Купівля землі з будинком, який не ведений в експлуатацію

Доброго дня, Катерина!

Купувати недобудований будинок разом з ділякою землі доволі ризиковано.

Справа в тім, що обов’язкова умова будь-якої нотаріальної операції — наявність акта про введення будинку в експлуатацію. Саме він підтверджує те, що будинок побудовано правильно, відповідно до нормативів. Якщо акта немає, будинок юридично не існує, і укладення жодної угоди неможливе.

Наступний крок — ознайомлення з технічним паспортом будинку. Його видає обласне управління земельних ресурсів. У ньому вказується план будинку з усіма господарськими будівлями. Якщо, приміром, з’ясується, що обраний вами шикарний особняк у паспорті значиться як скромний курінь, ліпше відмовитися від придбання, інакше вам доведеться самостійно узаконювати у відповідних інстанціях усі перепланування і добудови, витрачаючи на це чимало часу і додаткових коштів.

Практика показує, що проблеми можуть виникнути в найнесподіванішому місці, тому фахівці радять у жодному разі не поспішати з оформленням документів про купівлю-продаж і зібрати максимум інформації про будинок, який купуєте. Слід поцікавитися навіть незначними, на перший погляд, деталями, тому що згодом саме вони можуть стати вирішальними і зіграти з вами злий жарт.

Основна складність полягає в тому, що випадки так званого чистого продажу доволі нечасті. Зазвичай нерухомість належить кільком власникам або вже має свою історію перепродажів. У цьому зв’язку бажано з’ясувати всі супутні нюанси — хто був прописаний у будинку раніше, як будинок дістався власникові, наскільки чисельна його сім’я і в яких стосунках господар перебуває зі своїми родичами. На житло після його продажу можуть претендувати особи, чиї інтереси якимось чином не враховані — колишні дружини й чоловіки (якщо ця нерухомість була придбана подружжям у шлюбі), малолітні й неповнолітні діти, а також недієздатні або важкохворі родичі та інші. Крім того, можуть знайтися люди з доказами того, що попередня угода була оформлена незаконно. Таким чином, усі претенденти за різних обставин мають можливість оспорити процедуру купівлі-продажу в суді.

На відміну від квартири заміський особняк ви отримуєте разом із землею, тому під час купівлі-продажу наділу без знання багатьох нюансів земельного законодавства нині не обійтися.

Основним правовстановлюючим документом на ділянку є Державний акт на землю, який підтверджує право власності. У цьому документі має міститися експертна оцінка наділу, опис місця його розташування й інші відомості. Якщо ви зважуєтеся купити будинок без зазначеного акта, пам’ятайте — ви не застраховані від найрізноманітніших несподіванок. Приміром, може прийти господар наділу й зажадати, щоб ви звільнили його територію. Вивчаючи акт на землю, пильну увагу звертайте на розміри й цільове призначення землі — ці параметри строго регламентовані законодавством. Так, відповідно до норм Земельного кодексу (ст. 121) громадяни України можуть мати право на безоплатну передачу землі різного призначення в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 0,2 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) — не більше 0,25 (у селах), 0,15 га (у селищах), 0,10 га (містах); для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га.

Перш ніж купити будинок або ділянку під забудову, насамперед потрібно переконатися, що в акті на землю зазначено відповідне призначення наділу, як-от: для будівництва будинку. На землях іншого призначення (наприклад, для ведення садівництва), а також на територіях заповідників, лісового і водного фонду, історико-культурного призначення будувати котеджі закон не дозволяє.

Якщо з’ясується, що дані, зазначені в акті на землю (розмір або призначення ділянки), не відповідають реальній дійсності, договір купівлі-продажу можуть у будь-який момент визнати недійсним.

На що саме слід звернути увагу, досліджуючи історію створення об'єкта?

Передусім, жодне будівництво ні юридично, ні фактично не може бути розпочате без наявності земельної ділянки. Якщо фактичне існування будинку без земельної ділянки ми навряд чи можемо уявити, то будівництво на земельній ділянці без належним чином оформлених документів — дуже розповсюджене явище. Право забудовника на земельну ділянку — це перше, що заслуговує на вашу увагу під час перевірки об'єкта нерухомості. Відсутність у забудовника належним чином оформлених прав на землю найчастіше викликана тим, що будівництво об'єкта нерухомості проводиться на неправильно оформлених земельних ділянках або на ділянках, які не можуть бути використані для забудови.

Нехтування подібними «земельними формальностями» призводить до негативних наслідків — необхідність звільнити земельну ділянку шляхом знесення будівлі. Також варто звернути увагу на те, що іноді наявність прав у забудовника на земельну ділянку не гарантована довічно. Перевірці підлягає історія виникнення у забудовника таких прав. Нерідко трапляються випадки, що права на земельну ділянку виникли у будівельної компанії за незаконними угодами, які можуть бути легко скасовані. Це може призвести до втрати забудовником прав на забудову земельної ділянки ще до того, як будівля буде введена в експлуатацію.

Другим важливим чинником, який сягає часів початку будівництва і потребує перевірки, є наявність у забудовника належної дозвільної документації на будівництво. Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який надає право виконувати будівельні роботи, або без належно затвердженого проекту, або зі значними порушеннями будівельних норм і правил.

Наслідком виявлення контролюючими у сфері містобудування органами факту самочинного будівництва може бути відмова у введенні об'єкта в експлуатацію, застосування штрафних санкцій до забудовника, пред'явлення в суд позову до забудовника про необхідність знесення будівлі, у разі задоволення позову — знесення самочинної будівлі. Тож якщо буде виявлено, що на момент початку будівництва у забудовника не було усієї необхідної дозвільної документації, одразу потрібно з'ясувати, чи була взагалі отримана така документація, чи не викликало це судових спорів, а якщо такі спори були — до чого вони призвели.

Третім основоположним елементом, без якого будівництво не може бути розпочатим — це наявність коштів у забудовника на здійснення будівництва. Навіть тут є певні моменти, на які потрібно звернути увагу. Майже завжди забудовник здійснює будівництво за кошти, залучені від інших осіб. Непоодинокими є випадки, коли фінансові активи для здійснення будівництва компанія-забудовник ще на початку отримала від банківської установи у кредит, забезпечений іпотекою. Отримання забудовником кредиту під будівництво та одночасна передача об'єкта будівництва в іпотеку надають можливість забудовнику розпочати будівництво без залучення коштів потенційних інвесторів. Банку це надає право відібрати новобудову в рахунок боргу у разі порушення будівельною компанією умов кредитного договору. При цьому слід звернути увагу, що навіть у тому випадку, якщо в іпотеку передавалася не споруда, будівництво якої здійснюється, а земельна ділянка, на якій ця споруда будується, то іпотека буде розповсюджуватися на споруду. Виявлення кредитної історії під час перевірки об'єкта будівництва потребує ретельного дослідження обставин кредитування, погашення заборгованості за кредитом, припинення іпотеки.

• Правильність оформлення документів на будівлю. У процесі реєстрації права власності на об'єкт будівництва та попередньої реєстрації (оформлення) прав на об'єкт нерухомості документи часто бувають оформлені з порушенням законодавства або з допущенням помилок. Такі недоліки документів можуть призвести до труднощів під час купівлі нерухомості або навіть можуть слугувати ознакою ще більших проблем, пов'язаних з шахрайством.

