Договор аренды сельскохозяйственной земли.

Наталия, добрый день.

Вы можете обратиться ко мне через кнопку Звернутися, чтобы я увидел ваш личный контакт и мог позвонить вам, чтобы прокомментировать ситуацию?

Здесь будет долго и сложно объяснять

Добрий вечір!

29 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи №816/1752/17, адміністративне провадження №К/9901/39968/18 (ЄДРСРУ № 88986942) досліджував питання щодо моменту набрання чинності договором оренди землі.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.

Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

Положення ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон №161-XIV, в редакції чинній станом на дату виникнення правовідносин), якою передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі №0426/14068/2012 (провадження №6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року по справі № 322/1178/18 (провадження 14-338цс19, ЄДРСРУ № 87857824).

-Висновок: Цивільне законодавство та судова практика вищої судової ланки вказує, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом.

-При оренді земельної ділянки орендар сплачує власнику орендну плату, а вже власник сплачує земельний податок (якщо земельна ділянка є власністю особи).

Діюче на сьогоднішній час законодавство звільняє пенсіонерів від сплати податку на землю.

Крім пенсіонерів від сплати земельного податку звільнені сім’ї, в яких виховуються троє і більше неповнолітніх дітей, які не досягли 18-річного віку, тобто для багатодітних сімей.

До інших пільговиків зі сплати земельного податку належать:

• інваліди 1,2 гр.;
• ветерани війни.

Звільняються від оподаткування користувачі землі, які передали свої ділянки в оренду сільгоспвиробникам, які сплачують єдиний податок (четверта група).

Податок на землю 2021 для фізичних осіб, остаточно сума, визначається в залежності від того чи була проведена нормативна грошова оцінка органами (далі – НГОЗ).

Рішення про встановлення ставок земельного податку приймається місцевою владою.

Ставка податку на землю 2021 становитиме:

• для земельних ділянок власників – не більш ніж 3%;
• для земель постійного призначення -не більш ніж 12%.
• НГОЗ, які знаходяться в межах населених пунктів, проводиться на підставі рішення органів місцевої влади і повинна бути опублікована до 15.07. у році, який передує звітному.

-Процес здійснення оплати можна прописати у договорі оренди змельної ділянки, зокрема: на карту, чи готівкою.

Всього доброго!

Добрый день!

Ничего удалять не нужно. С 01.01.2013 г. договоры аренды земли являются заключёнными со дня их подписания сторонами, государственная регистрация именно договора аренды земли не нужна и не проводится.

При это ст. 125 Земельного кодекса определено, что использование земельного участка разрешено исключительно после регистрации соответствующего права. В Вашем случае - это право аренды. Т.е. договор действует со дня, когда Ваша мама его подпишет, а земельным участком арендатор имеет право пользоваться только после того, как зарегистрирует свое право аренды на него, на основании договора аренды.

Налоговым агентом по таким договорам является арендатор, это установлено налоговым законодательством, можно не дублировать в договоре, это не является существенным условием.

Относительно выплаты арендной платы - не привязывайтесь к номеру карты (банк могут ликвидировать, 7 лет - длительный срок). Достаточно формулировки о выплате в денежном выражении по выбору арендодателя: через кассу арендатора или путем зачисления на карточный счёт арендодателя.

Если возникнут дополнительные вопросы - обращайтесь через сайт.

Удачи Вам!

Доброго дня!

Повідомляю наступне:

Цивільний Кодекс Украііни та судова практика вказує, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони не вказали про час (термін, дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом.

-При оренді земельної ділянки орендар сплачує власнику орендну плату, а вже власник сплачує земельний податок (якщо земельна ділянка є власністю особи).

Діюче на сьогоднішній час законодавство звільняє пенсіонерів від сплати податку на землю.

Серед інших категорій:

Особи з інвалідністю.

Крім пенсіонерів від сплати земельного податку звільнені сім’ї, в яких виховуються троє і більше неповнолітніх дітей, які не досягли 18-річного віку, тобто для багатодітних сімей.

Ставка податку на землю 2021 становитиме:

• для земельних ділянок власників – не більш ніж 3%;
• для земель постійного призначення -не більш ніж 12%.
• Землі, які знаходяться в межах населених пунктів, проводиться на підставі рішення органів місцевої влади і повинна бути опублікована до 15.07. у році, який передує звітному.

Податок сплачує власник землі.

Форму і порядок оплати треба зазначити у договорі з зазначенням номеру рахунку та назви банку.

З повагою,

Костянтин Гончаренко