Антоновна 2 месяца назад

    Адвокат, г. Мариуполь, 14 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Добрый день, Наталья!

    Слова, к сожалению, всегда всего-лишь слова.

    В соответствии с ч.1 ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли" арендная плата является существенным условием договора, стороны в обязательном порядке согласовывают и прописывают размер арендной платы, ниже которой выплата проводиться не должна. Т.е. 5000 грн. в год - гарантированный платеж за аренду земли, который Ваша мать должна получать ежегодно. Существует практика доплат к арендной плате - фермер ( любой арендатор) платит большую сумму, чем указана в договоре, однако налоги оплачивает от размер выплат по договору. Чем неприятна такая практика - в неурожайный год некоторые арендаторы не в силах ( из-за убытков) оплатить в полном объеме даже обязательную сумму арендной платы, указанную в договоре.

    Отслеживать урожайность арендатора Вы, с высокой степенью вероятности, не сможете. Если только запрашивать и анализировать статистическую информацию, подаваемую ним в органы статистики. Информацию за 2020 г. Вам смогут предоставить только в 2021 г. При этом вероятность того, что арендатором подана корректная и полная информация об урожайности, сводится к минимуму.

    Ставка в 3% от нормативной денежной оценки земельного участка - низкая ставка арендной платы. Договоритесь о 4 - 4, % и нивелируете риск остаться без доплат. Как правило, доплачивают в пределах 1, 5 % от НДО.

    Удачи Вам!

    0 / 0

Похожие вопросы