• Відсутність необхідних технічних умов. Для успішного введення в експлуатацію будинок повинен відповідати встановленим законом нормам і мати підключення всіх комунікаційних систем, згідно з проектом. Відсутність у забудовника належним чином оформлених технічних умов для підключення комунікацій може викликати проблеми з введенням будинку в експлуатацію. Доречно зазначити, що з 2019 р. органам держархбудконтролю заборонено приймати в експлуатацію будинки та споруди, які не облаштовані засобами доступності. З вересня 2018 р. почали діяти нові державні будівельні норми щодо забезпечення доступності будинків і споруд, місць громадського призначення та об'єктів інфраструктури. Зокрема, ДБН Б.2.2-12:2018 ««Планування і забудова територій», ДБН В.2.2-4:2018 «Будинки і споруди. Заклади дошкільної освіти, ДБН В.2.2-3:2018 «Будинки і споруди. Заклади освіти», ДБН В.2.3-5:2018 «Вулиці та дороги населених пунктів». Також з 01.04.2019 р. набере чинності ДБН В.2.2-40:2018 «Будинки і споруди. Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення». В сукупності вимоги зазначених нормативних актів зроблять неможливим введення в експлуатацію будівель, інклюзивність яких не відповідатиме закону. При цьому варто зазначити, що досі багато споруд будуються за старими проектами без врахування вищенаведених ДБН.

• Арешти щодо об'єкта нерухомості. У зв'язку з порушенням законодавства у сфері будівництва на об'єкт може бути накладено арешт, який фактично унеможливлює його законний продаж.

• Судові спори щодо об'єкта. Навіть якщо мова йде про придбання об'єкта нерухомості на первинному ринку, слід звернути увагу, що стосовно нерухомості (як будівлі, так і земельної ділянки під нею) можуть бути заведені судові суперечки. Також судові суперечки можуть бути між забудовником і державними органами про законність будівництва. Це створює значний ризик для покупця, якого можна уникнути, перевіривши забудовника та об'єкт на наявність судових спорів. Якщо справа стосується придбання об'єкта на вторинному ринку продажу нерухомості, то статус судових справ щодо об'єкта і продавця потребує ще більшої ретельності. Таку перевірку можна здійснити за допомогою використання платних баз даних судових рішень. На жаль, Єдиний державний реєстр судових рішень не надає такої можливості, оскільки дані в такому реєстрі знеособлені, тому пошук за прізвищем або адресою об'єкта є неможливим.

• Заборгованість за податками. Наявність у забудовника податкового боргу може бути причиною виникнення в останнього податкової застави, в тому числі щодо об'єкта будівництва. Наявність такої застави щодо об'єкта робить неможливим його законне придбання.

• Наявність обмежень щодо розпорядження майном. Окрім арештів щодо майна, можуть існувати інші обмеження щодо розпорядження цим майном. Це не часто виникає у разі придбання об'єкта у забудовника, проте частіше трапляється у разі купівлі нерухомості на вторинному ринку (особливо у продавця-фізичної особи). Права на нерухомість, окрім власника, можуть мати інші особи (наприклад, чоловік або дружина). Ці права можуть не бути відображені в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проте згода таких осіб під час підписання договору є обов'язковою.

• Майнові права третіх осіб на об'єкт нерухомого майна. Якщо на первинному ринку нерухомості ви навряд чи зустрінетеся з такою проблемою, то під час купівлі нерухомості, особливо житлової на вторинному ринку, існує певна ймовірність. Ризик полягає в тому, що наявність реєстрації у квартирі неповнолітніх або не дієздатних осіб може створити значні проблеми для покупця, які пов'язані з необхідністю виселення цих осіб у судовому порядку.

Передача права власності

Для пошуків потрібного приватного житла можна використати два способи — вибирати будинок власними силами або залучати до процесу фахівців агентства нерухомості. Проте для здійснення самої процедури оформлення вам однаково не обійтися без фахової допомоги нотаріусів, юристів та ін.

Коли будинок вибрано, оформляють договір задатку (сам задаток зазвичай становить 1000—3000 у.о.). Під час цієї процедури відразу з’ясовують усі організаційні моменти: строк дії угоди, розрахункову валюту, хто оплачуватиме нотаріальне оформлення, збори, податки, мита (як правило, ці витрати ділять навпіл між покупцем і продавцем), що з майна залишається в будинку тощо. Договір задатку є гарантією того, що власник не продасть житла комусь іншому і не підвищить ціни.

Передача права власності на заміський будинок здійснюється з допомогою двох документів: договору купівлі-продажу будинку і договору купівлі-продажу ділянки. На всіх документах мають бути зазначені реквізити сторін і їхні ідентифікаційні коди; дані про предмет продажу (географія, площа тощо); балансова вартість і договірна ціна; зобов’язання сторін. Документи мають містити гарантії (з боку родичів чи інших осіб) відсутності заборон на відчуження відповідного майна. Після укладення угоди договір купівлі-продажу будинку в обов’язковому порядку реєструється, а Державний акт на землю переоформляється на покупця.

Виникнуть додаткові питання, натискайте кнопку "звернутись" біля мого фото.

Добрий день.

Щодо купівлі земельної діляник особливих нюансів немає. Так як на будинок документів немає, то і включити його в угоду неможливо. Тому предметом договору може бути земля, якій присвоєно кадастровий номер, а право власності повередного власника внесено до Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Щодо оформлення будинку вами, то ви маєте на це право за умови дотримання попереднім власником усіх вимог щодо будівництва та оформлення дозвільних документів.

Інакше визнати право власності на будинок за вами буде можливо лише через суд.

При виникненні додаткових питань натискайте кнопку "Звернутися". Буду радий допомогти.

Доброго дня,

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

• декларація на початок будівельних робіт
• містобудівні умови та обмеження
• ліцензія компанії-забудовника
• відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
• технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
• документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
• наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
• відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1 Закону України "Про іпотеку").

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 Цивільного кодексу України).

1. Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
2. Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Для посвідчення договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутись до нотаріуса (державного чи приватного).

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

У справах нотаріуса залишається копія висновку про вартість майна, складеного суб’єктом оціночної діяльності, на якій проставляється відмітка «згідно з оригіналом» із зазначенням дати та проставленням підпису нотаріуса. Звіт про оцінку майна повертається особам, що його подали (Пункт 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 Податкового кодексу України).

Крім того, доходи, визначені статтею 163 Податкового кодексу України), є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України).

Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу аналогічно продажу нерухомості справляється за ставкою 1% (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Детально про підстави відмови у вчинення нотаріальних дій нотаріусом та порядок оскарження можна отримати у статті: Нотаріальне посвідчення правочинів

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Детальну інформацію щодо державної реєстрації можна отримати у статті: Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:

1. документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2. документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) ( п.67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для детальної обміну контактів та детальної консультації натискайте кнопку звернутися.

Вітаю!

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про іпотеку"
• Закон України "Про нотаріат"
• Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закону України "Про правовий режим воєнного стану"
• Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 "Про державне мито"
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 "Про судову практику у справах про спадкування"
• Постанову Кабінету міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами)

З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану!

Кабінетом Міністрів України з метою врегулювання проблемних питань у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану прийнято постанову Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами) (далі – Постанова № 209).

В частині державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Постановою Кабінету міністрів України № 209 установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація), надання/отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , у тому числі шляхом безпосереднього доступу до нього, проводиться/забезпечується з урахуванням таких особливостей, зокрема, державна реєстрація проводиться виключно:

• державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації прав,
• посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій;
• нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна;
• державними та приватними виконавцями відповідно до повноважень, визначених законом, перелік яких письмово повідомляється Міністерством юстиції технічному адміністратору Державного реєстру прав.

Нотаріусам, включеним до переліку нотаріусів із застереженням про заборону нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва або майнових прав щодо майбутнього нерухомого майна забороняється проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1 Закону України "Про іпотеку").

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 Цивільного кодексу України).

1. Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
2. Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Для посвідчення договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутись до нотаріуса (державного чи приватного).

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

У справах нотаріуса залишається копія висновку про вартість майна, складеного суб’єктом оціночної діяльності, на якій проставляється відмітка «згідно з оригіналом» із зазначенням дати та проставленням підпису нотаріуса. Звіт про оцінку майна повертається особам, що його подали (Пункт 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 Податкового кодексу України).

Крім того, доходи, визначені статтею 163 Податкового кодексу України), є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України).

Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу аналогічно продажу нерухомості справляється за ставкою 1% (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:

1. документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2. документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) ( п.67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Рекомендую:

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

• декларація на початок будівельних робіт
• містобудівні умови та обмеження
• ліцензія компанії-забудовника
• відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
• технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
• документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
• наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
• відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Вітаю. При продажу об`єкта НБ його власник спочатку повинен зареєструвати права на цей об`єкт, а вже потім укладати договір купівлі-продажу.

Для оформлення продажу вам знадобляться документи, що підтверджують ваші права на земельну ділянку, на якій розташована незавершена будова, а також документи, що засвідчують ваші права на виконання будівельних робіт за цим об`єктом.

Договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. Визначення поняття нерухомого майна наведено в ст. 181 ЦК. Відповідно до цього визначення об`єкти НБ можна віднести до об`єктів нерухомості, тому договори купівлі-продажу необхідно посвідчити у нотаріуса.

Зважте на те, що нотаріус посвідчить ваш договір тільки за умови, що право власності на цей об`єкт зареєстроване органом, який здійснює реєстрацію прав на нерухомість згідно з пп. 4.1 гл. 2 розд. II Порядку № 296/5. При цьому нотаріусові слід пред`явити:

• витяг із Реєстру прав про держреєстрацію прав на об`єкт НБ;

• документ, на підставі якого здійснюється будівництво (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо);

• документ, що підтверджує право на земельну ділянку (держакт, договір оренди тощо).

Договір про продаж об`єктів НБ може також містити умову про перехід права власності на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт, що продається. У цьому випадку нотаріусові необхідно пред`явити: держакт на землю, а на земельну ділянку, придбану у власність із земель приватної власності без змін її меж і цільового призначення, – цивільно-правову угоду (договір) про відчуження земельної ділянки, укладену в порядку, установленому законом; свідоцтво про право на спадщину.

Договір купівлі-продажу повинен містити всі необхідні для цього виду договору умови (у тому числі предмет, ціну і строк дії). У договорі купівлі-продажу об`єкта НБ потрібно зазначити всі реквізити, що характеризують цей об`єкт, включаючи його місцерозташування та інші характеристики. Ціна договору є договірною, і сторони визначають її самостійно (якщо не йдеться про державні та комунальні підприємства). Проте для формування ціни договору сторони мають право скористатися послугами професійного оцінювача.

Вітаю. Придбання нерухомості до її введення в експлуатацію, незважаючи на широке поширення подібних правочинів, досі залишається досить ризикованою справою. Ризики, що виникають в рамках таких правочинів, можна поділити на кілька груп:

1) ризики, що виникають через нездатність забудовника завершити будівництво об'єкта;

2) ризики, пов'язані з недотриманням забудовником норм, що регулюють порядок проведення проектних, підготовчих і будівельних робіт;

3) ризики, пов'язані з невідповідністю побудованого об'єкта заявленим під час будівництва характеристикам.

Ускладнює ситуацію те, що практично завжди (крім випадків будівництва всього об'єкта під конкретного покупця або викупу значної частини об'єкта, що будується) забудовник диктує свої умови оформлення правочинів інвесторам-покупцям. Отже, навіть у разі своєчасного виявлення ризику останній має лише два варіанти – закрити очі на цей ризик і заздалегідь змиритися з можливими втратами, або, якщо його рівень неприйнятний, відмовитися від вчинення правочину.

Тим не менш, усе вищевказане – не привід відмовлятися від правочинів з купівлі нерухомості на етапах проектування та будівництва. Необхідно лише ретельно підходити до оцінки пропозиції, а при значних вкладеннях – обов'язково заручитися підтримкою фахівців.

Якщо ж залучення останніх недоцільне, можна опиратися на певну систему маркерів, які свідчать про те, що потенційно об'єкт може бути проблемним.

Маркер 1. Будівництво ведеться компанією, у портфоліо якої немає раніше зданих об'єктів. З'ясувати дану інформацію можна як на сайті самої компанії (якщо його немає – це додатковий привід задуматися про доцільність вчинення правочину), так і за допомогою інших ресурсів. Однак відмовлятися від правочину лише на цій підставі найчастіше неправильно, якщо тільки не отримано абсолютно точної інформації про ненадійність забудовника.

Маркер 2. Ціна значно нижча, ніж у інших порівнянних об'єктів. Як правило, це чіткий сигнал про можливі проблеми – або забудовнику дуже терміново потрібні гроші й він не може їх ніде одержати, крім як від покупців, або із самим об'єктом не все в порядку (неправильне оформлення землі, відсутність необхідних погоджень, інші недоліки), або взагалі мова йде про шахрайську схему та забудовник не має наміру реально завершувати будівництво. Але цей маркер є лише побічним доказом і для прийняття остаточного рішення варто перевірити наявність ще декількох.

Маркер 3. Представники забудовника приховують від інвесторів ключові документи (у тому числі обіцяють їх показати лише після підписання того чи іншого договору та передачі грошей). Такими документами є правовстановлюючі документи на землю (важливо звернути увагу на те, хто є власником ділянки, а також на її цільове призначення), проектна документація (оформлена згідно з вимогами ст. 31 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності"), стандартні договори, якими оформлюється правочин з придбання нерухомості (нормальний забудовник дає можливість ознайомитися з ними заздалегідь – за день-два до підписання). Якщо їх не надають – це абсолютно точний сигнал, що об'єкт не зовсім "чистий".

Якщо ж об'єкт дуже цікавий, слід одержати відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру прав на нерухомість і їх обтяжень. Це дозволить встановити власника земельної ділянки. У свою чергу, інформація про проектну документацію в більшості випадків закрита (тобто вимагає застосування неофіційних способів одержання), але, наприклад, у Києві про її наявність/відсутність можна дізнатися за допомогою спеціального інформаційного ресурсу КМДА.

А от у поєднанні з присутністю попереднього маркера – це однозначний сигнал про наявність на об'єкті дуже високих ризиків.

Маркер 4. Нечітке визначення в договорі предмета та умов купівлі квартири. Варто пам'ятати, що тепер найчастіше для оформлення правочину з купівлі-продажу недобудованого об'єкта використовують або попередній договір купівлі-продажу, або договір купівлі-продажу майнових прав.

Головний недолік обох схем для покупця полягає в тому, що він не купує майно. Він вносить гроші як плату за право укласти в майбутньому договір купівлі-продажу об'єкта на певних умовах. При цьому критично важливо, щоб у договорі було чітко встановлено наступні моменти:

1) який саме об'єкт буде продано в майбутньому (площа, розташування, аж до графічного позначення на плані будинку чи комплексу, стан об'єкта на момент передачі покупцю тощо);

2) у які строки має бути укладено договір купівлі-продажу нерухомості (чим точніше зазначено строк, тим краще для покупця);

3) відповідальність забудовника (як правило, у договорі вона описана максимально нечітко, тому якщо це єдине, що не влаштовує, то покупцю справді пощастило).

Якщо укладається попередній договір, то він повинен бути укладений у нотаріуса (з огляду на вимоги ч. 1 ст. 635 ЦК). Те, що забудовник наполягає на укладенні попереднього договору в простій письмовій формі – привід уважніше придивитися як до самого договору (зустрічаються випадки, коли "попереднім" називають договір купівлі майнових прав), так і до забудовника.

Якщо укладається договір купівлі майнових прав, то важливо пам'ятати, що він набагато менш надійний в плані перспективи повернення грошей у разі, якщо об'єкт не передано у встановлений строк. Фактично за ним забудовник повністю виконує свої зобов'язання в момент, коли встановленим способом фіксує за покупцем майнові права. Те, що надалі покупець не може ці права реалізувати – це, як кажуть, зовсім інша історія. Так що подібна схема, яка пропонується забудовникам без значного позитивного досвіду здавання об'єктів, є досить вагомим аргументом для відмови від правочину.

Маркер 5. Стан об'єкта й активність на ньому. Найбільш ризикованою є купівля на етапі проекту, ще до початку робіт. Тому, якщо є можливість почекати – це обов'язково слід зробити.

Якщо роботи вже ведуться – потрібно відвідати будівництво (зазвичай добросовісні забудовники самі пропонують потенційним інвесторам свого роду "екскурсії"). Крім того, обов'язково слід провести "дослідження в динаміці", зокрема, придивляючись до об'єкта, витратити кілька тижнів на встановлення того, як просувається будівництво. Також досить корисно поспілкуватися з жителями сусідніх будинків (співробітниками прилеглих підприємств), які можуть надати досить цінну інформацію про те, як активно ведуться роботи.

Якщо роботи ведуться нерегулярно або не занадто інтенсивно (їх результати не спостерігаються) – це однозначно тривожний сигнал. Забудовник, швидше за все, зазнає фінансових труднощів або намагається не привертати до себе зайвої уваги перевіряючих (що означає наявність тих чи інших дефектів документації або об'єкта).

Підвищену увагу слід приділяти об'єктам, які будуються посиленими темпами. Іноді за цим ховається бажання завершити будівництво до того, як виявиться ігнорування правил оформленням землі та/або ведення містобудівної діяльності. Крім того, у таких випадках підвищується ризик неякісного виконання робіт.

Перевірки треба продовжувати і після вчинення правочину. Це дає можливість тримати руку на пульсі та вчасно побачити, чи не прийшов час переглядати умови про участь у проекті.

Також в обов'язковому порядку потрібно відвідати будмайданчик після зведення тієї частини будинку (комплексу), в якій перебуває об'єкт, що купується. Це дозволить на ранній стадії встановити наявність відхилень від плану та прийняти, за необхідності, рішення про продаж об'єкта.

ВИСНОВОК:

На жаль, навіть перевірка, проведена з урахуванням усього вищевказаного, не дає гарантій відсутності проблем як на етапі до завершення процедури оформлення права власності, так і вже після цього. Однак ретельний підхід до вивчення можливих ризиків дає можливість звести їх до мінімуму.

Для співпраці натискайте кнопку звернутися.

Доброго дня!

Ввод в эксплуатацию обязателен для любого здания или постройки, но сама процедура ввода зависит от категории сложности объекта недвижимости. Статья 32 Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности” градуирует все объекты строительства на пять различных категорий сложности. Именно от категории сложности зависит, какие документы нужно оформить собственнику здания. Итак:

чтобы ввести в эксплуатацию объект I-III категорий сложности (частный, дачный или садовый дом, офисное здание, небольшие жилые многоквартирные дома и т.д.), нужно получить декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

чтобы ввести в эксплуатацию объект IV-V категорий сложности (многоквартирный дом, торговый центр, больница и т.д.), нужно получить сертификат соответствия.

В Вашем случає юридически дом не существует, поэтому купля -продажа будет только на землю нотариально оформлена.

С уважением,

Константин Гончаренко

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Вам необхідно буде узаконювати незаконе будівництво

Відповідальність за порушення законодавства. Чинним законодавством передбачено декілька видів юридичної відповідальності за самочинне будівництво, серед них:

Попередження. Припис державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) про усунення порушень законодавства.

Штраф.

Примусове знесення будівлі.

Неможливість реалізації прав власника. Справа в тому, що відповідно до чинного законодавства той, хто самочинно збудував будівлю не набуває право власності на неї. Це означає, що ви не зможете передати права на самочинну будівлю іншим особам (продати, подарувати, обміняти, здати в оренду, заповісти тощо).

Неможливість законно підключити будинок до інженерних мереж (електроенергія, газ, вода, тепло тощо), оскільки підставою для укладення відповідних договорів на постачання енергоносіїв є зареєстрована декларація про готовність об’єкта до експлуатації.

Таким чином, держава загалом не підтримує тих, хто зводить самочинні будинки, встановлюючи за це відповідальність та обмежуючи осіб в набутті права власності на такі об’єкти. Проте існують і виключення, які ми розглянемо далі.

На сьогодні існує, зокрема дві можливості щодо узаконення самочинно побудованих будинків в адміністративному порядку, серед них:

• узаконення будинків, збудованих до 05.08.1992 р.;
• узаконення будинків, збудованих в період з 05.08.1992 р. до 09.04.2015 р.

Вказані можливості стосуються лише індивідуальних житлових, садових, дачних будинків площею до 300 кв.м. Існує також можливість узаконення самочинно збудованого будинку через суд, але про це буде в іншій публікації.

Узаконення будинків, збудованих до 05.08.1992 р.

Чинне законодавство передбачає можливість узаконення самочинної будівлі, побудованої до 05.08.1992 р. Головною особливістю узаконення будинків, побудованих до 1992 р. є те, що на такий будинок не треба реєструвати в Реєстрі будівельної діяльності декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Реєстрація права власності на самобуд здійснюється державним реєстратором на підставі наступних документів:

• Заява про реєстрацію (формується на місці держреєстратором);
• Квитанція про сплату збору за реєстрацію;
• Технічний паспорт на будівлю;
• Довідку чи рішення про присвоєння адреси (не подається, якщо земельна ділянка під будинком має кадастровий номер та внесена до державного реєстру прав на нерухоме майно); або
• Правовстановлюючий документ на земельну ділянку (в т.ч. відомості з погосподарської книги або рішення місцевої ради про передачу ділянки в користування чи власність);
• Виписка з погосподарської книги, видана місцевим виконкомом або архівом.

Узаконення будинків, збудованих в період з 05.08.1992 р. до 09.04.2015 р.

У вересні 2018 р. набрав чинності новий Порядок проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних житлових, садових, дачних будинків… Головною особливістю узаконення будинків 1992-2015 рр. є необхідність реєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації в Реєстрі будівельної діяльності. Тобто до процедури додається ще одна бюрократична ланка – ДІАМ. Відповідно сама процедура узаконення таких будинків наразі складається з трьох етапів:

• Проведення технічного обстеження та складання технічного паспорту;
• Реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації в Реєстрі будівельної діяльності;
• Реєстрація права власності на будинок в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Успіхів

Доброго дня, Катерино!

Купівля землі з будинком, який не ведений в експлуатацію - у даному випадку предметом купівлі може бути лише земля. Тому що право власності на будинок у продавця ще не виникло.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва

2. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text):

Стаття 4. Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

Стаття 19. Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав

2. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону.

ЗМІНИ, що вносяться до постанов Кабінету Міністрів України, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 р. № 480 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/480-2022-%D0%B...):

2. Постановляючу частину постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164 “Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану” - із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 р. № 209, викласти в такій редакції:

“1. Установити, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей (заборон):

8) нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися (далі - нотаріальні дії щодо цінного майна), здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі - перелік). Нотаріуси, включені до переліку із застереженням про заборону вчинення ними окремих нотаріальних дій, мають право вчиняти виключно нотаріальні дії щодо цінного майна, на які не поширюються такі застереження;

19) нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Закон України "Про нотаріат" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12/conv#n...):

Стаття 46. Витребовування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

Нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Стаття 46-1. Використання відомостей єдиних та державних реєстрів

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва обов’язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.

Стаття 55. Посвідчення договорів про відчуження та заставу майна

Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні договорів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони договір про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на укладення такого договору.

Посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Посвідчення договорів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

ПОРЯДОК вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text):

Глава 7. Витребування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

1. Відповідно до статті 46 Закону нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій. Такі відомості та (або) документи повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

2. Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

3. Документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов'язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об’єкт нерухомого майна проведено без видачі документа, що посвідчує таке право або у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса.

4. Оригінали документів (наприклад, відповідні свідоцтва про факт державної реєстрації актів цивільного стану - про народження, шлюб, смерть, установчі документи (статути, положення, засновницькі договори тощо)) повертаються особам, що їх подали, а у нотаріуса залишаються їх копії (фотокопії) або витяги з таких документів.

Копії (фотокопії) або витяги необхідних документів подаються заінтересованими особами або на їх прохання виготовляються нотаріусом чи іншим працівником нотаріальної контори або особою, яка перебуває у трудових відносинах з нотаріусом.

5. Документи, за якими встановлено особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноваженого представника, повертаються особам, що їх подали. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій записуються назва документа, серія, номер, дата його видачі і найменування установи, яка його видала. При посвідченні правочинів, видачі свідоцтв чи оформленні інших документів, примірники яких залишаються у справах нотаріуса, витяг з документа, за яким встановлено особу громадянина, у якому відображено усі заповнені сторінки, що стосуються реквізитів поданого документа, його дійсності та мають значення для вчинюваної нотаріальної дії, долучається до справ нотаріуса.

6. Документи, що підтверджують сплату в передбачених законом випадках, податку з доходів громадян та інших обов’язкових платежів, повертаються з відповідною відміткою про вчинену нотаріальну дію особам, які здійснили таку оплату або уповноваженим представникам цих осіб. Копія (фотокопія) платіжного документа долучається до примірника документа, що залишається у справах нотаріуса.

7. У справах нотаріуса залишаються копії (фотокопії) поданих для вчинення нотаріальних дій:

документів, які посвідчують право власності фізичних чи юридичних осіб на житловий будинок (частину будинку), будівлю, садибу, квартиру, садовий будинок, гараж, земельну ділянку чи їх частину, інше нерухоме майно, - якщо посвідчуються договори про заставу (іпотеку), оренду чи найм (позичку) житла, відчуження або оформлення спадщини на частку майна, а також якщо співвласники у спільній частковій (сумісній) власності мають один спільний документ, що посвідчує право власності на згадане майно, і один із них відчужує належну йому частку (чи частку від частки) або видається свідоцтво про право власності чи про право на спадщину на таку частку у разі смерті одного із співвласників; договорів про визначення чи зміну розміру часток у спільній частковій власності, а також договорів про порядок володіння та користування майном;

сертифікатів про право на земельну частку (пай) - при видачі свідоцтва про право на спадщину;

свідоцтв про реєстрацію транспортних засобів, технічних паспортів на транспортні засоби, інші самохідні машини і механізми - при посвідченні договорів про їх відчуження, заставу, оренду, позичку, при видачі свідоцтва про право власності чи свідоцтва про право на спадщину;

заяв іпотекодержателів, користувачів земельної ділянки про згоду на її поділ чи об’єднання, справжність підпису (підписів) на яких засвідчено нотаріально - у разі перебування земельної ділянки в іпотеці, користуванні.

8. При посвідченні правочинів майнового характеру нотаріусом у текстах правочинів зазначаються: для фізичних осіб - реєстраційний номер облікової картки платника податків або серія та номер паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовились від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган державної податкової служби і мають відмітку у паспорті) за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків; для юридичних осіб - код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податковий номер. На підтвердження наявності номера (коду) нотаріусу подається відповідна довідка чи витяг або фотокопія сторінки паспорта з даними про реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру, фотокопія якої (якого) долучається до примірника правочину, який залишається у справах нотаріуса.

Якщо особа через свої релігійні переконання у встановленому законодавством порядку відмовилась від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, нотаріус перевіряє цей факт за відміткою у її паспорті.

У випадку засвідчення справжності підпису на заяві, примірник якої залишається у справах нотаріуса, копія документа, зазначеного в першому та другому абзацах цього пункту, долучається до примірника цієї заяви.

9. На копіях (фотокопіях) зазначених у пунктах 4 – 8 цієї глави документів проставляється відмітка „Згідно з оригіналом” з проставленням дати, підпису нотаріуса.

Глава 8. Вимоги до документів, що подаються для вчинення нотаріальної дії

1. Нотаріуси не приймають для вчинення нотаріальних дій документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять відомості, що принижують честь, гідність та ділову репутацію фізичної особи або ділову репутацію юридичної особи, які мають підчистки або дописки, закреслені слова чи інші незастережені виправлення, документи, тексти яких неможливо прочитати внаслідок пошкодження, а також документи, написані олівцем.

2. Дописки, закреслені слова чи інші виправлення, які є в документах, що подаються для вчинення нотаріальних дій, повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. При цьому виправлення повинні бути зроблені таким чином, щоб можна було прочитати як виправлене, так і помилково написане, а потім виправлене чи закреслене.

3. Не приймаються порвані документи та документи, викладені на двох і більше окремих аркушах, якщо аркуші не з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення цілісності, не пронумеровані і не скріплені підписом відповідної посадової особи та печаткою юридичної особи (у разі наявності), яка видала документ.

4. Нотаріус перевіряє справжність кожного аркуша документа, який викладений на спеціальних бланках нотаріальних документів та подається для вчинення нотаріальних дій, за допомогою Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів згідно з Порядком ведення Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 04.11.2009 № 2053/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 09.11.2009 за № 1043/17059.

5. Інформаційна довідка про перевірку спеціального бланка нотаріального документа долучається до примірника нотаріального документа (договору, довіреності, свідоцтва тощо), який зберігається у справах нотаріуса.

6. Бланки, відомості про витрачання яких були внесені до Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів безпосередньо перед вчиненням нотаріальних дій з використанням документів, викладених на цих бланках, вважаються перевіреними для вчинення наступних (за реєстровими номерами) нотаріальних дій.

7. У разі якщо документи, що посвідчуються, видаються або засвідчуються, викладені на двох і більше окремих аркушах, вони повинні бути з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення їх цілісності, із зазначенням кількості прошитих (прошнурованих), пронумерованих і скріплених аркушів, з проставлянням підпису та печатки нотаріуса.

Успіхів!

Вітаю!

Під час дії воєнного стану прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється з урахуванням особливостей, встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 722 “Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану” (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/722-2022-%D0%B...).

На об’єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання з дотриманням таких особливостей:

• житлові будинки, побудовані за кошти юридичних і фізичних осіб, можуть прийматися в експлуатацію без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах та вбудовано-прибудованих приміщеннях, які не впливають на експлуатацію будинків, якщо це обумовлено договором, за умови відповідності їх санітарним, протипожежним і технічним вимогам. Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, визначається Мінрегіоном;
• житлові будинки, в яких є побудовані за кошти державного та місцевих бюджетів квартири, що призначені, зокрема, для соціально незахищених верств населення (осіб з інвалідністю, ветеранів війни, багатодітних сімей, громадян, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, та інших), приймаються в експлуатацію за умови виконання у повному обсязі внутрішніх опоряджувальних робіт в таких квартирах;
• багатоквартирні житлові будинки приймаються в експлуатацію за умови дотримання вимог державних будівельних норм щодо створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення;
• на об’єкті виробничого призначення, на якому встановлено технологічне обладнання, повинні бути проведені пусконалагоджувальні роботи згідно з технологічним регламентом, передбаченим проектом будівництва, створено безпечні умови для роботи виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, пожежної та техногенної безпеки, екологічних і санітарних норм.

Після проведення реєстрації один примірник декларації повертається замовнику (його уповноваженій особі) особисто або рекомендованим листом з описом вкладення з повідомленням про вручення, другий - залишається в органі державного архітектурно-будівельного контролю, який її зареєстрував.

У разі подання чи оформлення декларації з порушенням установлених вимог орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику (його уповноваженій особі) у спосіб, відповідно до якого були подані документи, з письмовим обґрунтуванням причин повернення у строк, передбачений для її реєстрації.

Куди звернутися:

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації (далі - декларація).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об’єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Документи для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів подаються за вибором замовника до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю:

1. в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачами якої є замовник та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю;
2. у паперовій формі або поштовим відправленням з описом вкладення через центри надання адміністративних послуг.

Під час прийняття документів у замовників адміністратори центрів надання адміністративних послуг через кабінет на Порталі Дія або електронний кабінет користувача створюють заявку з накладанням електронного підпису, завантажують до кабінету шляхом сканування документи, що подані заявником, та надсилають до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виключно в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачами якої є замовник та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю, подаються документи для прийняття в експлуатацію об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

Подання та отримання документів щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, здійснюється в паперовій формі з дотриманням вимог Закону України “Про державну таємницю”. Відомості про такі об’єкти не вносяться до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (у тому числі відомості про об’єкти, щодо яких в поданих документах міститься таємна інформація, що охоплює відомості у сфері оборони, державної безпеки, розголошення яких може завдати шкоди національній безпеці України).

Повідомлення про внесення змін до документів, поданих для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, здійснюється замовником у паперовій формі до ДІАМ із дотриманням вимог Закону України “Про державну таємницю” без внесення відповідних змін до Реєстру будівельної діяльності.

Створення та подання електронних документів, завантаження документів, необхідних для отримання адміністративних та інших послуг у сфері будівництва, отримання відомостей (даних) про стан розгляду електронних документів та результати їх розгляду здійснюється через електронний кабінет відповідно до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 р. № 681.

Документи для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, подаються замовником до ДІАМ.

Строки розгляду:

Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката. Експлуатація об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.

У разі прийняття об’єкта в експлуатацію в I або IV кварталі строки виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території можуть бути перенесені, але тільки у зв’язку з несприятливими погодними умовами, що не дають змоги виконати роботи з оздоблення фасадів та благоустрою території до закінчення несприятливих погодних умов. У разі настання несприятливих погодних умов замовник будівництва робить відповідний запис в декларації або акті готовності об’єкта до експлуатації, зокрема зазначає види робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території, які переносяться до закінчення несприятливих погодних умов.

Проектною документацією можуть бути визначені черги та/або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо. При цьому черга та/або пусковий комплекс повинні відповідати вимогам щодо його безпечної експлуатації.У разі потреби замовник може до прийняття об’єкта в експлуатацію вносити погоджені з автором проекту будівництва пропозиції щодо зміни черги та/або пускового комплексу. При цьому із складу пускового комплексу не повинні виключатися будівлі та споруди санітарно-побутового призначення, а також ті, що призначені для створення безпечних умов життєдіяльності. Якщо згідно з будівельним паспортом передбачено будівництво декількох об’єктів, кожен з них може бути прийнятий в експлуатацію окремо.

Підключення об’єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж здійснюється відповідно до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.

Зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об’єкта до експлуатації, за експлуатацію об’єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

У разі якщо замовник самостійно виявив технічну помилку у надісланому повідомленні про початок виконання підготовчих чи будівельних робіт, зареєстрованій декларації про готовність об’єкта до експлуатації, а також у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які не є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом відповідно до закону, до такого повідомлення або декларації вносяться зміни у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів надати достовірні дані щодо інформації, яка потребує змін, для внесення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю відповідних відомостей до реєстру, а також до повідомлення або декларації.

Реєстрація декларації

Замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації. Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру.

У випадках, встановлених у Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, у разі подання декларації через електронний кабінет користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації, зазначеної у декларації, та проставлення відмітки про місцезнаходження об’єкта здійснюється в режимі реального часу автоматично програмними засобами Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Після проведення реєстрації один примірник декларації повертається замовнику (його уповноваженій особі) особисто або рекомендованим листом з описом вкладення з повідомленням про вручення, другий - залишається в органі державного архітектурно-будівельного контролю, який її зареєстрував.

У разі подання чи оформлення декларації з порушенням установлених вимог орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику (його уповноваженій особі) у спосіб, відповідно до якого були подані документи, з письмовим обґрунтуванням причин повернення у строк, передбачений для її реєстрації.

Відомості про повернення декларації підлягають внесенню до Реєстру будівельної діяльності (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

Декларація щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, подається замовником у двох екземплярах, реєструється в журналі реєстрації декларацій і на одному примірнику ставиться відмітка “зареєстровано” із номером реєстрації та повертається замовнику. Другий примірник поданої замовником декларації зберігається в ДІАМ

Копія декларації, яка подана в паперовій формі, зберігається в органі державного архітектурно-будівельного контролю.

Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник (уповноважена ним особа) може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації.

Рішення органів державного архітектурно-будівельного контролю про реєстрацію або повернення декларації може бути розглянуто ДІАМ у порядку нагляду (без права реєстрації декларації) або оскаржено до суду.

ДІАМ забезпечує розгляд скарги на рішення про реєстрацію або повернення декларації у строк, що не перевищує 20 робочих днів з дня надходження скарги.

Розгляд скарги на рішення про реєстрацію або повернення декларації в порядку здійснення нагляду проводиться у присутності замовника або його уповноваженої особи.

ДІАМ повідомляє замовника будівництва не пізніше ніж за п’ять робочих днів про дату, час і місце розгляду відповідної скарги рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Скарга може бути розглянута ДІАМ без участі замовника або його уповноваженої особи у разі повторної неявки або письмового повідомлення про відмову від участі у розгляді.

За результатами розгляду ДІАМ приймає рішення про задоволення скарги та зобов’язання щодо повторного розгляду органом державного архітектурно будівельного контролю поданих замовником документів або про відмову в задоволенні скарги.

Про результати розгляду скарги ДІАМ протягом трьох робочих днів повідомляє замовника та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю

Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник (уповноважена ним особа) може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації. У разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які не є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом відповідно до статті 39-1 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, орган державного архітектурно-будівельного контролю письмово в паперовій або електронній формі через електронний кабінет повідомляє замовнику (його уповноваженій особі) протягом одного робочого дня з дня такого виявлення.

Замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів з дня самостійного виявлення технічної помилки (описки, друкарської, граматичної, арифметичної помилки) в зареєстрованій декларації або отримання відомостей про виявлення недостовірних даних подати достовірні дані щодо інформації, яка потребує змін, для внесення їх органом державного архітектурно-будівельного контролю до реєстру шляхом подання особисто або надсилання відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронний кабінет заяви за формою згідно з додатком 6 до цього Порядку, декларації, в якій враховано зміни, за формою згідно з додатками 2, 3 і 5 до цього Порядку.

У разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю звертається до суду із позовом про скасування реєстрації декларації.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю також скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили. Про скасування реєстрації декларації замовнику письмово в паперовій або електронній формі через електронний кабінет повідомляється протягом трьох робочих днів з дня її скасування. Після скасування реєстрації декларації замовник має право повторно подати її згідно з вимогами, встановленими пунктом 22 вище зазначеного Порядку.

Видача сертифіката:

Сертифікат видається органом державного архітектурно-будівельного контролю з використанням Реєстру будівельної діяльності (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

Для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката, до якої додається акт готовності об’єкта до експлуатації та документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати. Заява про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, подається до ДІАМ у паперовій формі із дотриманням вимог Закону України “Про державну таємницю”, до якої додається акт готовності об’єкта до експлуатації, та реєструється в журналі реєстрації заяв про видачу сертифіката. До заяви замовником додаються результати технічної інвентаризації об’єкта.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю приймає подані замовником заяву, акт готовності об’єкта до експлуатації та вчиняє дії у межах законодавства щодо з’ясування питання достовірності відомостей у поданих документах, відповідності об’єкта проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил на основі чек-листа за результатами виїзного огляду об’єкта будівництва на місцевості з фотофіксацією об’єкта під час прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, який виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Під час такого огляду посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю з’ясовує наявність виконавчої документації в обсязі, передбаченому державними будівельними нормами, та матеріалів технічної інвентаризації згідно з чек-листом за результатами виїзного огляду об’єкта будівництва на місцевості з фотофіксацією об’єкта під час прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, а також здійснює фото- та відеофіксацію.

За результатами розгляду документів, поданих для прийняття в експлуатацію об’єкта та видачі сертифіката, складається довідка, яка виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

За результатами розгляду документів, поданих для прийняття в експлуатацію об’єкта та видачі сертифіката, складається довідка, яка виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

За результатами розгляду документів, поданих для прийняття в експлуатацію об’єкта та видачі сертифіката щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, ДІАМ виготовляється в паперовій формі чек-лист, та складається довідка.

У разі потреби під час розгляду питань, пов’язаних з видачею сертифіката, орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися, зокрема з використанням електронного кабінету користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”), до державних органів з метою отримання відповідних висновків, що стосуються об’єкта будівництва.

Сертифікат щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, видається ДІАМ у паперовій формі у двох примірниках, і реєструється в журналі реєстрації виданих сертифікатів.

Один примірник сертифіката видається особисто замовнику (уповноваженій ним особі) або надсилається рекомендованим листом, другий разом із поданими замовником документами зберігається в ДІАМ.

Рішення про відмову у видачі сертифіката щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, видається в паперовій формі, і реєструється в журналі реєстрації відмов у видачі сертифіката.

У разі потреби під час розгляду питань, пов’язаних з видачею сертифіката, орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися, зокрема з використанням електронного кабінету користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”), до державних органів з метою отримання відповідних висновків, що стосуються об’єкта будівництва.

Сертифікат щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, видається ДІАМ у паперовій формі у двох примірниках, і реєструється в журналі реєстрації виданих сертифікатів.

Один примірник сертифіката видається особисто замовнику (уповноваженій ним особі) або надсилається рекомендованим листом, другий разом із поданими замовником документами зберігається в ДІАМ.

Рішення про відмову у видачі сертифіката щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, видається в паперовій формі, і реєструється в журналі реєстрації відмов у видачі сертифіката.

У разі потреби під час розгляду питань, пов’язаних з видачею сертифіката, орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися, зокрема з використанням електронного кабінету користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, до державних органів з метою отримання відповідних висновків, що стосуються об’єкта будівництва.

Неподання таких висновків у встановлений строк не є підставою для продовження строку видачі сертифіката або відмови в його видачі. Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви приймає рішення про видачу сертифіката або про відмову в його видачі. Сертифікат створюється виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Реєстрація декларації або видача сертифіката щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, здійснюється ДІАМ у паперовій формі.

У разі прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката орган державного архітектурно-будівельного контролю надсилає замовнику (уповноваженій ним особі) програмними засобами або письмово в паперовій формі щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”, протягом десяти робочих днів з дати подання заяви рішення з обґрунтуванням причин відмови.

Рішення про відмову у видачі сертифіката виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності та оприлюднюється на порталі автоматично програмними засобами у день його прийняття (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

У разі виявлення у сертифікаті технічної помилки (описки, друкарської, граматичної, арифметичної помилки) замовник (його уповноважена особа) надсилає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення з виправленими (достовірними) даними щодо інформації, яка потребує змін.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом трьох робочих днів з дня отримання від замовника повідомлення, визначеного абзацом першим цього пункту, забезпечує внесення інформації, зазначеної у повідомленні, до Реєстру будівельної діяльності.

Вартість:

Замовник зобов'язаний внести в повному обсязі плату за видачу сертифіката.

Розмір плати за видачу сертифіката становить для закінчених будівництвом об’єктів:

• із середніми (СС2) наслідками - 4,6 прожиткового мінімуму для працездатних осіб;
• із значними (СС3) наслідками - 5,2 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Плата за видачу сертифіката вноситься замовником шляхом перерахування коштів через банки, платіжні пристрої чи відділення поштового зв’язку або через Інтернет з використанням платіжних систем та/або програмних засобів Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва чи іншої державної інформаційної системи, інтегрованої з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (крім об’єктів, на які поширюється дія Закону України “Про державну таємницю”).

Підтвердженням внесення плати за видачу сертифіката є документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати у будь-якій формі.

Документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати подається замовником (його уповноваженою особою) разом із заявою про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката.

Замовник відповідає за правильність визначення суми платежу.

Плата за видачу сертифіката зараховується до доходів загального фонду місцевого бюджету.

У разі прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката оплата повертається за зверненням замовника.

Підставою для відмови у видачі сертифіката є:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката;
• виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
• невідповідність об’єкта проектній документації на будівництво такого об’єкта та/або вимогам будівельних норм, у тому числі щодо: дотримання вимог, передбачених розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту, вимог пожежної та техногенної безпеки;доступності об’єкта для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення;
• невиконання вимог, передбачених Законом України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", щодо оснащення будівлі вузлами обліку відповідних комунальних послуг;
• неврахування суб’єктом господарювання, який планує експлуатувати хоча б один об’єкт підвищеної небезпеки, висновків компетентного органу у сфері діяльності, пов’язаної з об’єктами підвищеної небезпеки, щодо поданого звіту про заходи безпеки на об’єкті підвищеної небезпеки або неподання оператором звіту про заходи безпеки на об’єкті підвищеної небезпеки у порядку та строки, визначені Законом України "Про об’єкти підвищеної небезпеки".

У разі прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката орган державного архітектурно-будівельного контролю надсилає замовнику (уповноваженій ним особі) у спосіб, відповідно до якого були подані документи, протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви рішення з обґрунтуванням причин відмови.

Після усунення недоліків, що стали підставою для прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката, замовник може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для видачі сертифіката. Центри надання адміністративних послуг повертають замовнику документи, які були надіслані рекомендованим листом до центру надання адміністративних послуг, та інформують замовника щодо внесення до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва таких документів та надсилання їх до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

За зверненням замовника орган, що здійснює розгляд документів, повертає без розгляду подані документи, якщо до моменту надходження заяви не було прийнято рішення. У випадку надходження декількох однакових ідентичних документів щодо одного і того ж об’єкта розгляд таких документів проводиться одночасно, рішення приймається щодо одного документа, а інші ідентичні документи повертаються без розгляду.

Порядок оскарження:

Рішення органів державного архітектурно-будівельного контролю про відмову у видачі сертифіката може бути розглянуто ДІАМ у порядку нагляду (без права видачі сертифіката) або оскаржено до суду.

ДІАМ забезпечує розгляд скарги на рішення про відмову у видачі сертифіката у строк, що не перевищує 20 робочих днів.

Розгляд скарги на рішення про відмову у видачі сертифіката в порядку нагляду проводиться у присутності замовника або його уповноваженої особи.

ДІАМ повідомляє замовника не пізніше ніж за п’ять робочих днів про дату, час і місце розгляду відповідної скарги.

Скарга може бути розглянута ДІАМ без участі замовника або уповноваженої особи у разі повторної неявки або письмового повідомлення про відмову від участі у розгляді.

За результатами розгляду ДІАМ приймає рішення про задоволення скарги та зобов’язання щодо повторного розгляду органом державного архітектурно-будівельного контролю поданих замовником документів або про відмову у задоволенні скарги.

Про результати розгляду скарги ДІАМ протягом трьох робочих днів повідомляє замовника та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю.

Особливості прийняття в експлуатацію об’єктів, що розташовані на території іноземних держав і є власністю України, визначаються МЗС за погодженням з Мінрегіоном відповідно до вимог законодавства щодо місцезнаходження об’єкта будівництва. Прийняття в експлуатацію об’єктів, що розташовані на території України і є власністю іноземних держав, міжнародних організацій, іноземних юридичних і фізичних осіб, здійснюється відповідно до цього Порядку.

Громадянам, які бажають оформити право власності на об’єкти нерухомого майна спочатку необхідно звернутися до відповідних уповноважених органів у сфері архітектури, будівництва та контролю з метою реалізації свого права власності на об’єкт нерухомості, і лише при відмові компетентного органу визнати за особою таке право або при небажанні у встановленому порядку та у визначений строк розглянути відповідне звернення звертатись до суду з відповідним позовом, який буде розглядатися з урахуванням норм законодавства у цій сфері та судової практики.

У випадку визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію згідно з Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об’єкта.

Порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна, на які відсутні акти прийняття їх в експлуатацію, наведено в ДБН А3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» та в листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 23 березня 1999 року № 12/5-126, в якому, зокрема, роз’яснюється:

• оформлення свідоцтва на право власності на об’єкти, які були закінчені будівництвом після 05 серпня 1992 року і на цей час не прийняті в експлуатацію, проводиться тільки за наявності актів прийняття їх в експлуатацію відповідними комісіями – державними приймальними або державними технічними;
• по об’єктах, що збудовані до 05 серпня 1992 року, тобто до прийняття постанови КМУ від 05 серпня 1992 року № 449, якою встановлено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, при їх реєстрації для оформлення права власності одним із документів є висновок про технічний стан будинку (будівлі), що складається БТІ.

Виходячи зі змісту наведених нормативних актів, громадяни, які збудували житлові будинки до 05 серпня 1992 року, могли за умови прийняття їх в експлуатацію відповідними комісіями отримати правовстановлюючі документи на будинок, навіть якщо його споруджено самовільно (самочинно) на земельній ділянці, яка перебуває в їх законному користуванні або у приватній власності. За наявності відповідних доказів судами може визнаватися право власності в порядку спадкування на спірні будинки, збудовані до 05 серпня 1992 року, на які спадкодавцем не було отримано правовстановлюючі документи.

За умови наявності акта відведення земельної ділянки під забудову, дозволів на забудову, якщо будинок не було введено в експлуатацію, таке будівництво не може визнаватись самочинним, а є незавершеним. Звернувши увагу на ст.376 ЦК України та на інші акти законодавства у сфері містобудування, суд при розгляді справ щодо самочинного будівництва буде перевіряти: загальні умови, дотримання яких вимагається при будівництві або реконструкції будь-якого об’єкта нерухомості, наявність права на земельну ділянку, на якій ведеться нове будівництво або дозвіл власника цієї ділянки, або власника вже існуючої будівлі на будівництво та реконструкцію; дотримання цільового призначення та дозволеного використання земельної ділянки; наявність затвердженої у встановленому порядку проектної документації, яка є підставою для видачі дозволу на будівництво; дозвіл на будівництво, а саме документ, виданий замовнику (забудовнику) органами місцевого самоврядування, що посвідчує право власника, володільця, орендатора або користувача об’єкта нерухомості здійснити забудову земельної ділянки, будівництво, реконструкцію будівлі, споруди, спорудження; дотримання містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, протипожежних та інших правил; дотримання прав та законних інтересів власників, земле володільців, землекористувачів та орендарів.

Також суд в обов’язковому порядку буде з’ясовувати і питання про те, чи звертався позивач про прийняття об’єкта нерухомого майна у експлуатацію у порядку, визначеному чинним законодавством та які причини неможливості прийняття об’єкта у експлуатацію та буде залучати до участі в справі відповідні органи місцевого самоврядування та інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю.

Успіхів!